我作为非专业人士来说一下目前回龙观二手房楼市的真实情况，以及对后续的预测，欢迎大家探讨~~

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紫老邪

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我作为非专业人士来说一下目前回龙观二手房楼市的真实情况，以及对后续的预测，欢迎大家探讨~~

最近业余精力基本都在房子上面，所以对这个话题非常感兴趣，把我了解到的情况说一说

买房人大概可以分为几类：刚需的、炒房的、投资的、通胀保值的。我们都先以各占25%来计算。
卖房人大概可以分为几类：置换的、炒房的、缺钱的、生活变动的。我们先以 35:35:15:15计算。

限购政策出台后，很明显的信号就是ZF不希望房子再涨了，在这个神奇的国度ZF希望的事情绝对会发生的。
于是，炒房的不再买了，投资回报只有房租时在这个租售比悬殊的时代投资价值也有限了，买房人只剩下了原来的50%。
舆论在引导，银行压力测试、这个发言那个讲话，刚需和通胀保值的开始慎重的持币观望，再去掉一半多，买房人只有原来的20%。（去掉这一半多要租房）

结论1：半年来房屋购买力大幅降低，保守估计只有政策出台前的五分之一。

那么卖房的呢？

置换的一买一卖，基本不受价格影响，先保持不变。
炒房的能卖则卖，不能卖继续租。刚才说了持币观望的要租房，租房需求增加，房租上涨。炒房的房价会一直坚挺，不降价出售也有房租进账。在限购政策下，卖一套少一套，卖完可就不能再炒了，难道把钱投去现在的股市吗？
缺钱的和工作变动的只占少数，先不予考虑。

结论2：房价虽然不再上涨，但也不会大幅下降，大家能卖则卖，没人买则先出租。

那么为何ZF公布数据二手房交易价格略有下降呢？

首先，买房人大幅减少，卖房的房源却没少，表面上已经出现了买方市场的局面。
其次，等不及置换的人（比如本人就是）会在这种情况下以比市场价略低的价格出售，于是略微拉低了一点房价，这也是为何6月环比下降那么一小点的原因之一。
再次，二手房交易的房价是随便定的，例如200万的房子交易价格可能只写40万，为了合理避税。这也可能使二手房的表面价格向下波动。
最后，ZF发布的数据都是ZF希望看到的，这也是为什么在这个神奇的国度ZF希望的事情绝对会发生的......

结论3：二手房的房价总体没有明显波动。

回龙观的房价是什么情况呢？

120平以上的，总价高，受购买力已经大幅萎缩的影响，交易量极低，根据上述情况，价格必然下降。
80平及以下的，总价还有被刚需们接受的可能，因此小户型的交易量和价格无明显变化。
09年开始回龙观成了炒房和投资的重灾区，导致现在的房源很多，特别是大户型的。
经济适用房未转商的、商品房未满5年的，使交易成本增加，在同类房源的竞争中自然不占优势。
国风美唐这类商用50年商业水电的属于小例个案，对回龙观二手房市场基本不构成影响。
北面高教新城的价格大概在1万6、7，相比之下回龙观绝对还是价格洼地，原因就是炒房级投资人的房源太多。

结论4：随着炒房投资人房源的逐步成交，在回龙观的入住率越来越高，房源越来越少时，回龙观的房价就会坐上火箭。

未来的趋势会怎样呢？

刚需们已经憋了半年了，上一次房价半年没动是什么时候？08年全球经济危机。刚需的数量不用提了吧？他们还能憋多久？
刚需的释放必将首选小户型，小户型的价格将一直坚挺。
08年国家的4万亿投资，钱哪来的？印的。。。会怎么样？通货膨胀。。。通货膨胀下什么最保值？不动产。。。不动产什么时候保值？战争。。。ZF敢打仗吗？敢？和谐点吧。。。
通胀的认识越来越深刻时，买房保值的比例就会放大，持币观望的人如果一直持下去，手里的钱就会越来越缩水，认识到这些后，只有原来20%的购买力就会释放，买的人多了，置换的就不会压价卖，房价总体就会小幅上涨，一旦上涨，更多买涨不买跌的人就会冲进来，在北京这个拥挤的地方，房价必然再次抬头挺胸。时间么？猜是没用的，看ZF能坚持多久吧。
即使这种情况一直未出现，看看现在银行的评估价格只比成交价最多低2000（我买的学区小两居和我要卖的矩阵小三居都是这种情况），房价绝不会跌过15%，还没到这程度，限购令马上就会撕毁，房价将重现08-09年的疯狂。

最终结论：现在这三两个月，是买房和置换的最佳时机，即使未来房价不涨，也绝不会大跌。

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