前几天有朋友让我关注并且解读一下6月份的70城房价指数，我简单聊了两句以后就拒绝了。因为实在是没有任何需要点评的地方。纵观上半年，房价又一次上演了“人生三大幻觉”之“房价要跌”。至于另外的量大幻觉“他/她还爱你”也被各地高企的离婚率所证实，而“顶住我们能翻盘”，那就看怎么理解了。上周股市大跌过后，不少朋友已经从浮盈变成了浮亏。

平心而论，现在的经济形势大家有目共睹。疫情还没有完全散去，外需萎靡不振，洪涝灾害频发，复工成本上涨，无论从哪个角度来看，经济的基本面都谈不上好。所以房价和股市在这其中“逆势上涨”，显然跟货币量供应上升有着千丝万缕的联系。

所以上半年6月份70城房价本身，也没有什么好过多解读的。更具有风向标意义的二手房中，同比涨幅最大的是唐山15%，其次是上半年炒的最热的深圳14.3%，接下来是无锡10%。北京、上海和广州这三个一线城市，涨幅都在1%以内，4月和5月的大热的楼市已经随着天气真正入夏而有所缓解。

不过身边的朋友比较关心的，下半年什么时候上车的问题，这一轮房价还会不会因为应急响应下调到三级而有影响，这里还是谈谈我自己的看法。首先，6月份北京房价指数不具有很强的指导意义。因为6月10日开始，北京对新发地这一波疫情的反映非常迅速，甚至不少小区立刻就施行封闭管理，外部人员（包括看房和中介）根本就进不去。更何况我身边打算买房的群体，在突发的疫情面前，根本也没有心思看房。所以6月的数据是一个特殊的数据、不完整的数据，没有什么大的指导意义，微涨本身不能说明任何问题。

其次，怎么来正确地理解上半年的涨幅。除了前面说的货币超发以外，我认为最重要的还是理解这一次房价上涨的结构因素。单纯从数字上来看，虽然一线城市二手房价整体微涨，但从我个人的观察来看，其实北京涨的大部分都是带学区的房子，没有学区的房子基本上属于持平的状态。也就是说北京房价事实上的“横盘”没有改变。

这背后的理由也很简单，在当前二套房认定一刀切的情况下，加上应届生落户指标的紧缩，真正愿意拿“首套房”资格上车的群体是绝对少数。而深圳最新的“深八条”也堵上了落户即买房的缺口。可以预见的是，后续刚需上车将更加谨慎，换房链条启动更加困难。

所以这几个月房屋交易的主体，大部分是3-5年前购房，然后这个时候赶着换学区房的群体。也就是说，大部分是亲身参与了几年前房价上涨，亲身进去抢房的群体。这几年刚好又赶上北京最后一个教育高地西城教改，自然而然地要进去赌一把。

并且从生育数据来看，2014年-2017年在二孩政策放开下，也确实是北京户籍人口出生的一个小高峰。甚至身边有不少朋友表示，为了在比较好的医院生育，还走了不少关系、送了不少红包，才拿到了床位资格。同时，北京各区中小学所面临学位紧张也被拿出来炒作。所以这一波学区房价上涨带动某些周边小区价格微涨，是可以理解的。

但是过了2017年之后，从2018年开始，生育数据就开始迅速下降，因为之前累积的二胎需求已经释放，生育将进入新的稳定期。那么对学区房的需求将逐步进入下行通道，特别是西城户籍新生儿已经从15000左右降到9000左右，下降接近一半。那么随着适龄上学人口下降，学区房平均门槛也将下调，学区房再次引领房价上涨的可能性大幅下降。

最后，从过去几年的经验来看，卖掉学区房“套现”的群体，并没有对房价有进一步的推动力。2018、2019两年就是很好的例子，上半年也是以学区房为引子开始上涨，但是下半年基本上就进入跌势。

这说明卖掉学区房的群体，并没有继续将资金投入楼市，作为改善性需求。至少在时间上没有那么紧迫，不像2015-2016年那样，明显是一轮换房接另一轮换房这样持续的涨势。所以下半年，房价以回调为主的历史经验依然适用。

因此，就算是应急响应下调到三级，许多地方能够恢复看房了，北京房价也很难再像上半年一样上涨。