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当代城市家园42名业主诉北京市规委、要求撤销综合楼规划许可案 侧访记
当代城市家园42名业主诉北京市规委、要求撤销综合楼规划许可案 侧访记
今天（8月17日）上午九时，海淀区法院41＃法庭如期审理了小区西邻42名业主诉北京市规委、要求撤销综合楼规划许可案，小区业主除了众多原告（20多人）到庭外，据说还有很多热心业主因无座席而滞留在门外无法旁听，原告席上就坐了三名原告代表人还有一名律师，一名代理人，（共5个座席），被告席上就坐了三人，一名市规委聘请的律师，一名规委代言人还有一位第三人（当代开发商的代表），主审席就座的是一位男法官，人民陪审员2人就座两侧，书记员是一名小伙子坐前排。
开庭后原被告的法庭陈述、举证、质证照常进行，据说原告及代理人在分析揭露规委提交的证据时，切中要害，比较有根据。而被告的律师在辩解时，众多原告在台下不约而同地发出过两次不大的嘘声，但被法官制止了，并警告手机不能作响。被告有几处“硬伤”据说比较被动，1、项目没有搞过公示和听证，众人皆知。2、综合楼绿化率远远达不到相关标准要求。3、机械停车库（22个车位）违规上马，等等。出庭者还有许许多多的内容感觉无法一一陈述，庭审进行了两个多小时。之后我们要了两份材料。一份是律师的代理词，还有一份是代理人的书面发言，供大家浏览、参考。
庭审结果听说三天之后才能出来…… 以上信息据当事人口述。
业主代理人交海淀法庭的书面陈述 审判长、审判员：
业主代理人交海淀法庭的书面陈述
审判长、审判员：
2002年前后小区业主购买该小区商品房期间，第三人许诺位于小区西南侧的一块空地将建设主体三层、局部10层的小区综合配套设施（有图片为证），事实上小区业主正是按照上述“小区规划”愉快地认购了商品房。然而时隔5年之后，即2007年6月，我们根据相关资料获知，该建筑项目已更改为由336套小户型住宅及其它设施构成的所谓“酒店式公寓”（其规模为地下3层，地上8层局部12层），也就是被告在规划审批文件中提到的“非配套公建”。对此我们针对被告作出的规划许可提出以下质疑：
1、2002年7月，被告在《北京市规划委员会审定设计方案通知书》（2002规审字0644号）中，同意第三人在安宁庄西路建设综合楼；且根据被告提供的《北京市国有土地使用权出让合同》（京地出［合］字（2003）第083号），该宗地6987m2，建设项目名称是安宁庄西路综合楼。2006年被告在《北京市规划委员会关于调整当代城市家园综合楼规划方案复函》（2006规复函字0076号）中，改称为“当代城市家园综合楼”。然而在2007年1月4日批复的《北京市规划委员会建设工程规划许可证》（2007规（海）建字0002号）中，又将该项目称为“安宁庄西路1＃楼”。然后在2007年7月11日给原告的《北京市规划委员会信访事项答复意见函》（2007（海）来访字056号）中，称该项目为“当代城市家园住宅小区内非配套公建工程”。对此我们认为被告对该建设项目的所属含混不清，前后矛盾。事实上，目前当代城市家园小区内已经有1＃楼（菁华阁），被告对（2007规（海）建字0002号）的批复是说不通的。
其次我们认为被告提出的“该建设项目为小区内非配套公建工程”的说法是矛盾的，既然是非配套，与小区无任何关系，为何又要划到小区内？。有证据标明，该建筑项目绿地面积只有418m2，单独地块核算远不满足30％的要求（只有5.98％）。被告为了批准该项目规划，只能把该建设项目划到当代城市家园小区内。被告在2006规复函字0076号文件中，对该建筑项目绿地率的要求为“如单独地块核算绿地率指标须满足30％的要求或者小区统一核算绿地率指标须满足不低于30％的要求”，我们认为被告的这种行政许可方式是极其随意的。
2、从被告提供的2007规（海）建字0002号附图《总平面图及竖向布置图》可看出，该建筑项目的红线不仅占据了已经属于当代城市家园小区的主干道和消防通道，而且红线更是划到了现居民楼的后院内，请问如此规划设计将公民的私有财产与合法权益置于何处？
3、被告在2006规复函字0076号文件中，批准该建筑项目为地下1层，而在2007年1月4日批复的《北京市规划委员会建设工程规划许可证》（2007规（海）建字0002号）中，又批复为地下3层，请问被告是何原因在不到一年的时间内作出两种不同的规划许可？
4、从被告提供证据中可知，该建筑项目规划已经调整、更改数次，与最初售楼沙盘展示的项目规划已有重大变化。《行政许可法》明确规定了变更规划的相关要求，然而被告在批准规划前既不公示也无履行听证程序，规划审批半年后，直至当代开发商准备开工，小区业主仍不了解规划的内情，我们认为被告是在剥夺小区业主的知情权！
另外根据相关规定，建设项目变更后，被告应及时作出“日照分析报告”，并进行公示征求意见，目前该建设项目规划已批准半年多，原告方至今未安排上述工作。
5、北京市发展计划委员会、北京市建设委员会的京计投资字［2001］1687号，关于京煤四厂北厂区二期工程（当代城市家园）项目建议书（代可行性研究报告）的批复，明确规定在当代城市家园二期241000m2的建设内容包括住宅、公建及配套设施。此外北京市规划手册中对居民小区的配套公用设施及分配比例也有明确要求。而且目前在安宁庄西路附近有6个居民小区，近万户的居民，是居住人口相对拥挤、集中的地区，人均绿地少，配套服务设施极为匮乏。而被告现将该宗6987m2的地块批准改建为所谓的“酒店式公寓（实为小户型租住楼）”后，整个当代城市家园二期就没有配套设施了。我们认为如此规划，与北京市政府倡导的“把北京市建设成为宜居城市”的理念相违背的，同时也剥夺了小区居民应该得到的配套服务的权利。
6、北京市国有土地使用权出让合同（京地出［合］字（2003）第083号）为2003年2月签订，合同条文规定：该建筑项目应在2004年12月31日前竣工。如有困难可申请延期，但延期应不得超过360天，即2005年12月。满两年未开工的，出让方无偿收回土地使用权。但为何时至今年，该地块仍在第三人手中？请出示延期履行理由的报告及批复。
7、北京市城市规划管理局钉桩坐标成果通知单（测号2000拨地505）以及2001年当代房地产开发有限责任公司上报规委的《关于申报当代城市家园二期项目建议书（代可研）的请示》（当代房（企）字［2001［第047号）、《关于调整当代城市家园综合楼方案的请示》（当代房地产（企）字［2005］第143号），与该建设项目的原始规划、变更过程等有重大关联，因为我们从中可知原规划是配套公建还是非配套公建，我们认为原当代城市家园二期建设整体规划图对该综合楼有明确的定位，但该证据被告并没有提供，特请法官敦促被告出示上述证据。
被告目前批复的2007规（海）建字第0002号行政许可，是在小区业主毫不知情的情况下作出的。该规划一旦实施，将对当代城市家园广大利益相关业主及广大小区居民，在通风、采光、消防安全、交通出行以及安宁谧静的生活氛围，都将会带来不可低估的影响，而且降低了小区业主所购商品房的价值空间。同时我们也看到，被告作出上述规划行政许可不仅极不严肃，而且缺少法律依据，而且该建设项目在申报、审查、批复过程中存在诸多前后矛盾之处。
自今年6月小区居民了解到基本内情以来，广大业主和业主代表奔走呼号，向北京市政府、市及区建设委员会、市及区规划委员会等主管部门信访办、清河街道、居委会以及第三人等单位发出了十余封函件，并向贵法院提起了该案诉讼，但被告及第三人置若罔闻，仍然坚持其立场，两个多月来建筑工地一直未停工，而且据我们掌握，第三人还在积极争取市建委核发的施工许可证，准备本月底取得该许可证后强行施工。此行为已引起小区业主们强烈不满和极大愤慨！双方的矛盾和冲突随时可能爆发，直接影响小区和社会的安定。
综上所述，我们强烈要求撤销2007规（海）建字0002号规划，请法庭合议时予以充分考虑。
业主们聘请的律师在海淀法庭上的代理词
审判长、审判员：
北京市××律师所，接受当代城市家园业主的委托，我受律师事务所的指派，担任当代城市家园业主诉北京市规划委员会撤销2007规（海）建字0002号行政许可一案原告的代理人，现根据事实与法律发表如下代理意见：
一、被告做出2007规（海）建字0002号行政许可没有法定依据。
1、从被告提供的证据中可以看出，第三人对于该涉案行政许可的申请最早开始于2002年7月19日提交，当时申报的是“综合楼”工程，被告于2002年7月24日作出2002规审字0644号行政许可，许可上明确声明本通知书有效期二年，逾期无效。而被告在《北京市规划委员会关于调整当代城市家园综合楼规划方案复函》即2006规复函字0076号中表明根据第三人2005年12月3日《关于调整当代城市家园综合楼方案的请示》，此时“综合楼”变为“当代城市家园综合楼”，建筑层数8层（局部12层）其中地下为1层。绿地率为30%（如单独地块核算绿地率指标须满足30%的要求或者小区统一核算绿地率指标须满足不低于30%的要求）。若以综合楼的名义单独立项，单独地块核算绿地率指标显然达不到30%的要求，这也是“综合楼”变为“当代城市家园综合楼”的原因之一。而此时2002规审字0644号行政许可已过期。而在京计投资字（2001）1687号批复中，明确建设内容为住宅、公建及配套设施，涉案许可的这块地块应包含在当代城市家园二期项目中，且是目前唯一所剩的一块地块，理应是建设为配套公建，而目前的审批结果却为非配套公建。被告的信访事项复函中称该项目为当代城市家园小区内非配套公建，即是小区内就应为配套公建，要是非配套公建为何要在小区内？此时可以明显看出第三人的用意，当需要该小区时，该项目即被冠上“小区”名，与小区一体，而实际上又不想与小区一体，因为要与小区一体，必然就是配套公建，第三人在此左右逢源，蒙骗广大业主。被告在此情形下依然作出该行政许可，明显与事实不符，没有法定依据。
2、被告的建设工程规划许可证收件表中建设内容为综合楼，而被告建设工程规划许可证附件中建设项目为安宁庄西路1#楼，到底是综合楼还是1#楼，被告不应该混淆，明显是申请与许可不符。被告在2006规复函字0076中明确说明，在“申报建设工程规划许可证之前，须先征求人防、园林、交通部门的意见，”在公安交通局意见函中表明该项目机械停车位为0，而被告规划图纸中，明确有地上立体机械停车场（22个车位），明显没有审批依据。
3、根据被告提供的平面图，该项目红线已经划到26#楼一层的后院内，而这个后院是已经属于一层住户所有、使用的，明显的侵害了原告的利益。被告在没有法定依据的情况下作出的该行政许可应予以撤销。
二、被告做出2007规（海）建字0002号行政许可违反法定程序。
《行政许可法》第47条明确规定：行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在做出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利。《北京市城市房地产转让管理办法》中规定，房地产开发企业确需变更规划许可证内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。《北京市城市规划公示管理暂行办法》中规定，居住区建设工程规划方案一经批准，开发建设单位不得擅自变更，确需变更的，除特殊情况在规划审批前必须采用公开程序进行公示，其公示的时间不得少于15个工作日，并且公示的全过程要经建设工程所在地公证部门进行公证。该暂行办法还指出，公示意见是规划设计方案调整的重要依据，受影响利益人“同意”或“弃权”意见超过2/3以上的，开发建设单位持公证部门公证的公示结果，向规划行政主管部门申请调整已经批准的居住区规划设计方案。另外，2002年建设部等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中明确，房地产项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。
而该案中原告在2002年购买房屋时第三人的沙盘照片即表明该所谓的“综合楼”为三层加局部七层，并作为公建配套设施。而现在已经明确被审批为非配套公建。明显与原告具有重大利益关系。且根据2002规审字0644号中明确表明与北侧现状住宅之间按照1.7倍计算日照间距，楼间距最少应为34.55米，而现状的综合楼并不符合这一要求，将严重影响原告的通风、采光等。这也明显与原告有重大利益关系，综上此项目完全应该在许可前公示、听证。且第三人与被告的申请与审批都几易其稿，却都违背上述规定，既无公示也无听证。被告明显违背上述程序作出2007规（海）建字0002号行政许可，该许可违反法定程序，根据法律规定应予撤销。
三、被告提交的建设用地规划许可证及附件、项目建议书（代可行性研究报告）的批复均已过期。国有土地出让合同2003第083号明确表明满2年未开工的，出让方无偿收回土地使用权。而第三人在5年内都没有动工，这块土地完全应该被收回为什么还能在第三人手中？值得商榷！
综上意见望法庭合议时予以充分考虑！
代理人：×律师
2007 年8 月 17 日
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2007-09-06 13:49:22
