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法制晚报：回龙观与天通苑，感觉比较全面，不知道是否有人帖过？
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回龙观绿化率OK 天通苑二手房HOT
法制晚报： 曹晓芳 岳照宇 2005年08月11日
天通苑常住人口已超过12万 摄/曹晓芳
回龙观地区房产项目
均为北京市第一批开发的经济适用房项目 居住环境各有优势 交通、配套设施共同面临难题———
回龙观VS天通苑
环境
回龙观前四期绿化率33％
回龙观一直以低密度的多层板楼著称，走进回龙观，不会有四处林立的高层楼住宅带来的压抑感。
回龙观文化居住区各组团的绿化环境设计各有特色，既有相对集中的绿地、小品、雕塑、喷泉，也有宅间绿带、健身场地；既有贯穿组团南北或东西的绿化通廊，又有具有遮蔽效果的对景、花架。一至四期工程中，绿化建设面积近70万平方米，平均绿化率高达33%以上，并建成了2个地区级公园，分别是位于风雅园二区东面占地9.6公顷的回龙园和位于龙禧苑二区南面占地5公顷的公园。
2005年7月9日，总用地面积约5公顷的D03区体育公园建成并投入使用，是回龙观文化居住区最大的体育配套设施。它包括4个标准网球场地、2个标准篮球场地、1个标准足球训练场，同时还有一个直径约30米的滚轴溜冰场和一个约1300平方米的儿童乐园区，以及一个占地约600平方米的老年门球场和1000余平方米的健身器械区、300米慢跑道等场地与设施。天通苑将建10万平米公园
自1999年首期开盘至今，天通苑小区共开盘六期，楼层由南至北逐渐增高，呈阶梯状分布。其中老苑（除五区）全部为六层板楼，东苑为六层板楼和塔楼混建；老苑五区和西苑、北苑两个分区全部为高层板楼和塔楼。
据了解，除地标性的老苑街心花园外，天通东苑年底前将建成一座占地10万平方米的欧式地区公园。
目前，包括一座三甲医院在内的配套设施均已通过规划审批，处于招投标和开工筹备阶段。
回龙观VS天通苑
交通
回龙观拥堵成居民“心病”
回龙观文化居住区西倚八达岭高速路，东接机场快速路，公共交通比较便利，从三环路马甸桥沿八达岭高速路开车10分钟即可到达回龙观。另外，有多条线路公交车可从回龙观直达市区，13号城铁也是回龙观居民出行的重要方式，从回龙观站到西直门站只需30分钟。
不过，随着回龙观地区的不断开发和成熟，大量人口涌入这里居住，早晚上下班的堵车成了观里的惯例。家住风雅园的李女士至今记着发生在今年5月19日早上的大堵车。“北郊农场桥暴堵，观里的十里长街西面全都是车，轻轨回龙观站桥下那条到西三旗的路堵得无法通行，我在北郊农场桥堵了40分钟没挪动一步。”李女士说。天通苑居民进出社区不便
由亚运村走北苑路至天通苑约10公里，从社区开往城区的公交车超过15条，858直达朝阳门，984、847直达东三环、CBD沿线，850可达西二环，836直达西客站。由地铁13号线立水桥站至东直门约20分钟。
虽然公交线路密集，但社区居民进出小区仍十分困难。由于社区太大，由各家各户连接公交车站和城铁站的交通工具匮乏，社区内黑摩的和黑车猖獗，对交通环境和居民安全都构成威胁。
另外，道路残破、早晚高峰堵车等老问题依然突出。
回龙观VS天通苑
房产热点
回龙观房产项目扎堆
除了回龙观文化居住区，回龙观地区还有很多商品房项目。如北京人家、流星花园、龙泽苑、龙兴园等。天通苑二手房热卖天通苑小区从一期开盘起，始终保持每平方米2650元的统一价格，与周边楼盘形成明显的价格差。
由于交通、商业等配套设施逐步改善，天通苑二手房热卖。目前天通苑的二手毛坯房房价在每平方米3000元至3300元，带装修的可以卖到3600元每平方米。
回龙观VS天通苑
消费
居民有钱不在观里花
说起回龙观的商业，回龙观的居民这样说：“除了一些必需的日用品，我基本不在观里消费，回龙观有啥啊？”“回龙观卖的东西档次太低，满足不了我的需求。”“回龙观社区太大了，在社区内消费也得开车，那还不如进城呢。”
回龙观地区缺乏大型综合购物中心，缺乏商业氛围。回龙观的商业业态以餐饮业为主，休闲娱乐、美容美发和医疗保健类占有一定比例，但都属于小型商铺，20平方米以内，大、中型高档商业市场缺乏，居民消费积极性不高。从现有商业的档次上看，只能满足回龙观居民的最低生活和消费需求。
目前回龙观地区只有物美、京客隆和华润等几家超市，远不能满足居民的生活需求。苑里消费平时冷假日热
人口构成的差异，也导致了各分区商业发展的不均衡。在天通苑，商业活动最密集的区域就是老苑五区沿线和东一区，在这两个区域内，餐馆林立，大大小小的超市、便利店点缀其中。天通苑的居民也逐渐形成了在这两个区域消费的习惯。
然而，对于各商家而言，守着上万消费者，能挣个盆满钵溢的寥寥无几，由于居民的消费需求只能在节假日集中释放，因此大多数商家都面临假日爆棚、平时冷清的尴尬局面。因此，社区餐饮业就陷入“换老板快，倒闭更快”的怪圈。
随着苏宁电器即将在天通苑东三区开业，将与位于五区的大中电器直接竞争，天通苑社区的家电零售竞争也逐步升级。年内，在西三区，一个3万平方米的综合百货商场将要开业，将来，家乐福也将在天通苑五区以南落户。
基本情况·回龙观
回龙观文化居住区自1998年底由北京天鸿集团公司开发承建，是北京市第一批经济适用房项目之一。
回龙观文化居住区位于昌平区回龙观镇、东小口镇，总建设用地约11.27平方公里，规划总建筑面积约800万平方米，规划居住人口约23万人。到目前为止，天鸿集团公司已经完成一期至六期工程402万平方米住宅及配套建设，其中住宅面积360万平方米、3万多套，入住人口8万余人。
基本情况·天通苑
同为京城首批开发建设的经济适用房项目的天通苑住宅小区始建于1999年，由顺天通房地产集团开发，占地面积约8平方公里，规划建筑面积约520万平方米，分为老苑、东苑、西苑和北苑，天通中苑则建设部分配套设施和其他商业项目，目前小区常住人口超过12万，远期规划人口将近30万。
由于小区规模较大，各苑内逐步形成内部分区，形成独立的居住区域，其中老苑分为六个区，东、西、北三苑则各分为三个区。
回龙观聚集科技人员、高校教师 天通苑几大分区住着五类人 不同居民组成产生不同的人文环境———
小区居民不同的特点和生活习惯，使这两个京北大社区形成了两种截然不同的“气质”。回龙观居民的“抱团”，社区活动的丰富多彩；天通苑里浓厚的生活气息，使住在这里的居民们引以为自豪。在这些越来越多的“新北京人”中，“大社区”的概念也越来越清晰、深刻。
回龙观VS天通苑
小区名称
回龙观“龙系列”显文化特色
初来回龙观的人，首先会被一个个“龙”字开头，别有韵味的小区名字所吸引，龙腾苑、龙跃苑、龙锦苑、龙禧苑、龙博苑等。记者从开发商处了解到，他们给小区起这些名字是取了成语“龙腾虎跃”“锦上添花”“博大精深”中的吉祥之意。家住龙锦苑的刘老师说：“我喜欢小区这些龙系列的名字，从这里能听出一些回龙观文化居住区的文化特色，这也是别的小区所没有的。”
天通苑
各分区按方位起名
同回龙观不同，天通苑各个分区并没有独立的名字，而是完全用地理位置来区分。除了最先开发的老苑六个区沿用“天通苑一区”至“天通苑六区”外，其余各区均按方位称为“东一区”、“西三区”等。据开发商介绍，不独立起名首先可以突出“天通苑”大社区的整体概念，其次也便于物业公司管理。另外，对初来乍到的人而言，过多类似的小区名不够清晰明了。
实际上，现今天通苑的居民更习惯于东区、西区这样的大区概念。西区居民李先生说：“如果每个分区都有自己的名字，整个天通苑名字太多，就乱了。”
回龙观VS天通苑
居民特点
回龙观高校教师的家属大院
回龙观文化居住区的开发商天鸿集团曾对一期业主进行过调查，发现其中学历在大专以上的达到78%。从一期到六期，这个比例还在不断升高。回龙观一向有着中关村后花园之称，很多在中关村工作的IT人士及科技人员在这里买房置地。回龙观里还住着不少高校教职工，如龙腾苑二区，基本为人大、北大、清华等几所高校所团购，龙腾苑四区基本由北方交通大学所团购。这些人大都比较年轻，他们精力充沛、思想活跃，以新北京人自居，引领着回龙观地区的时尚。
天通苑
几大分区住着五种人
据某广告公司一份关于天通苑居民构成的调查显示，天通苑社区的主要居民由五部分构成：活跃于社会各界的成功人士、工作几年的青年白领及其父母、外来租房户、城区拆迁户和本地回迁户。
整个天通苑社区中，老苑五区、西一区入住率较高，居民的收入水平较高，消费能力也最强；东一区居民则以工作五六年之内的青年人为主体；西二区居民中回迁户和城区拆迁户占多数；西三区、东三区的居民以租房的外来人口居多。
回龙观VS天通苑
社区网站
回龙观生活服务意识浓厚
回龙观社区网是很多业主每天一定要“光临”的地方，这上面已经聚集了他们太多的喜怒哀乐和爱恨情愁，在“轻松上路”里，新手得到老司机们的指教；在“亲子小屋”里，准妈妈讲述育儿心声；在“宠物空间”里，爱动物的人们一起分享养猫养狗的乐趣……在社区网的首页上，关于“集采”的信息、近期的活动通知、小区地图、回龙观黄页、二手市场等链接，都体现了很强的为居民服务的意识，同时也让初到贵宝地的人很快融入这个社区。
天通苑
对突发事反应及时
除了日常的服务信息、活动组织外，天通苑的业主网———“家住天通苑”网站更以对突发事件的反应见长。
去年1月25日，网名为“despair”的天通苑居民在网上留言欲轻生，上百名网友通过网上留言对其进行开导。在网站负责人的不懈努力下，终于与其取得联系，最终挽救了他的生命。
今年3月23日，居民刘先生的外甥女在海淀区被拐走，社区网友得知后将女婴照片和相关信息向各大网站传播，最终引起北京、上海等地报纸和网络媒体的广泛关注。
回龙观VS天通苑
社区氛围
回龙观居民喜欢“抱团”玩
回龙观的居民于先生正在办一本叫《生活在回龙观》的赠阅杂志。他说，他一直想通过自己的努力使回龙观这样一个大型社区能够慢慢沉淀出它自己的文化。“文化就是大家的一言一行，留下我们说过的话、做过的事，经过长期的去粗取精，就是我们的社区文化。”他说。
要说回龙观社区里至今还被居民称道的事，就要数300名业主自发组织的“回龙观足球超级联赛”了。这次联赛历时两个多月，共进行了33场比赛，创办了国内首次社区足球联赛。现在，“回超”已经成了一个让回龙观居民骄傲的名词。
回龙观的居民还喜欢玩“集采”，就是由一个牵头者，组织大家一起便宜地买东西，小到一节5号电池，大到一件家具，集体采购让大家省钱又方便。现在，“集采”已是回龙观居民时尚而流行的一项活动了。
天通苑
活动更注重生活味儿
由于天通苑居民构成的多样性和社区的整体概念，天通苑居民的交流方式更具包容性。参加过多次社区集体活动的王小姐告诉记者：“相对于回龙观组织的各类活动，我们不是以各自的分区为单位，相互之间也就没有隔膜，我们不分东区、西区，也不分籍贯学历，我们更看重天通苑社区的整体感。”
天通苑居民的活动还渗透着浓浓的生活味儿。为太阳村的儿童捐款捐衣，为社区宝宝组织写真大赛，运动会、为居民免费印制《生活大全》，许许多多惠及大众的活动都是由个体居民偶发的生活需求而逐渐演变而来的。
东三区居民马先生说：“生活在天通苑让我觉得很温暖，不断有邻居发起一些贴近生活的活动，我们的生活品质就是在这些热心人无私的奉献中不断地提升着。”
回龙观VS天通苑
交通前景
回龙观疏堵工程已决定实施
为缓解回龙观地区交通拥堵现象，北京市政府决定实施回龙观地区交通疏堵工程，包括改造八达岭辅路，在八达岭高速东侧增加3个出口、西侧增加2个进口；在进城方向上，修建林翠路、白庙村路。
天通苑城铁、立汤路加紧施工
目前贯穿天通苑社区的立汤路拓宽工程仍在加紧施工，预计11月初竣工，届时该社区至立水桥将形成双向六车道的道路，而安立路立水桥至大屯一段也已经开工，改造完成后居民可从亚运村向北直抵天通苑。记者了解到，连接东苑和北五环的北苑东路有关部门也已开始筹建，由天通苑通往市内的地铁5号线目前也在紧张施工。
回龙观VS天通苑
专家观点
“睡城”模式值得反省
著名社会学家、人民大学教授周孝正说，一个小区里居住人口的组成对社区人文环境的影响是非常明显的，居民价值取向、消费偏好、支付能力等的不同，造成了一个社区的气氛和人文环境的不同。
像回龙观和天通苑这种大型社区的配套设施还不够完善，“睡城”的模式和拥堵的交通成为困扰这里居民的几大难题，这种开发方式值得反省。
生活档次提高先看交通
中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员廖康玉家住天通苑，她认为，天通苑的人口组成比较复杂，层次的高低不一使天通苑少有像回龙观“回超”那样大规模的社区活动。相比之下天通苑的生活气息特别浓，人情味浓。她说，天通苑的居民很重视交通问题，因为这里住了太多的人，每天上下班都会产生巨大的交通需求，如果交通问题不解决，居民的生活档次很难提高上来。
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鸟瞰回龙园
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2005-08-21 09:42:30
