大家快来看看这个.经济试用房新动向

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大家快来看看这个.经济试用房新动向

焦点关注实录：回购预期中的经济适用房新规？

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焦点房地产网 house.focus.cn 2007年10月25日17:06 焦点房地产网马磊

　　十一长假之前的9月28日，《北京市经济适用住房管理办法（试行）》和《北京市城市廉租住房管理办法》正式颁布实施，最新的经济适用房处理办法雏形在陶然亭街道的成功试点之后浮出水面，那么在将来的经济适用房处理过程中，政策会有些什么变化，对于存量和增量的市场会有什么样的影响呢？

　　在北京市节前出台的管理办法中，还强调了已购经济适用房的保障属性：已购经济适用住房的购买人拥有有限产权，只能自住，不得出租、出借或从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。那么这些政策如何在实际工作中实施，对于资格审查等让经济适用房卖给最恰当的人手里等敏感问题如何处理？

　　有关方面表示，经济适用房的各项处理办法将在最近陆续推出，为此，焦点房地产网品牌栏目“焦点关注”再次聚焦经济适用房和未来的内循环模式，敬请关注。

　　时间：2007年10月26日上午10;00-11:00

　　地点：搜狐网络大厦15层焦点会议室

　　嘉宾：我爱我家副总经理胡景晖

　　主持人：马磊(马磊博客,马磊新闻,马磊说吧)

◆现场实录◆

　　【主持人】：各位网友大家上午好！欢迎大家关注焦点网焦点关注栏目，我们本期话题是回购预期中的经济适用房新规，我们知道经济适用房进入2007年以后发生很多变化，从2000年前经济适用房成为很多人选择的应用产品到06、07年的只针对定项拆迁户，到现在我们经济适用房和既使在实际当中和众多购房人的关系变得越来越远，只不过有的购房人可以通过二手房市场购买到经济适用房，在最近各个方面办法出台，政策的预期，大家也是逐渐勾勒出一种比较明确的情况之后，未来经济适用房作为北京市住房保障组成部分，很可能符合经济适用房的条件购房人会有紧密联系，基于此，我们邀请到我们的焦点网老朋友，也是业内的资深的专家，是我爱我家的副总经理胡景晖胡总，希望胡总能给我们广大购房人和网友解答清楚经济适用房有关的情况。刚才我说到我们标题当中有这么几个关键词，第一是回购，第二是预期，第三是最新的一些规定。我想可能在这种住房保障形式，住房供应来讲，可能这个政策的一个变化情况是大家最关注的，而且它的市场影响也是很大的。这一方面是比如说是新入市的经济适用房，另外对旧有的一些项目都会有一些不稳定的因素，大家都急于想知道的规定，因此我们第一个问题，是希望胡总能给我们介绍一下，您所了解的情况，就是现在对于北京市经济适用房的管理办法，有一些什么样的新的情况呢？

我爱我家副总经理胡景晖

　　【胡景晖】：现在来讲，北京市建委在网站上把经济适用房，包括廉租房办法公示很长时间，现在出来一个试行办法，这个里面最大一个变化，就是说实际上我们可以看到的，就是首先按照新的规定和标准来讲，经济适用房所实际能够覆盖的购房人群的面，实际是在收紧收窄。当然另外一方面，在未来几年开工建设量是在增加，但是实际照顾的面会缩窄，为什么？大家可能不太理解，说经济适用房要覆盖更多人口，但是实际上最重要的一点，就是我们的保障住房手段要比以前形式丰富很多了，以前只有经济适用房一种，现在廉租房，还有北京市新的住房办法，租金的补贴，当然现在我们没有能够清楚认定所两限房算不算保障性住房，但是有保障性质，再加上中低价商品房二手房来讲，我想保障性住房也好，或者解决中低收入居住的问题的房地产消费形式会越来越多，在这种情况下，由于台阶越来越多了，所以对经济适用房这一档所实际要覆盖的人群就不像以往覆盖面那么大了，这是一方面。

　　另外一方面，虽然我们未来建设经济适用房开工面积和销售面积会增加，但是由于把这个面缩窄了以后，实际上可以缓解以前经济适用房供不应求，或者分配当中出现的矛盾和问题的情况。因为实际上在过去这些年，很多人觉得经济适用房不错，但是买不到。就是因为实际上经济适用房覆盖人群标准划的太宽泛了，供求矛盾太突出了。现在由于把经济适用房覆盖人口更加精确定位以后，这样真正符合条件的人买到的机率比以前提升了。

　　另一方面就是我们的分配制度有了很大的改变，原来很简单，就是说在单位开个收入证明，北京市我住的那个地方就是花市，北京房地产管理交易中心盖个章认可一下，找开发商排号，很多主导权在开发商手里，导致以前经济适用房的销售当中出现很多问题，比如卖给了很多投资客，卖给了相对经济条件比较好的人，现在分配机制上来讲，有了很大变化，最近看到所谓三审两公开，就是说。

　　【主持人】：能详细介绍一下吗？

　　【胡景晖】：就是保障性住房现在职能下到街道这了，你的申请可以在你所在的街道提出，街道这一级进行审核，然后报到区里，区再报到北京市，所谓三审，两公开就是避免骗购的情况出现，户口所在地和实际居住地要进行一段时间公示，没有人提出异议，才会进入申请序列，这个比以前严格多了，第三方面，对于经济适用房实际户型和实际居住的配套也做了很明显的界定，实际上来讲，降低了经济适用房的舒适度，从新的经济适用房来讲，基本消灭了它的投资属性。因为比如说新的经济适用房，我们现在来讲商品房开发占了70平米，限价房地现在北京市开出来的，现价房主打户型是80，经济适用房主打户型会在50到60平米为主，廉租房是40平米，每十户两个车位，天通苑、回龙观一些小区，早期开发就是两百多平，楼底下停着奔驰、宝马，现在不会有了，首先没有这么大车位和户型了，真正有钱人想买经济适用房自住，几乎成为不可能，因为不可能住进去地住进去会受罪的，相对他的经济水平来讲。

　　另一方面新的经济适用房禁止出租。

　　【主持人】：禁止出租是9月28号发布的规定当中说的。

　　【胡景晖】：对。实际上更不能用于其他商业用途，另外来讲，将来还得面临回购的问题，说五年内，五年外这一系列的问题，但是从这个角度来讲，就是说不能出租了，那么这个租金的收益就没有了，买卖的话，如果政府回购或者即便不是政府回购，那么以这种补交土地出让金实际上获利空间也不大了，一方面，我觉得以往我们经济适用房的问题的四大问题，在四个方面都在解决，首先是覆盖的人口范围多宽，供应量不足，现在经济适用房实际覆盖的范围在精确化，供应量在增加，这是第一大问题得到解决。

　　第二大问题就是户型偏大，舒适度过高，现在这个主打户型60平米左右，舒适度降低，舒适度降低以后，有钱人就不可能买了自住。

　　第三，以前是审核过松，现在是三审两入市，审核很严。

　　第四以前经济适用房具有一定的投资属性，而且投资获利空间很大，现在不允许出租，而且在出售环境要采取政府回购方式，解决从根本上消灭经济适用房投资属性，这样购买的选择给更严格，舒适度降低。不具备投资属性，再加上瞄准人群更加精确，供应量更大，实际上才能真正使经济适用房发挥它的应有作用就是用来解决中低收入阶层的住房问题，不是被某些人变相用于投资，或者被富豪或者有钱人以非常低的价格买到手里，实际上自住和享受了，原来经济适用房的这些问题，从不同层面得到了解决。目前这个还是比较粗的我们现在看。实际上比如说这次将来经济适用房的认定当中，不是笼统按照一个家庭，比如年收入不足5万怎么怎么样，实际根据家庭所在区域经济发展水平，会制定不同的，一口人也会成为一个家庭，要满30岁，一口人，两口人，三口人在不同区域，符合什么水平，低于多少才能可以申购，比以前细化很多，接下来把这些问题变成可操作，在北京市各个区域，变成真正可操作的，我觉得还需要一些细则上进行明确。

　　【主持人】：应该说从这几年，刚刚胡总介绍的情况，也是我们这个政策变迁的一个过程。实际上这几年来看，其实政府一直都在不断的通过实验和测试来最后确定这个办法究竟怎么来执行。有一个小问题，就是今后购买经济适用房上，户口上怎么规定的。

　　【胡景晖】：首先还是报请北京市的。现在就是说在政府也有一些考虑，就是说进入北京以后，比如你有连续若干年的纳税记录或者我们讲实际上还是原来我们讲的有所为北京市有一个绿卡政策，这个绿卡政策很多人不了解，就是北京市城市建设需要的急需人才，当然你直接获得户口没有问题，如果没有直接获得，获得的是绿卡，可能三到五年连续纳税记录，这个也可能会进入覆盖范围。

　　【主持人】：刚刚你讲到四个方面的审核，那我们就是逐次的来看一下。就是一个是审核三级审核，所谓三级审核，就是我们之前都是在建委网站上进行公示，你想怎么有可能说谁专门跑过去说家庭年收入不符合规定，这个可能之前经济适用房相对走过场的情况，我们现在看3证审核，怎样保障每一级审核，咱们相关部门都能够完成这个工作呢？

　　【胡景晖】：相对来讲，我觉得实际能够更多发挥效率是街道这一层，北京市现有的纳入政府管辖范围的这个居民区大概是2573个我没有记错，2500多个居民小区，小区再往上是街道，大概有一百多个街道，通过街道居委会还是能够了解人口日常信息，比如实际住房状况，大致从事怎样的职业，比如开什么车，另一方面我觉得就是公示这方面，原来建委网站公布，现在是居住地和户口所在地公示，公示方式很可能就是明确张榜公布，比如居民住在哪个居民小区，楼下小区公告栏直接贴出来，而且一般是至少是要两个月左右时间，没有人提出异议我觉得恐怕还是发挥群众监督机制。另外考虑到现在人口流动性，要求居住地和户口所在地都进行这个，户口所在地可能不住在那了，如果仅仅是在户口所在地公示，这个人半年不住在那，根本不知道在哪，当然从区和市里审核，我觉得更多恐怕是对报上来的一些比如说一些区，一些区县，或者具体区位它的那个地方，比如捉人口实际居住状况，或者说收入水平，可能崇文区两口之家报的5万，可能海淀区报的6万，为什么？北京市不同区域实际经济发展水平和人口状况，比如我住在昌平区和我住在海淀区，以什么样的状况认定是否为中低收入阶层，这个可能标准会不一样，这个尺度只有北京市政府参照相关的经济数据得出结论。

　　【主持人】：还有一个就是大家可能比较关心的是一个家庭年收入的概念，之前好像是家庭年收入不超过6万，现在这个数字会不会，好像没有最后敲定是吗？是一刀切还是？

　　【胡景晖】：肯定不会一刀切，首先会根据家庭的人口状况，一口、两口、三口、四口、五口来划定家庭年收入，为什么我们最先看到陶然亭那边，陶然亭那边属于宣武了，属于在北京，你说是老城区，但是属于南城，经济相对滞后。我想它会考虑各个区的一个经济发展水平。比如讲陶然亭这个区域的一口、两口标准可能跟比如说CBD的朝阳区的西大望路一带可能有很大差别，这边的中低收入划的可能会高一些，因为那边整体收入水平，生活消费指数会高一些，实际上会按照家庭细化，而且按照区域，按照不同的区域进行一个细化，因为实际上即便是北京，在不同的区域来讲，它的这个经济发展水平，收入水平和消费指数也有很大的差别。

　　【主持人】：您的意思，这个权利确定家庭年收入的这个最后确定每个家庭购买是各个区来定的。

　　【胡景晖】：对，北京市肯定会审核。

　　【主持人】：比如按照整个区每年平均收入水平或者按照这个来确定一个中低人群比例大概是多少。这个应该说不是像比如国家出一个什么政策那样一刀切，也符合当下的以人为本，每个家庭都是一对一的服务。

　　【胡景晖】：对。

　　【主持人】：我觉得刚刚您说到一点，经济适用房是保障性的住房，应该是纳入到己化的一种东西，您说到一点，就是舒适度的调节，这一点来保障经济适用房不会存在投资的属性，就是舒适度的问题。就是说，您刚刚说，一个是户型，一个车位包括其他配套方面。

　　【胡景晖】：容积率可能高一些。

　　【主持人】：可能就是塔楼这些，在您目前了解的，我们目前在建的这些有多少，陶然亭我知道这次给了几个楼盘，比如风体时代，宋家庄等等。

　　【胡景晖】：将来看到的可能南城项目多一些，我觉得是这样，现在已经在开工建设的，我觉得可能不会像我刚刚说的标准那么严格，比如容积率在3.5到4都可能，以塔楼为主，一梯几户，但是现在目的南二环南三环项目比较多，这些项目实际在开工销售这些项目，比我们刚刚说的舒适度水平可能略微高一些，因为当时并没有明确，并没有明确说户型，舒适度上的配套要达到什么样的舒适指标。

　　【主持人】：但是可能今后在这个政策出来之后再建的。

　　【胡景晖】：会比较严格。

　　【主持人】：现在开工建设，我们去年所说的这样一个标准。

　　【胡景晖】：应该这是最起码的。

　　【主持人】：还有一个就是刚刚我们说到其实刚刚说的一个政策层面，另外政策层面大家非常关注的我们现在可能规避回购这个词，但是在我们发现9月28号北京市的两个文件当中，北京市经济适用房管理办法和北京市城市人均住房管理办法当中，并没有明确说出，大家很关注回购追不追溯以往的，但是那天发布会，相关的发言人也是规避了这些问题。

　　【胡景晖】：我觉得按照中国政策制定长期惯例来看，应该是所谓的老事老办法，新事新办法，已经销售拿证的应该是采用老办法，也就是说，未满五年上市出售，原则上不能出售，如果要出售，一定要出售给购买经济适用房的人，而且不能高于原价，另外就是满五年的要交10%的出让金，拿到的是商品房的房本，老的政策按照现在相关文件的解读不会有办法，因为第一，我们总量上不会有一个大概的数，我们看到目前可见的历史数据已经销售完拿到房产证的这个，可进入二手房市场的经济适用房大概在15万左右，那么符合五年和不符合五年得几乎是一半一半。一共是15万，符合和不符合的都是7.5万，现在问题就是一个如果不让，虽然总量不是很大，我们测算过大约这15万套每年在二手房市场当中交易比例就是5%左右，那么这也就是说，比如今年10万套，你卖了5千套这样的房屋，一个月四百多套的样子，总的比例不是很大，但是毕竟是二手房市场的一方面供给，如果这块供给卡掉，会对目前二手房市场供不应求的房源造成问题。

　　另外更重要的问题它会存在不公平，为什么不公平？假如从今天开始已经拿房本的经济适用房也不能再卖了，要卖政府回购。这就出现一个问题，在这个之前已经卖掉的哪些人已经套利走了，还有一部分人就被堵在这个里面了，而且在他们买经济适用房的时候，政府没有告知这个房子将来市政府要回购的，民商法的角度这个有点显失公平的问题，按照政策制定惯例问题，保障二手房的问题，现在拿到房产证的经济适用房仍然按照老办法，满五年怎样，没有满五年的怎样，仍然进入二手房市场销售，但是新开工新销售的经济适用房恐怕严格按照这个来做，未满五年是政府强制回购，满五年实际上政府优先回购，满五年以后，政府未必会按这样的方式回购了，当然这个里面会考虑到当时的经济适用房和商品房价格之间要补一个类似现在的土地出让金，综合定价款的这样个东西，实际上首先已经销售15万套的不回购了，新的也未必就回购，之所以出现回购这样一个事情，我们要理解两方面的原因，一个方面还是通过政府回购来，实际上经济适用房和普通商品房，可能年纪大一点都有印象，改革开放早期有一个价格双轨制，计划内，计划外，实际上经济适用房和商品房就像价格双轨制的问题的中间有一个套利问题，之所以提出政府回购，不让这个计划经济或者福利房和商品房中间市场价差被个人，以投机方式拿走，另一方面从政府角度来讲，经济适用房要想盖出来，其实还是很耗费资源和时间的。且不要说回购的问题，现在北京市建委跟我们合作，能不能通过购买的方式来弥补廉租房经济适用房的不足。

　　【主持人】：而且盖房子来讲，开发商有自己利益驱动的问题，它不是说市建委或者相关部门自己去建，而且要跟开发商来合作。

　　【胡景晖】：政府觉得与其大规模去盖，还不如回购一些，有一个内循环的体系，将来这个雪球越滚越大，政府手上控制的不是一次性的资源，政府通过回购，政府控制的住房数量也在增加，这些房子你手里有了牌以后，什么时候进入市场，什么时候收回一部分，就会对市场房价有一个调节，否则就很危险。

　　【主持人】：而且他们可以直接控制你的钱，当然政府可以通过税收等办法，但是国库的支出又涉及到各个部门之间的调节，你要解决这个问题可能很麻烦一些，我觉得您刚刚说到这一点的确是，可以说从政府的角度，比如很多人遇到什么问题，就会说政府为什么不管，政府也有自己考虑的地方。

　　还有一个问题，从新的规定当中可以看出来，有些产前只能自住，不能出租出借商业活动。

　　【胡景晖】：有限产权的恩情，实际上最早关于经济适用房产权认定问题，10月1号大家知道物权法出台了，最早说，经济适用房必须有个明确产权界定，在物权法出台以后，对于私人财产有明确的保护的，这个当中出现一个问题，经济适用房产权关系怎么界定，最早讨论的时候，大家称共有产权，因为土地是无偿的，土地是国家的，但是共有产权老百姓会觉得不踏实，老百姓关注我那份有多少，所以讨论出来以后是有限产权，你所拥有的产权是地上产权，将来比如通过补交土地出让金可能获得这个完整产权，但是后续有一些条款，有限产权，恐怕也影响目前二手经济适用房一些购买需求，目前有些人觉得，在最近这段时间，对于二手经济适用房的需求有所下降，跟这个情况有关系。

　　另外一方面就是出租的问题，实际上我们一个我们在天通苑回龙观做过一些调查，实际上经济适用房目前集中的区域出租率还比较高，在40%左右，那么北京市实际的房屋的存量房出租率大概24%左右，当然这个数据与我们现在搞的这个没有最终明确，北京市大概500万套存量房，一百万套的出租状况，大概出租率24%，但是天通苑回龙观，我们入户调查大概在40%左右，特别是复式大户型，有的是自住的，有的是住给外地驻京办事处，一些企业商住两用，还有一些当仓库的，地铁5号线开通以后，北边这些经济适用房区域租金价格，还有小幅度上扬，而且租赁形式还进一步的看好，所以从这个角度来讲，我觉得就是说，就是为什么会在早期经济适用房的销售过程当中出现偏差，很重要的就是当地我们并没有明确这个房子是用来自住。

　　【主持人】：当初考虑不了那么多，胡总很清楚，当初的时候，政府本身也是出于好意，天通苑、回龙观那个地方谁去住，如果房子不盖大，价格不再低一些，谁去住，但是没有想到发展这么快，这是政策制定滞后的一个问题。

　　【胡景晖】：对，另外一个出租收益的问题，企事业有过很多讨论，当然有时候，我们可能老百姓更多看到的是政策条文，不知道在幕后有很多讨论。比如早年有人提出过经济适用房可以出租，但是有一个前提，租金要和国家分。因为这是共有产权，土地是国家无偿提供的，房子是你的，没有收土地出让金，当初也有一派观点，经济适用房可以出租，但是租金要国家和个人进行分配。但是就是后来讨论来讨论区，就是说这个实施的难度太大了。执行难度太大了，分配比例怎么定，怎么获取样本，怎么收这个钱，后来就是发现这个办法完全不可行。

　　另外一方面，实际上还是讲到经济适用房到底它的目的是什么？它的目的还是给中低收入阶层自住，而不是做资产性投入，从这个角度还是否定了原来讲经济适用房可以出租，国家和老百姓分账这样的方式，从根本上部允许它出租，包括实际上刚刚你讲的很多都是变相出租。其实你看120万户怎么统计出来？非常有意思，就是说北京市有关部门去做问卷调查的时候，就怕老百姓不愿意填那个这套房子我出租了，所以它的选项上是写租借，你这套房子如果出租或者借给别人出租了，就勾那一项，你要写出租很多人不勾了。

　　【主持人】：这个数据相当程度上还是真实的。

　　【胡景晖】：是真实的。

　　【主持人】：在谈未来政策预期的时候，也涉及到市场层面的问题。现在相当层面的一些购房者来讲，可能对于存量房的经济适用房比较感兴趣，胡总您从专业的公司高层专家出发，目前首先一个问题，就是政策出台以后，对目前经济适用房的存量房市场有没有影响？

　　【胡景晖】：前一段时间振荡比较大，现在稍微平和一些，主要两个原因，一个就是刚刚我们讨论的回购问题，在没有明确，其实你参加新闻发布会也没有很明确，我们现在主流的大多数人的理解还是老房老办法，但是8月底9月初曾经关于这个问题，有一段时间吵的沸沸扬扬的，有一段时间，有人认为老房子也要采取政府回购的方式，特别是老房子未满五年的，导致那一段时间未满五年的老房子挂牌量很大，大概涨了有20%到30%，比如当初买这个房子2900到3000，我要卖的这个是穷人，不能高于原来购买价，实际上市场上购买的时候，由于黑白合同，或者装修款出现，实际上市场上未满五年的成交价格在6000到6500，有些人考虑到怕政府回购，想赶在政策出台之前抛掉，有的人甚至让出2千块钱。或者至少50%的获利空间，6500减去2000，也有2千多块钱的获利空间，但是有人抛盘，但是没有人接，有的人想我4500买了以后，将来政府回购万一不到4500怎么办，那段时间未满五年经济适用房出现段期有价无市的局面，尽管业主杀价2千，但是想买了万一政府回购，不是还赔了吗。另一方面，那个时候后来就在一段时间内，说要提高综合定价款的比例，因为实际上满五年的我再告诉大家，三千块钱当中买的这个房子，满五年实际成交价格7000到7500，不是翻番问题，因为你拿了这个钱，买了这个房子以后，补交的综合定价款以后，这个出售的是商品房的房产证，满五年的是害怕提高综合定价款，7500扣除10%，还有6700。6700比3000还翻番，很多人把这个钱转嫁给购房人，从这一点上，那个时候，后来就搞到很多满五年的人也开始抛了，他们抛不是害怕回购，而是害怕综合定价款提高，也让出了一千块钱左右。当时这部分的房子挂牌量也有所增加，差不多增加两层左右，也有人让出一千块钱的价格空间。有人愿意买，他买的是商品房的政，而且它确实比当时同地段二手房商品价格要低一些。回龙观八九千的还是很多，而且拿的证是商品房证，而且早期的房子是低密度的，现在周边的生活设施，所以还是挺舒适的。现在来讲，现在政策明确了以后，或者大家都看到说估计回购可能性不大，老房子回购性不大，也没有听到综合定价款要提高20%到30%，基本上现在市场回到平稳状态，我说的是老的房子，现在价格基本上回到7千到7500这样的水平，交易整体来讲，和去年的交易水平大体相当，略有增加。那就是说，老的房子还是目前来讲，在政策上并没有对老的房子，并没有说老房子要回购，也没有说短期内要增加综合定价款，基本上整个市场回到8月份状况，整体交易比去年这个时期整体平稳，交易略有增加。但是价格当然仍然是维持在一个比较高的水平。

　　【主持人】：就是价格还是涨了。您觉得对将来的预期，经济适用房的价格会有怎样的变化？

　　【胡景晖】：我们现在可以这样参照一下，经济适用房再往上走一档，就应该是限价房，限价房现在有六七千，基本上6千到7千这个段，刚刚我们谈到南城经济适用房，最新的基本上4千多块钱，所以我估计将来恐怕是。

　　【主持人】：限价房比经济适用房高一个层次。

　　【胡景晖】：将来经济适用房按照现在的宏观调控措施，我估计在四五千之间，而且会平稳一段时间的。我说四五千是新销售的。存量这一块。

　　【主持人】：这个中间有一个什么问题呢？存量的限价房不知道将来卖多少钱，或者现在还不知道怎么卖呢？

　　【胡景晖】：对，实际上这样，说白了，我们为什么说这个，大家会觉得很奇怪，比如现在在卖的一手经济适用房是四千多，二手经济适用房最高到了7500，这个里面特别按照新的规定执行以后，你进入现在一手经济适用房的申购会很严格，但是买二手经济适用房，特别满五年的，就是没有限制的。所以从这个角度来讲，而且从区域来讲，虽然比如天通苑回龙观比较偏远，但是从城市发展来讲，北边还是优于南边的，所以现在我估计二手经济适用房，维持现在比较高的实际市场成交价，我觉得是比较中长期的情况，一手经济适用房按照现在开发的情况，整体价格会在4千到5千左右。

　　【主持人】：应该说从这个角度来讲对于存量的二手经济适用房是不错的原则。

　　【胡景晖】：但是我还是要说一下，存量经济适用房理论上是不可再生资源了，我讲的存量经济适用房是办法公布之前，如同石油一样，只会越来越少，这些房子每年消化五千套到一万套，未来二十年左右时间，这些房子最终除了少量的还会有一些人永远住在里面之外，慢慢的我想这些房子逐步会被消化掉，会从二级市场消化掉，也许我们再过十年这样的房子，我们讲几乎老一批的经济适用房，仍然还拿着经济适用房的房产证可能会很少，最终我估计不会超过5万套，最终基本上都会转化为商品房。

　　【主持人】：国庆之前的政策当中，政府也是说关于资格审核销售办法的相关配套文件，将会近期陆续出台，您觉得现在市场还有什么悬念吗？

　　【胡景晖】：悬念我想第一就是在审核的过程中，其实在原来的我们讲就是说政府把关和开发商来审核，其实是一半一半的，按照老办法来讲，我到原单位盖章，我穷，到花市北京市房地产中心再盖个章就可以到房地产商那排队了，在过去经济适用房谁不卖给谁，由于低收入凭证很容易取得，房子相对稀缺，销售是完全开发商销售的，谁能买到经济适用房，主要是在决定权里，开发商占了一个很大的权重，早些有些人为什么实际买了十几套，这是和开发商有一些关系的。在新的经济适用房销售关系里，开发商扮演的主要就是一个承包商，就是盖房子的作用，再分配环节，开发商将来起不到什么作用，怎样规避开发商在销售环节发挥作用，而更多的让政府能够主导这样一个公平的分配，我想这个可能还存在一些问题，还不知道将来怎么去具体落实。

　　另外我们讲过这个标准认定的问题，三口之家，四口之家，五口之家，根据北京市的经济发展水平，每个区域经济水平是多少，如果我们看到一个全样本数据，而且这些数据每年会随着GDP增长，CPI人均收入还会在波动，这样经济适用房的申购资格认证的经济测算体系需要建立起来，这个工程量很大。

　　第三就是说我们讲的目前我们还没有看到过一例经济适用房被政府回购的案例，那么就是说，实际上大家也关心的问题，就是五年之内政府肯定要回购，回购当中要考虑到折旧等等各种原因，到底多少价格回购，包括满了五年根据同地段普通商品房和经济适用房实际价格状况，实际上是允许你有一定的获利的，但是这个获利怎么算，这个也存在一个问题，就是没有实际回购的样本，也没有实际回购定价完整的机制，这个里面也存在了这样一个问题。整体来讲，我们也没有，比如刚刚讲的新经济适用房可能是十户两车位，可能容积率在3.5以上怎么怎么样，按照新的标准建筑小区我们还没有看到。

　　包括还有一个问题，前段时间讨论的也非常火的问题，开发商配套建设15%，实际上来讲问题在于哪呢？政府觉得去调集资源，大规模建经济适用房还是有困难。怎么去完成这样一个供应量，政府就想到一个巧办法，大家多分摊一点，发动群众和开发商，这样就有一个问题，那实际上来讲，原来其实政府是想在经济适用房建设过程当中，在税费很多环节给予一些减免，但是如果这个项目里面如果有15%是经济适用房，但是整个项目是以一个项目来立项这就很麻烦了，将来想给一些税收或者政策优惠的时候，到底适用在哪就会成问题。

　　另外说经济适用房小区，假如我们说高档公寓小区放在一起，这个会很成问题。这样一个收入和生活水平的一个巨大的落差，就会在同一个小区发生。那这样的话，我觉得实际上对于一个整体区域发展的和谐、治安各方面都会存在一个问题。比如说实际上问题在于一个区域明确了以后，它周围的比如说生活的指数或者一个商业业态会根据这个小区去匹配，比如一个高档公寓，周边可能是停车场，高档的商业会多一些，但是里面又配套建设15%的人，这些15%的人可能需要的是菜市场或者符合他的一些商业，所以关于15%的配套建设问题，能不能够真正做到，另外一方面，经济适用房还有一个问题，就是刚刚你讲的开发商的获利空间实际上并不大的。

　　【主持人】：你是担心将来经济适用房的质量的问题是吗？

　　【胡景晖】：还不光是一个质量的问题，另外就是说，实际上来讲，开发商怎么去挣这个钱，2%到3%的利润率，现在很多开发商去盖经济适用房，廉价房，包括一些上市公司也参与投标，很多大的开发商企业必须保证每年有一定的开工量和销售量，如果这么低的利润空间，这个活会盖成什么样也很难说。

　　再有一个，实际上我觉得我们有必要重新认定一下，在经济适用房开发建设中，开发商到底扮演一个什么样的角色，我们实际上看到国外的很多保障性住房来讲，政府是经济适用房的主导，也就是说，资金的筹集，土地的提供，资源的调配，实际上说白了，在很多发达国家保障性住房的开发商是政府，而真正的我们今天中国的开发商在国外的保证性住房里扮演的角色实际上承建商，政府才是开发商，实际上在未来经济适用房开发、建设、规划，后期分配和管理上来讲，我觉得政府应该实际上扮演开发商的角色。而开发商会变成一个建筑承包商，这个建筑承包商可以通过税费减免或者一些实际情况，让它有一个5%的利润，因为人家是来干活的，不管你盖的房子是经济适用房还是商品房，总而言之，说白了，我的任务就是给你做一碗面条，这碗面条你是拿去赈灾给穷人吃，还是自己吃，还是谁吃，我不管，我只管这碗面条的成本和我合理的利润，实际相应的补贴和福利色彩，是应该政府通过销售或者通过其他环节区实现的，而如果一味压开发商的利润对开发商不好，对政府形象也不好。之所以出现这些问题，经济适用房建设过程当中，政府的角色和开发商的角色要重新定位，经济适用房建设当中，政府柴应该是开发商，而开发商只应该是承建商，这就对了。

　　【主持人】：我们今天通过和胡总的一个沟通，应该说把经济适用房这么一个很敏感，很多的京城老百姓切身利益相关的核心话题，一个核心的问题给大家进行了深入解读，包括解读最新出台的一些政策，包括解读了政策当中执行情况，以及经济适用房建设情况，包括二手房市场上，存量房市场上，经济适用房具体买卖的市场变化情况，以及价格，包括我们开发建设当中可能会遇到的一些问题，和将来在回购可行性方面我们也进行了一些探讨。相信通过今天我们焦点关注栏目，大家对经济适用房和自己之间的一个密切联系会有一个至少是直观的了解，我们相信经济适用房从政府的角度出发是希望经济适用房能够充分发挥它作为北京市住房保障的重要组成部分，能够起到它应有的作用，但是我们知道现在因为住房问题这么多年，成为大家共同关注的问题，说明它本身有非常复杂的因素，我们也是希望各方面能够把这个经济适用房的问题处理好，能够真正为京城老百姓谋到福利，今天的焦点在线访谈到此结束，谢谢胡总，谢谢各位网友！

　　【胡景晖】：再见！

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2007-10-29 11:39:23