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房税新政倒计时 经适房“转商”现过户高峰
根据日前发布的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，从12月10日起，北京市的房地产交易将实施新的计税方法。据了解，该新政规避了以往二手房交易中常用的“阴阳合同”的避税手法。而随着新政正式实施日期的临近，很多经适房业主赶着将房子转为商品房，从而出现了一波过户高峰。
二手房网签数创调控后新高
这几天，家住天通苑的李女士忙着将自己满5年的经济适用房转为商品房。链家地产、我爱我家两大房产中介的相关负责人昨日透露，最低计税价格上调通知发布10余天来，确实有一拨二手房业主赶在新政实施的缓冲期过户，除了卖房子，还有办理“经转商”的房主，以防最低计税价格上调后，增加转为商品房的成本。
北京房地产交易管理网昨天最新公布的数据显示，12月5日北京存量住宅的网签数量达到767套，创下本轮调控后单日网签峰值。据了解，11月下旬存量住宅的正常日均网签在300套至350套之间，与昨天的二手住宅网签量相比少了一半。
新政后税费可能增加1.5倍以上
我爱我家一区域经理何晓明介绍说：“拿一套90平方米的经适房为例，转为商品房要交10%的综合地价款和1%的最低契税，最低计税价格目前是3700元/平方米，合计税费为36630元；12月10日后，最低计税价格将上调，得出该套房的总房款上涨，10%的综合地价款也会上调了。”
何晓明表示，由于最低计税价格并没有公开，因此无法准确得出一套经适房转为商品房的税费会增加多少，但考虑到“经转商”未来便于出手，因此大家都着急办理。“12月10日后，业内普遍预估可能会增加1.5倍到2.7倍之间税费。”
二手房交易高峰只是假象
2010年4月26日住建部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求“经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。”此后，又明确了2008年4月11日之后签订购房合同的经适房，可以在补交土地收益款后，不变更房主姓名就转为商品房。而在此之前签约的经适房，仍然只能采用过户的方式“转商”。因此，2008年之前购买的、且已经满5年够上市资格的老经适房业主更着急转为商品房。
何晓明介绍说，每次税费调整必然会迎来“经转商”的换证高峰。“但以后应该就恢复正常了，因为现在交易都需要有5天的审核期。”但何晓明认为，本次税费调整并没有像以往促成真正的交易高峰，“经转商”的增量反而成为存量房网签数据上升的一个中坚力量。
■专家提醒
5年内不卖房 “经转商”才划算
“链家地产”首席分析师张月表示，业主当前应该谨慎考虑“经转商”。若业主在未来5年内确定没有出售房屋的计划，则可以考虑在当前低成本的状态“经转商”。若业主未来有改善或者换房的打算，当前“经转商”需要谨慎考虑，别因着急“转商”交一次税费、再出售又交一次税费，两次成本叠加更不划算。晨报记者 王丽娅
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2011-12-07 08:12:22
