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小嘴嘴

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你了解情况么？

从主管部门到社会舆论，一边倒的病垢经济适用房，甚至讨论是否叫停。经济适用房没有给群众真正实惠，群众买不到，都被投资客买去炒房。然而实际是不是果真如此？我们把寻租者和投资客分开考虑。
以回龙观为例，1999年，经济适用房一期销售，价格不占优，销售不理想。当时周边商品房北京人家2100元，慧华园2600元，龙华园2400元，龙泽楼花2500元。经济适用房回龙观文化小区2600元，购买也没有准入门槛，也没有套数限制。这造成一部分投资资金的进入。2000年，周边商品房价格大致上涨到北京人家2300元，慧华园尾房2700元，龙华园2600元，龙泽2530元，龙兴园2300元。
2001年二期销售，排队即有号。
2002年开始，三期销售，经济适用房开始受到追捧。排号需要提前一年，也就是2001年底前排号可以排上。排号开始显现价值，此时一个号价格达到了5000。新开发小区二手房价升至3000左右。此时投资客最优的方法是买号购房，然后迅速转让。买号数千元，卖房则在几个月之内获利数万，占用资金只是首付款。而这种违规转让实际操作起来，相对于几万元的利润没有太多障碍。
2004年，五期、六期销售。由于2002年排号网络化，导致数量激增，超出供应量数倍，排号在2002年10月前才有可能买到。房号暴涨至3万，新开发小区二手房升至3200元左右，投资客为利益最大化仍选择快速周转。
2005年，三元、百佳城销售。由于自行组织排号，排号早仍可以买到。而排队买文化小区的自2002年10月底后的排号，就再没有机会了。此时房号3万，没有明显上涨。而在经济适用房面向拆迁户定向销售后，房号暴涨至10万，甚至15万。新开发小区二手房价暴涨至4800元左右，投资客利润尚可，但因为市场容量减小，投资逐渐离场。而房号的市场逐渐走向辉煌。面向拆迁户，需要拆迁证才可以排号，购房，在这里，变成价高者得。我们主管部门的“保证”、“严格”全部失效。
2005年开始，因经济适用房全局供应问题，导致在此后2年内，北京整体房价大幅上扬，继而带动了经济适用房二手房价格上涨。2006年七期销售，由于户型面积的限制，房号暴涨，买号投资经济适用房已经没有太多利润。到2007年新政策出台之前，七期房号暴涨至25万左右，新开发小区二手经济适用房6000左右。政策方面，2005~2006，国务院、各部位，频繁出台重量级政策打压房价，国八条、新八条、国十六条，还有配合的金融，税收政策，给房地产市场带来不确定性。2006年9月底，市规委在发布《北京住房建设规划(2006年-2010年)》征求意见稿中指出，北京市将调整经济适用房的销售模式，拟采取政府回购的方式。在一片议论声中，正式出台的《北京住房建设规划(2006年-2010年)》中不得不删除了该条款，但随后政府官员表态否认取消回购制度。2006年11月，受到压力的政府开始采用两分法区别对待回购制度问题，即老人老办法。北京市建委住宅发展与保障处处长程建华表示：“北京未来新建经济适用房将封闭运作，不得上市交易，确需上市的由政府按原价收购。”新旧划断的标准是新建经济适用房不得上市，而过去的经济适用房继续可以交易。交易费用方面，土地出让金自2005年起由3%提高至10%。诸多因素共同作用，投资资金逐渐远离经济适用房市场。
2007年新政出台之后，出现10万元帮助办理经济适用房产权转商品房产权的广告。
经过简单计算，我们可以看出，房号的价格基本是二手房与一手房总价的差价略微下浮。随着政策对于准入门槛的提高，寻租空间加大，从房号价格明显的反映出这种效应。从简单计算我们可以得知，寻租和炒房，谁是主导力量，谁又在市场化价格构成中分肥了多少。
从经济适用房一期发售时，经济适用房与周边商品房价格同为2000多元，一直到2007年末，周边商品房价格飙升至1~1.3万，经济适用房价格升至6000~8000元，在此期间我们看到主管部门一次次信誓旦旦的保证：保证居民需求，严格控制供应对象，而随着购买限制门槛的提高，居民购买难度反而增加，房号暴涨。资格公示从遮遮掩掩到形同虚设。在投资客大部分退出市场后2年，政策究竟要打击谁，会打击谁？爆炒房号的背后是什么力量，数以亿计的巨额现金流向了谁的口袋？

2007-10-26 08:07:38