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潘石屹: 中国商业房地产仍“睡眠未醒”
苏荣
8月23日晚，位于BUND 18（外滩18号）顶楼的BAR ROUGE内高朋满座。在这个洋派十足的派对（Party）上，被称为“土鳖”的中国房地产大亨——SOHO中国董事长潘石屹刚一出场，便被受邀而来的各方名流所包围。
他身穿黑西装，系着宽大的领带结，一副黑框眼镜下面，是招牌式的随和。在BAR ROUGE外面的露台上，他端着一杯混合着酒精饮料的果汁，微笑着，寒暄着，尽情享受着上海外滩的迷人夜景和近似于娱乐明星式的荣光。
这次相对低调的亮相，是潘石屹正式进军上海的宣示。此前一周，SOHO中国公司宣布以人民币（下同）24亿5000万元（5亿2100万新元），从摩根士丹利手中收购上海东海广场。
他在随后的即兴演讲中说，“有朋友问我对上海市场的信心，我说拿出了20多亿的真金白银就是信心。”他说，“这次进入上海，我们看到在中国，上海和北京如同两个兄弟，是最相近的两座城市，有许多相似的市场特征，我们相信，我们的商业模式在上海也一定会获得成功。”
“SOHO”概念
潘石屹所说的商业模式，即“开发——销售，统一出租，统一管理”。在中国，这种商业模式非常独特，而且事实证明是非常成功的。10年前，SOHO中国针对北京越来越多的小型私企，提出了“SOHO”概念，相继开发了一批融合了艺术创意的灵活性、小型化的商业地产，赢得许多本土中小型创业者的热烈追捧。
目前，SOHO中国的项目在北京CBD（中央商务区）中的销售面积占到整个CBD的40%，在SOHO中国CBD办公的人数超过11万人，项目出租率非常高，即使是在金融危机期间，出租率也一直保持在95%以上。
SOHO中国的商业项目跟新加坡、香港等地的商业项目不同，它的客户相对中端，而且是零售的，这在一定程度上体现了潘石屹的市场哲学理念。
他认为，在目前阶段，中国人的财富积累还没到非常巨大的时候，消费群体也还没到非常高端的层次，那么在这种阶段，他希望自己做的项目要符合中国国情，要做面向中低端市场的“铜锣湾”，而不是高高在上的“中环”。
目前，SOHO中国的客户主要都是中小业主，随着财富的累积，潘石屹发现，这些中小业主的购买能力也在不断攀升。
他说，最早在2000年时，客户中有人最高能拿出1000万买房子，但短短几年之后，现在1亿元的客户也有了，而5000万以上的客户量已经占到很大比重。“这就说明中国的财富累积，是逐渐上升的。”
潘石屹认为，世界500强无论是在上海还是在北京，都不是中国社会发展最主流的力量。最主流的力量，是那些生生不息的中国本土的中小型企业。
瞄准长三角中小企业主
这次SOHO中国接手的东海广场，位于上海最繁华的地段，是地铁和地上交通的交汇处，大楼质量非常好。基于这些基本条件，潘石屹对项目的运营充满信心。
他说，只要将它的定位与上海的市场贴近，就一定会获得成功。据透露，潘石屹瞄准了长三角地区的中小企业主，他们有充足的财力，希望在上海核心商业区谋得一席创业之地，那么SOHO东海广场就是他们的选择。
关于出租价格，潘石屹说，目前周边同档办公楼出租价格在8至12元/平方米/天，SOHO东海广场在价格方面不会有大的变动。
而对于未来房地产市场走势，潘石屹称，以上海为代表的住宅市场经过上半年快速增长后已经达到价格上的又一个高点，但商业地产仍处于“睡眠阶段”。造成这一局面的原因是实体经济尚未全面复苏，致使商业地产出租和出售率不足。对此，他的判断是，长期来看，中国经济增长大有可期。因此，在商业地产市场景气不高的情况下，反而是企业大举拿地并购之时。
他说，未来三至五年，SOHO中国的拓展还将集中在北京和上海，因为这两个城市无论从房地产开发量还是商业地产的成熟度，都是其他的省会城市远远没法比的。在中国房地产市场大的格局中，综合住宅、办公楼和商铺的总成交量，上海和上海分别占到了全国的十分之一，如果单从商业地产规模来看的话，北京和上海占得比例更大。
那么，三至五年之后呢？他说，“我们会密切留意二线城市的发展。因为中国与英、美等西方国家的发展完全不一样，中国的经济增长速度太快了，所以我觉得要密切留意中国的省会城市的发展和变化。在这样高速的经济增长速度中，一定会创造出很多商机的。
还有，中国人口非常多，有很多省份的人口接近一亿人或是超过一亿人，英国和法国人口加起来也只有一亿人，人口基数大，也能创造很多商业机会。”
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2009-09-08 20:30:37
