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购买的房屋实测面积与约定面积有误差该怎么办？
购买的房屋实测面积与约定面积有误差该怎么办？
事件回放
我与某房地产开发商签订商品房买卖协议，其中明确约定了房屋的建筑面积，并以此计算出房产总价格。在我按照合同支付全部房价款、开发商交付房屋之后，我开始聘请装修公司进行装修。装修工人在装修过程中发现，房屋的实际面积好像比合同约定的面积要小一些。这引起我的怀疑，我在装修工人的帮助下对房屋进行实测，发现净空面积果然比合同所写的面积要小一些。
我想了解一下，房屋的建筑面积到底以何种面积为准？如果房屋实际面积真的比合同的小，我该怎么办？如果起诉，我提出的证据需达到怎么的要求才能得到法院的支持？
律师说法
开发商所交付的房屋实测面积与商品房买卖合同所约定的面积不符，在商品房买卖合同纠纷中极其常见。对于房屋的测量依据和误差处理结果，法律有明确规定。下面就具体分析：
（一）开发商应该赔偿你的损失
第一、商品房建筑面积的测算依据。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，而商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，你们这些住户是按照建筑面积计价的。根据《商品房销售管理办法》第２１条的规定，你们应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。在进行实际测量的时候，首先必须弄清你们在协议中明确约定的房屋建筑面积到底是何种面积，其次要注意自己的测量方法是否正确，测量数据是否精确。在这些前提下，才能够得出实际面积是否小于合同规定的面积的结论。
第二、如果确实发现面积“缩水”情况开发商应该返还多余的房价款并赔偿损失。在确实实测面积是否确实小于协议中所载面积之后，你可以按照合同约定或者法律规定进行处理。如果你们在合同中约定了实测面积与协议中所载面积发生差异时的处理方式，则按照合同约定进行处理；如果合同没有约定或者规定不明确，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１４条的规定处理，即：如果实测面积小于所载面积的差值在所载面积的３%以内（含３%），则开发商应该按照合同所约定的面积单价据实退还房款；如果实测面积小于所载面积的差值在所载面积的３%以外，你有三种选择，一是有权退房，开发商应当在你提出退房之日起３０日内将你已付房价款退还并支付同期银行存款利息；二是你有权不退房，面积差值在３%以内（含３%）部分的房价款由开发商返还给你；三是如果面积差值超出３%部分的房价款由开发商双倍返还给你。
（二）你提出的证据应该符合一系列要求
你主张开发商所交付的高品房实测面积比合同约定面积要小一些，必须提供充分的证据证明这一点。该案中，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第６４条第１款的规定，你必须提供权威的房地产测量部分所作出的面积测量鉴定结论。该鉴定结论作为证据，还必须具备以下要求：
一是独立性，即房地产测量部分必须是中立的，不受任何机关或者个人的干预；
二是结论性，即测量的结果必须对面积是增加了还是减少了作出明确的问答；
三是范围性，即面积测量鉴定结论仅限于两个面积是否相符，而不涉及法律的具体适用。
只有满足以上要求的证据，才能够被法院采纳。
附：法律依据
《商品房销售管理办法》第２１条：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１４条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３%以内（含３%），按照合同约定的价格实结算，憎爱人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。“
《民事诉讼法》第６４条第１款：“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”
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2010-03-30 21:33:13
