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不发热贴好久了，把近期的镇群之宝弄上来吧，关于买房的！
关于沙河高教大楼的详细介绍
本文限群内筒子们给朋友圈内转发，任何与本文内容有关的事情作者本人不承担任何法律上和道德上的责任。
在沙河玫瑰园别墅区的东北角外，东距城铁昌平线“沙河高教园”站700米。
大部分都是上下两层各建筑面积18平米左右的户型，少量15平和26平的。
18+18，两层中间有个洞，可以自加转梯，默认隔开，各有各的门。
整个大楼目测28层左右，上下两层算一套，各通楼梯。
使用面积是2.25*4.96米，含卫生间。开门旁边是卫生间，卫生间有门，能自改玻璃幕墙。收房带精装修（墙面、木地板、洗手间马桶洗手盆）。
水电是商业水电费，中央空调，无燃气，无厨房。
房子是开发商一直延期交房，房主都有房产证，房产证上写了是商品房，办公性质。各种交易手续都是全的。
基本都是7月10日后开始陆续收房了。
目前的房价都在中介那查，分户型价格差异较大。大概的区分方式：
天井内和天井外的，天井外的再分朝向，按价格从高到低依次是朝东-南-西-北。
目前（7月7日）的市场价格大概为 天井内（36-38），天井外（东45-48、南43-46、西43-45、北40-43）。
我7月7日签合同的价格是天井外朝北8层（实际15、16层）中间位置，房价40万，中介费及契税等共1.8万。
我是7月6日周六无意中知道这个楼盘，当天看到很多卖家太不靠谱，一说要签合同就说涨价，或说等过几天收房后再看。晚上回家找出各种卡各种存折算上股票算上能从亲戚手里先借上的，勉强40万出头，差不多，搞起。
7月7日中介给我找到了一个井外朝北高层、确实能签合同、不涨价的，果断出手，讲价的话未提半句。
这个价格现在要收房了很难买到了，在此也感谢一下能立刻帮我找到这靠谱卖家的中介。
买这房子大部分以投资目的为主，上下两间，租金预计今年500-600元/间，年底8号线连通后800-1000元/间。朝东的以后中低层的租金肯定贵些，小公司挂广告牌子好租。
买了后租一间留一间，家里来人临时去住一下、周末去小沙河钓鱼烧烤的根据地、放个麻将机当自己的棋牌室…
自住两间的话，上下加转梯，下面当客厅和厨房，上面当卧室，洗手间可以拆掉一个腾地方。
有孩子的，可以老人和孩子住一层，两口子住一层。
这房子的重大缺点第一是没燃气，而且没通油烟的通道，要装只能打在窗户上，要是把厨房设在窗下，还要改水路，这层基本就不能睡觉了。
第二是使用费用高，商业水电，能不能像东亚上北那样改民用不好说。中央空调更是便宜不了。
关于贷款：很多卖家不接受，觉得麻烦。另外，贷款额度与评估价和买房时网签价有关，能贷出的钱10-13万的水平。10万以下银行不放贷。
关于税：全款可以免掉个税和土地增值税，你网签的价格不高于房主买的时候的价格就可以。契税按网签价格的3%收取，其它费用也就几百元印花税房产证什么的。如果网签价格高于房主买房时价格，就要产生20%的个税和30%-70%（具体不详，有知道的补充详细）的土地增值税。网签的最低价格是每建筑平米1万。房主买价在12万-30万之间不等。
关于长期增值的个人看法：现在这里和当年的回龙观很多情况都相似，把龙泽前面那条路和十里长街一起竖过来，就是现在这里这样。不过，这里有很多名牌大学、中等规模公司，马路宽阔没有路边停车，绿化区域大，不像回龙观纯住宅区基本全是住宅楼的性质，目前区域中房价与回龙观相比相差不大。北挨六环，向西不走高速直接到航空博物馆和小汤山，进出方便，不像回龙观每天早上挤着出门。所以长远走势有可能强过回龙观，让回龙观一直是房价洼地。不限购、总价低、近城铁，8号线今年通到昌平线。这些都是未来增值和好转手的有利因素。此外还与北师大学区隔路相邻，幼儿园小学初中高中全套，陪读的租房需求应该也不小，（注意这里目前不能落户口进学区，能不能像东亚上北那样进学区不好说）。
关于短期房价的个人看法：上文所说的市场价基本是目前中介中挂出的价格，因交房时间的一再延期和不确定性价格有一定低估，眼前临近收房，有意出手的房主大多在看收房后的市场情况，预计收房后价格会先涨后停，然后再理性缓步增长。有意购买的可多关注停的那段时间中急用钱诚心出手的情况。先涨后停的原因是，现在的买卖都是连房都看不了的情况下交易，收房后有房子了卖房的肯定会提高预期，互相谁也不想卖的比别人低，再加上中介在中间起的负面作用，报价会普遍提高，我预计提高10%左右。停的原因是要卖房的都会放出来，买的人又不会抢购，特别是突然涨价了不是特利索的人更会继续观望，供大于求，报价会停止上涨。等大家都觉得价格也就这样了，都接受了，交易再起来，这时就都是合理的市场价格了。
个人建议：手上有4、50万，无购房资格，要在北京生活，特别是上班位置在北城，饱受换房东之苦的，特别适合出手这里。手上有几十万，闲着没地方投资在存银行买理财长线投股票的，也比较合适投资这里。
关于朝向的选择，综合来说，纯投资的选朝东的，以后租给小公司，临街挂牌，很有优势。有自住的选朝南和朝北的，最好选朝北的，越高层越好，南面凹槽里侧面靠南的也不错，以出租为主的选朝西的，租房的一般不考虑西晒。天井内的就随意了，即使最顶层冬天也见不到太阳，关键是和对面太近，要么全天拉窗帘，要么一点隐私都没有。为什么自住朝南北的最好？对于大多数人，以后夏天肯定是热的受不了开一会儿中央空调，不会像自己家现在这样随时开。冬天没事儿，随便弄个200多的油汀电暖气，睡觉时开个低档就行了，12平米的小房子，消耗不了多少，千万别想用中央空调取暖。所以朝西的夏天最难过，西晒能把这房间直接弄成烤箱。朝东的主要是临主干道有噪音。朝北靠东的也会有影响。
关于交易过程，第一是找到靠谱的卖家，可以自己找可以中介找，通过中介找到的房源多，房主靠不靠谱中介很清楚。把靠谱买家和靠谱卖家凑到一起就是中介的价值所在。靠谱卖家是指，首先他不临时涨价，其次他不听其他中介的恶意哄抬价格，最后办事利索，说哪天哪天说几点几点。第二是见面签合同交定金，注意是定金不是订金，违约要赔双倍的。定金我交了4万。还有中介费。然后网签，以后如果准备卖，就把网签的价格做到最高，与卖家当时买房的价格一样。如果估计不考虑卖，就做到最低，18万内，交税5000多点，最大限度压缩买房成本。将来的贷款额度是网签价格的一半，可以多加2万卖给必须贷款的，手上没钱的能贷款加点钱也愿意买。而且这种税从来都是越来越高，现在多花2000以后说不定差出几万。签合同的时候主要注意收房费用需要房主掏，即使在收房前过户了也貌似只有原房主能收房。正规中介在房主收定金后需要质押房主的房产证和发票，在过户时交建委。第三就是过户了，带上钱，过户，转账给钱，现在过户那人都少一小时全完事拿新房本走人。办的痛快的可以将第二步和第三步在一天内搞定。
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2013-07-18 13:05:26
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