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“一房二卖”我该怎样维护权利？
“一房二卖”我该怎样维护权利？
事件回放
为了给儿子购买结婚用房，我和妻子看遍城里所有的住宅小区。最后，我们选中位于市中心的一套商品房。那套房屋地里位置好，房屋设计及采光等条件都符合我与妻子要求的标准，于是我们很快与房主马某商定以58万余元的总价成交。2006年3月，我与马某签订了房屋买卖协议，约定我先支付30万元的房款，入住后再支付剩下房款，房屋过户手续于入住1个月以后办理。
两个星期后，我和妻子请装修工人去装修该房屋，结果发现该房屋正在被他人装修。我们这才知道，马某将房屋卖给我们后，见房价上涨，便把该房屋以62万元的价格又卖给了李某，并与李某办理了房屋产权登记手续。对于马某的做法我十分气愤，遂找到马某要求将该套房屋收回来归我们所有，但是马某以我们之间签订的房屋买卖合同没有办理房屋过户手续应归无效为由拒绝我的要求。请问，我与马某之间的房屋买卖合同是否有效？该套房屋到底归谁所有？我该通过何种途径维权？
律师剖析
在现实生活中，一房二卖的现像很多，可能是房地产公司管理上的疏漏，也可能是原房主为了自身利益而明知故犯，将房屋再次出卖后从而获取利润。但不管什么情况，都可能令购房者的合法权益受损。对一房二卖的法律问题作一解答：
一、你与马某之间的房屋买卖合同有效
你看中马某位于市中心的一套房屋后，便与马某商定以58万余元的总价成交，并且你们双方已经签订了该房屋的买卖协议，因此你与马某之间的房屋买卖合同依法成产，根据《合同法》第35条的规定，你们双方的房屋买卖合同自合同成立起生效。再者，虽然按照我国《合同法》第35条的规定，房屋所有权转移应当办理批准、登记等手续，但是有关房屋买卖的法律、法规中并没有规定房屋买卖合同自办理过户手续后才生效，因此，即使你与马某没有办理房屋买卖过户手续，房屋买卖合同也合法有效。
二、该房屋应该归李某所有
虽然买卖合同有效，但是你们并没有根据《城市房地产管理法》第35条的规定办理房屋权属过户登记，所以，房屋所有权没有转移为你所有，你与马某之间的房屋买卖行为不发生效力。而马某与李某之间的房屋买卖行为虽然发生在你与马某签订房屋买卖合同后，但是他与李某办理了过户手续，而且，你也没有什么证据证明两人是恶意串通行为，因此该房屋的所有权应归李某所有。
三、你可以通过法律途径维护自己的权利
你们签订的房屋买卖合同有效，马某就应按照《合同法》第60条的规定，及时交付房屋，并办理房屋产权过户手续。对于他不履行义务，又将该房屋卖给李某的行为，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，要求解除你们之间签订的房屋买卖合同，返还你已经支付的30万元房款及利息，同时还可以要求他承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
注意：如果马某毁约以后，你已经请装修工人装修该房屋，对于这一损失，你也可以要求马某对其赔偿。
你一定要保管好你们之间签订的合同文本，马某收取购房款的凭条，不管你采取何种途径维权，这都是证明事实存在的依据。
法律依据
《城市房地产管理法》第35条：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”
《合同法》第60条：“当事人应当按时约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
《合同法》第128条：“当事人可能通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任••••••（二）商品房买卖合同订产后，出卖人又将该房屋出卖给第三人••••••。”
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2010-03-30 21:40:36
