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试着探讨下：关键是对“购房人”的理解
1、“从《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》始，在第十一条就明确规定“购买经济适用住房满5年，购房人（a）可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府加纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人(b)向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。”
购房人（a）应该是指从开发商手上购买经适房的人（一手购房人），就象我们大家，其后紧跟着出现了“转让”二字，就是买卖交交易；购房人(b)应该指的是二手经适房购买人。 这样理解的话，经适房由有限产权到完全产权，必须经过“转让”。
2随后建设部、发改委等7部位发布的《经济适用住房管理办法》第三十条第二款也有完全相同的规定，“购房人(a)也可以按照政府所定的标准向政府加纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”这个条款引用不完整，完整的如下：
第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
这个规定与1是完全一样的。其中关键词：转让 回购 交纳土地收益等价款 完全产权
3、在随后的北京市发布的《北京市经济适用住房管理办法》（试行）中在第二十一条第二款也有完全相同的规定。确实是一样的：
第二十一条经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。
购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。
已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。
上述由政府回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。
4、“更清楚的规定在2008年发布的《关于已购经济适用住房上市出售问题的通知》（京建住[2008]225号）第二部分第（四）款，对已2008年4月11日之后购买的经济适用房满5年上市的，“购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权； 产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房差价的79%补交土地收益后取得商品房产权”。”这个引用不太清晰，具体如下：
《关于已购经济适用住房上市出售问题的通知》（京建住[2008]225号）：（四）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。
购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。
产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。
这最后一句似乎是补差价就可取得商品房产权而不必“买卖”，但这仅指2008年4月11日签订购房合同的已购经济适用住房家庭。详见《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》（市住建委，2010年）：
现将我市已购经济适用住房上市出售的有关问题补充通知如下：
一、根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住[2008]225号）的规定，2008年4月11日起签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。
2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭和《关于已购经济适用住房上市出售具体问题的通知》（京建住[2009]255号）中第一条所列家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。
二、《房屋登记工作规范（试行）》第3.1.3.9条：已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，产权人可以补交土地收益后改为商品房的规定，只适用于《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住[2008]225号）第二条第四款规定的2008年4月11日以后签订购房合同的已购经济适用住房家庭。即2008年4月11日以后签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，产权人可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。
三、新购买已购经济适用住房的购房人家庭，执行《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发[2010]13号）、《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》（京建发[2010]223号）的相关规定。
其中第三款说得非常清楚。
由此可见，老房（2008年4月11日前）经适房必须通过转让来转换产权，由有限产权到完全产权，交10%的土地益价款及房屋买卖方面的税；而新房（2008年4月11日后）还可以通过补交土地收益后改为商品房，即满5年后，产权人可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。
不知对否，仅作探讨。
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2012-09-20 21:36:31
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