“独家代理”合同条款被判无效

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北国风

“独家代理”合同条款被判无效

“独家代理”合同条款被判无效

　　上海的一家房产经纪公司与市民华某签订的居间中介合同中，有独家代理的条款，但华某却通过另一家房产经纪公司卖了房，与华某签约的那家房产经纪公司以违约为由将华某告上法院。上海市卢湾区人民法院审理后则认为，房产中介公司设置的独家代理条款无效。

　　作为原告的房产经纪公司在法庭上表示，在签订房产出售居间合同后，房产经纪公司积极为华某联系“下家”，而华某却私自与另一家房产经纪公司介绍的买受人成交。这一行为已经构成违约。因此，它起诉要求华某按约支付违约金10.2万元。

　　华某则表示，他没有委托房产经纪公司独家销售房屋。他的房屋在这家公司挂牌之前，就已在其他多家房地产经纪公司挂牌销售了。华某还认为，房产经纪公司未尽独家代理义务，独家委托代理条款排除了华某的重要权利，加重了华某的责任，而且限制了华某的缔约自由，属于无效条款。因此，他不同意房产经纪公司的诉讼请求，但同意支付房产经纪公司必要的服务费1000元。

　　法院审理后查明，华某和房产经纪公司约定销售一套房屋，委托价格510万元，委托期限自2005年3月13日至2005年7月14日，服务报酬为实际成交总价的1%。同时，双方在合同的特别约定事项一栏内约定，华某在委托期限内独家委托房产经纪公司出售房屋，华某不再委托第三方出售或自行出售，若违反该约定，华某则按出售房屋总价的2%支付违约金。

　　法院认为，这份居间合同对于华某的履约义务和违约责任作了特别规定，而对于房产经纪公司的履约义务和违约责任却未作规定，显失公平，应认定为无效条款。因此，对于房产经纪公司要求华某按该条款支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。

　　审理此案的法官表示，合同应体现平等、等价和公平的原则，只有这样才能实现合同正义。而合同中显失公平的条款是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同条款，往往是当事人双方在权利和义务上极不对等、在经济利益上不平衡，因而违反了公平合理原则。

　　案例二：上海一中院

　　日前，我院在审理一起居间合同纠纷上诉案中，通过适用《合同法解释(二)》，判决双方所签格式条款无效。

　　某房产经纪公司与邹某签订《独家销售委托书》，约定由该公司独家代理出售邹某所有的系争房屋，并以格式条款约定：邹某不得擅自取消委托;若违反约定义务，或在委托期内反悔不再出售，致公司介绍的客户无法按时成交，均属邹某违约，须支付相应违约金。之后，邹某多次提出解除协议要求，但该公司仍要求其办理售房事宜，均被邹某以随时解除委托权为由拒绝。故房产经纪公司起诉要求邹某支付违约金。

　　原审法院以上述条款系双方对合同权利所做的特别约定为由，支持了原告的诉讼请求。邹某不服，上诉至我院。我院认为，该条款是由房产经纪公司预先拟定、并打印的格式条款。根据《合同法解释(二)》之规定，提供格式条款的房产经纪公司加重了邹某的责任、排除了其主要权利;同时，未采取合理方式提请邹某注意免除或限制其责任的条款，依法应认定该格式条款无效，故我院作出驳回房产经纪公司诉讼请求的终审判决。

　　二手房交易中，中介公司往往在居间协议中加入各类条款来约束对方权利，或加重对方责任，本案的处理结果对规范中介公司的居间行为具有一定的指导意义。

2012-07-25 11:13:52