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轻松有序入住新居
冬季入住区别于其它季度的主要是采暖，所以买房人需要计算应交供暖费和检查供暖设备是否有效。北京商品房一般10月份就开始供暖，因此如果12月入住就需要少交两个月的供暖费。当然也有许多开发商为客户担负首年供暖费。
拿到新房总是一件该向您祝贺的喜事。除乔迁之喜外，主要是祝贺让人烦恼让人忧的“购房战”总算可以告一段落了。不过，办理入住还是需要一定的手续，不了解清楚仍然会让你平添不少烦恼。
一般而言，物业接收包括“物业交付与接收”、“物业进驻”、“办理物业管理手续”等事项。鉴于物业的种类繁多，在接收过程中具体情况各不相同，本文仅以预售商品房为例，就物业接收中的有关问题做介绍。
■接收物业都包括哪些内容？
（一）接收、核验《入伙通知书》
物业预售合同一般都规定在交付物业前一定时间发送通知（即《入伙通知书》）。如在约定时间内购房者没有收到《入伙通知书》应向发展商查询。
（二）核验物业
依合同约定与法律法规要求，对物业各主要方面逐项进行检查、核对。购房者务必重视并仔细检查，因为一旦接收，则发展商就履行了按期交房的义务，如房屋出现质量问题，住户还需进行维修维护的工作。如在检查物业时发现房屋有质量问题，则可暂时拒收，并要求马上返修，若发展商返修后再交付的时间已超过合同交房期限，则发展商应承担违约责任。
（三）接收物业
购房者对物业进行核验，且核验结果与合同约定无差别以后，应当与发展商签订《交屋看房记录表》（或称物业交付核验单等）。此时应当把检查情况逐一记录，若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商在一定期限内处理等。最后，由双方签字或盖章。
购房者如对物业的核验结果无异议或异议不大，则可接收钥匙。
（四）办理物业管理事宜
严格来说，物业接收与物业管理是两个完全不同性质的事项，前者是因买卖合同而产生的交付标的物行为，后者是因拥有房屋所有权后行使使用权能的行为。然而基于通常的物业之间的不可分割性以及众多物业使用中的共同管理的必要性，客观上要求两个事项要放在一起处理，即在交付接收物业的时候就要处理即将开始的使用事宜。但是，这并不否认两个事项的区别，此时需要处理与物业管理有关的事项是基础性的、临时性的。
■接收物业过程中遇到纠纷怎么办？
（一）发展商在合同约定期限后通知交付，双方未能就违约补偿协商一致，购房者拒绝接收物业。
对此，笔者认为，购房者在接到通知后应接收房屋，同时继续以协商或诉讼、仲裁方式追究发展商的违约责任。因为发展商的违约责任算至交付时止，购房者拒绝办理接收手续，则很可能无权得到更多的补偿，同时无法享受使用、出租该房屋的权益。
若发展商拒绝交付，则购房者可以争取更多的补偿，但是应当以主动发函催促发展商履行应交付义务的方式来取得有力的证据。
（二）房屋存在质量问题，购房者拒绝接收。
对此应分两种情况处理：其一，若质量问题严重，房屋工程质量不合格、更改结构、面积有较大误差、缺少重要的设备设施等，购房者可以拒绝接收，要求解除购房合同，要求发展商承担违约责任。其二，若质量问题较小，如装修材料达不到优良、装修工艺稍次、次要设备有损伤等，购房者则不能拒绝接收，一般不能解除合同，但是可以要求发展商返修或予以经济补偿，并暂缓接收。之所以这样做，是因为违约行为分严重违约与轻微违约两种，轻微违约一般不导致合同解除。
（三）发展商拟订的管理公约不公平、不合理，收取的管理费用过高，购房者拒绝签署交付。
鉴于管理公约的合理、公平标准难以确定，且物业管理费用收取标准无统一规定（普通住宅除外），因此，此类纠纷颇难处理。一般通过房地产行政主管部门调解解决为好。若管理公约条款明显不公，并严重损害业主利益时，笔者认为购房者有权拒绝签署协约，而可以联合众多业主召开业主大会，自定管理公约，自聘物业管理公司，自定收费标准。不过，采取这种行动之前应向市房管局汇报，并取得支持与指导。
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2001-11-13 12:07:44
