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转发《新闻周刊》的三篇文章：拘捕业主-治理物业费拖欠顽症？谁是小区的主人？管家当主人 谁动了我们的物业费？
拘捕业主-治理物业费拖欠顽症?
法警们的严厉执法,是否足以治理蔓延全国城市的物业费拖欠顽症？
房产业主们的维权行动，为何屡战屡败？
北京法警们的严厉行动，真能对庞大的欠费业主群体敲山震虎？
2005年10月30日7时10分左右，当吕萍一大早被一阵急促的敲门声吵醒时，她根本没有想到自己会在一场抓捕行动中扮演主角。
在接下来的48个小时里，来自北京13个小区的16名业主及其配偶，遭遇了一段惊心动魄的经历：身穿制服、头戴钢盔的法警挤满了他们的家，法警挥舞着手铐的动作与照相机快门的声音引起了混乱，孩子和女人们受到了惊吓哭成一团，男人们的脸被强行摁在了地上……
拾起那段心有余悸的回忆，吕萍只记得那天正是个星期天，急促的敲门声伴随着时钟响了7下……
她下意识地问了声，谁？
门外答，法院的。
就在她思索的工夫，门外传来的开门声，身穿制服的法官和头戴钢盔的法警已经出现在眼前。
谁是业主？
是我。
四个法警拿着手铐直奔过来。
她丈夫随后跟了出来，混乱中吕萍看到自己男人的脸被四只手摁在了地上。闪光灯闪作一片。
“堵被窝”行动
骚动惊动了邻居。当得知他们是由于拒绝交纳物业费遭法院强制执行后，邻居们堵住了电梯，不让法警把人带走。
有法官大声喝令：谁要拦着就是暴力抗法、妨碍公务，就把谁铐走。
之后，吕萍夫妇被法警押着在众人的围观下绕着小区内游走了一周。“我只穿着睡衣，我老公甚至光着脚。”这个女人之后向记者回忆，相机的快门声让她无地自容，小区的一位大妈朝他们喊道，把头抬起来，你们没有错。
法警在吕萍所在的北苑家园小区内强制带走了6个人，业主们自发组织拦住了法院执法的车辆，场面几度失控。
同时展开的行动在其他12个小区内同样剑拔弩张。据朝阳法院之后通报，当天出动了98名执行法官和法警兵分6路在13个小区内展开抓捕行动，对57起物业欠费案件进行执行。执行中，有10人履行了义务，执行标的1.7万元；16人被拘留，其中12人为拒不履行义务的被执行人，4人为妨碍执行的案外人；另外，还对23人分别处以1000元的罚款。
4名妨碍执行的案外人皆为被强制业主的配偶，法院认为这些人在强制执行中存在暴力抗法行为，情节特别严重，在交纳罚款和检查后其他12名业主可以在48小时后释放，而这4人必须拘留满15天。
他们中间的一位经朝阳区法院之后证实，系北京市公安局的一名刑警，也住在北苑小区。该人自2003年4月到2004年5月，一直以物业公司服务有问题为由拖欠物业费1328.13元，在法院判决生效后，败诉的王某仍拒不交纳物业费。
朝阳区法院在一份汇报材料中说，法院执行人员找来开锁公司强行打开房门，王某仍拒绝配合执行。法警对该人采取了强制措施，并随后在其家中搜出了一把剪刀。
一份来自北苑小区多名业主联合署名的情况说明中，展示了更多细节：物业公司人员和法官敲门后，业主按照法律程序要求法官出示证件和司法程序文书证明身份、履行告知义务。法官拒绝出示，在业主房内有人的情况下开始强制撬门。随后，法警一冲而入，将该男士的头发抓住、铐起。该业主向法官申辩朝阳法院没有送达民事判决书和强制执行书等程序违法问题时，一位法官说：“你就是法律懂得太多了，今天就让你明白明白。”随后，法警带走了业主和他的配偶，并一同带走了一把搜出的剪刀。
吕萍和她的丈夫被押上了囚车，在那里这两口子主动恳求交纳拖欠的物业费，当时遭到了法官的拒绝。
另一些业主在房门打开后，法官只是简单询问了业主姓名、工作单位后跟业主说：“跟我们到法院去一趟，说明情况。”这些业主以为到了法院说明情况、交了钱就了事。当时他们当着法官的面从家中翻出钱款携带在身上，(业主被法院羁押后扣押物品清单可以证明，许多业主随身携带着准备交纳的现金和存折)。到了法院后，这些业主被检查了随身携带物品、强行关掉了手机、带上手铐后，关在暂时看押室里由法警看押了起来。当时，许多业主大声抗议要求申诉无效后，纷纷将身上携带的钱款取出，再次表示要交纳执行款。但是，他们被告知：“现在交钱已经晚了。”约20分钟后，这些业主被带到法庭，执行人员当庭宣判了对这些业主拒不执行法院判决、裁定的强制措施：罚款1000元，拘留15天。随即，这些业主被法警送到朝阳分局拘留所羁押。
11月7日，朝阳区法院执行庭副庭长汪冬在接受本刊采访时证实了当场拒收钱款之事，但他说，法警执法是绝对文明的。
汪冬还说，根据《民事诉讼法》规定，拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留。
在此次强制执行之前，朝阳区法院已经在10月18日对涉及十一家物业公司管理的17个小区的305名业主发出公告。责令这些业主于公告之日起七日内自觉履行义务，逾期将采取强制执行。但只有21.6%的业主履行了。
朝阳区法院认为，在时效上那些业主已经错过了公告规定的日期,可以被认定属于拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决。实施罚款还是拘留，决定权在于法院。
“执行庭事先请示了院长，已经准备好了57份拘留决定书，事实上，我们仅对其中16人实施了拘留措施。”汪冬说，我们实施此次强制执行的目的不是为了收回物业费，而是让业主们明白，判决是严肃的，是有强制力的。
来自北京天源律师事务所的张姓律师为业主辩称，此次事件仅仅是一起普通的民事纠纷，强制执行的目的也是为了让被执行人履行判决，即以执行财产为主要目的，只有被执行人拒不交出财产或是执行人没有财产可以执行，才对被执行人采取拘留的强制措施。在此次事件中，很多业主在家中和法院曾多次向执行人员提出立刻履行判决、交纳执行款、要求马上放人的请求，他们的做法属于履行判决的，朝阳区法院的做法严重违反了强制执行的立法本意和基本要求。 另外，法院仅仅因为当事人对强制执行事宜进行申辩和言语冲撞，就对被执行人及其家属适用情节最严重的罚款并拘留的强制措施，明显地存在裁量过于严厉、滥用自由裁量权的问题。
风波过去 48个小时之后，吕萍和其中12名业主被释放。但是留在她心里的阴霾却总是挥之不去：在北苑家园，业主与物业的纠纷持续了四年之久，业主们不止一次地希望能够通过正当的法律途径维护自己的权益，希望与不满意的物业公司解除《物业服务合同》，但都行不通，最终业主们只有选择拒绝交费一条路，在他们看来拒绝交费就是单方面终止服务合同的表现。
维权为何艰难 谁是小区的主人？
该网址不再展示 2005年11月18日 07:53:47 来源：中国新闻周刊
“法院不能永远成为物业公司的催缴人，如果业主的参与权、选择权、知情权得不到保障，那么冲突肯定还会继续。”
故事几乎总是有着同样的开头：对物业服务不满——要求更换物业公司——双方争执不下——业主开始欠费——服务质量更难保障——更多人开始
欠费——最后业主被起诉。
只不过，2005年10月的北京，这个故事的结尾有些变化：被起诉的业主们不是被断水断电，而是衣衫不整地出现在了法庭上，他们被强制执行拖欠的物业费。
刊登着这个结果的报纸，被醒目地张贴在北京望京地区大西洋新城小区的公告栏里，但是这个明显带有警示意味的行为似乎并没有发生太大的效果。仅仅数日之后，业主们的一次聚会又达成了以下共识：在交纳本年度采暖费前，要求物业公司公布数年间采暖费的明细账目；继续为组建业主委员会努力。
而这些努力已经持续了4年。
纠纷为何难以避免？
发生在大西洋新城小区数年来的物业纠纷，只不过是北京无数物业纠纷的翻版，但在它身上几乎可以看到整个物业管理的种种问题。
事情开始于前期的承诺未能兑现。据大西洋新城的业主介绍，在购买楼盘时，开发商承诺将由华夏瑞士物业公司人员进行酒店式管理，但是仅仅入住3个月，就换成了达文物业公司，即便如此，这些人也没有坚持多久，随后大西洋新城物业管理公司的人员就全面接管了小区的物业。而根据业主们的说法，大西洋新城物业管理公司实际上就是开发商自己成立的。
据业主们称，有关物业的争端自入住以来就没有停止过，先是房屋公摊面积引起争执，进而发现一些物业费项目收取不合理。随后，又出现规划被改动，业主们共享的绿地面积莫名减少，而项目的容积率却在增加的情况。进而小区屡屡发生的盗窃事件和外墙清洁问题，又引发对保安和保洁服务的不满。在数次沟通未果之后，业主们的要求变得明确起来——换掉物业。
在建设部全国房地产业深圳培训中心教务部部长陈蔼贫看来，类似大西洋新城这种模式的物业纠纷是最为典型的一种。“很多物业纠纷最先的起因就是开发商遗留问题。”
“我们目前并不是单一对某项服务不满，而是对物业公司彻底失去了信任。”大西洋新城业主代表王燕滨说，他表示，大西洋新城物业纠纷是开发商遗留问题、物业服务不到位、物业管理不透明等等综合因素叠加而成的。
实际上，类似王燕滨们这种对物业的不信任并非少数，根据北京市消费者协会公布的2004年四季度对“北京市住宅小区物业管理状况调查”报告显示，在被调查的100个小区中，75%的业主对物业公司的服务不满。其中有21个小区的物业服务满意人数为零。而根据中国社会调查所对360名北京市民的访问，78.6%的被访者认为所缴的费用与受到的服务是物无所值的。而当问到业主大会可以解聘开发商指定的物业公司是否合理时，100%的受访者表示合理。
维权为何如此艰难
100%的合理——这个数据正是反映了王燕滨们的心理。实际上，从2001年开始，大西洋新城的业主们就开始准备更换物业公司。但是，在实际运作后才发现事情没有想象中那么简单。
首先是业主委员会难以组建。根据业主们的介绍，业主们早已提出要建立业主委员会，但是北京市的一份文件规定，欠费业主不宜担任业委会成员。而由于对物业管理不满，有相当一大批业主都停交了物业费。
2003年初，王燕滨和一些业主了解到新的《物业管理条例》将于9月1日颁布。条例中规定，业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，可以解聘物业管理公司，于是组建了业主大会筹备组，并在9月28日召开了第一次业主大会。最后通过书面授权的方式通过了两项决议，一是解聘现有的大西洋新城物业管理公司，第二项则是书面授权5名业主代表代替全体业主选聘新的物业公司。
“当时有1522户业主，我们收回1097张选票，也得到了三分之二以上的业主授权。”业主代表张亚晖说。11月22日，业主们选聘的晨曦物业进驻大西洋新城。
但几乎与此同时，朝阳区国土资源和房屋管理局及望京街道办事处联合发出的一纸通告却打消了业主们的热情，通告表示，“大西洋部分业主既没有依法组建筹备组，也没有按照规定，在政府有关部门的指导下依法召开业主大会，选举产生业主委员会，没有制定《业主大会议事规则》和《业主公约》”，“部分业主组织的选聘物业管理企业的活动，不符合法定程序，其结果无法得到法律的认可和保护。”
“召开业主大会之前筹备组多次和街道办和房管局相关人士进行了沟通，换物业也是绝大多数业主真实意思的表达，但政府部门的一纸通告将业主们几个月的努力都打消了。”张亚晖说。
业主大会的决议得不到承认，单个业主的维权行为没有法律地位，亟待成立的业委会在筹建中又存在种种困难——并非大西洋新城一个小区面临如此问题。
业主们的下一关
2004年2月，大西洋新城五名业主代表将朝阳区房管局和望京街道办事处告上了法庭，称由于被告“非法行政，导致业主大会的决议无法落实”。
而被告方则辩称在大西洋新城张贴的公告是宣传材料，不是具体的行政行为。2004年5月，五名业主的诉讼请求被法院驳回。
北京汉卓律师事务所秦兵律师自始至终在关注大西洋新城纠纷的进展，他表示现有的《物业管理条例》当中，业主的维权成本过高是导致业主维权难的一大主因。秦兵的一项计算表明，一个有1000户业主的社区，通过成立业主委员会，以诉讼方式换掉物业公司，在一切顺利的情况下，需耗时35个月，耗资70万元。在过高的维权成本下，业主大多会选择欠费这种成本最小的方式来进行维权，而这又是导致物业纠纷恶性循环的因素之一。
搜狐焦点房地产网本月的一项在线调查显示，在回答“如果您对小区的物业公司的服务不满，您会采取什么方式解决？”时，56.63%的业主选择“拒交物业费”,只有25%的人选择“利用法律争取自己利益，比如通过业委会换掉物业公司”。
秦兵解释说，业主为了维护自身权利要组建业委会，如果能将业主的表决成本降低、同时使业委会专业化，将大大方便业主维护自身权利。而大西洋新城业主物业纠纷作为北京著名案例，它的最后结果正是考验现行《物业条例》是否便于操作的试金石。
2005年11月5日，在大西洋新城的业主聚会上，朝阳区法院强制执行欠费业主的行为也成为热议的话题。“法院不能永远成为物业公司的催缴人，如果业主的参与权、选择权、知情权得不到保障，那么冲突肯定还会继续。”一位业主忧虑地说。 (来源：《中国新闻周刊》；孙展）
管家当主人 谁动了我们的物业费
该网址不再展示 2005年11月17日 11:17:50 来源：中国新闻周周刊
物业纠纷源于其背后令人垂涎的利益。而让业主成为社区真正的主人是解决问题的关键
“大管家”，这已经成为业主对物业管理公司的称呼，虽然实际上物业公司未必认这个账。
“在法律地位上物业管理公司就是业主聘请的一个大管家。”北京汉卓律师事务所律师毕文强说。
“他们就是一个管家，却要当主人。”北京大西洋新城业主王燕滨说——他们正在与物业公司抗争。
“他们就是一个管家，应该按照约定的合同为我们服务。” 北京中和家园监事会负责人李石岩说——他们已经成功更换物业管理公司。
业主意识的觉醒与抗争
近年来，“主人”与“大管家”的纷争却陡然增多，争论的焦点实际就是“管家”们该拿多少“薪水”，并提供怎样的服务，以及他们是否应把“主人”的财产据为己有。
北京朝阳法院，2002年受理物业管理纠纷194件，2003年这一数字增长为650件，2004年为1898件，年增长率分别到了235%和192%。
北京海淀法院，自2003年9月新《物业管理条例》实施，半年时间内物业诉讼每个月受理案件相当于以往的4倍。
北京崇文区法院，2005年1～5月，涉及物业纠纷的立案数，较去年同期就上升近50%。
这种纠纷在全国都一样普遍。国家发改委2004年的相关统计指出，由于物业管理企业违反规定乱收费，以及物业服务收费项目和标准不透明导致的群众投诉，一直位居各类价格举报问题的第3位。
大量物业纠纷所折射出来的，按毕文强律师所言，“公民意识觉醒，以小区为单位的基层民主开始成长。”
而在中和家园业主李石岩那里，表述则更为简单，“我们要拿出真金白银的。”
因为牵涉到每个业主的现实利益，业主为之争执也在情理之中。但物业管理公司似乎也感到受了委屈。
还是以北京为例。朝阳区法院物业2002～2004年管理纠纷中，近95%已结案件的原告是物业管理公司而非业主。
最让物业管理公司头疼的是业主拖欠物业缴费。
2004年，北京市居住小区管理办公室曾对该市28个商品房小区调查统计，结果发现，物业收费率能达到80%以上的只有14个小区，占调查总数的一半；其余14个小区中，有8个小区的收费率为60%左右，另外6个小区的收费率只有约30%。
业主拖欠的原因也并不复杂，“付了钱。但是没有享受到相应的服务，有时还要受气，而打官司，那个成本太高。惟一能够做的就是拖欠物业费。”著名房产律师秦兵分析说。
而北京市消费者协会今年年初的调查也显示，73%的业主对物业公司不满意。
对于这种局面，北京房产记者胡莲认为，“因为没有享受到满意的服务，部分业主不满意从而不缴费，物业管理公司没有钱或者没有足够的动力来强化服务，结果小区的服务质量下降，从而又导致更多的业主不缴费，最后的结果就是小区的贬值。这是一种‘双输’的局面。”
但是，这个逻辑并未得到中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心的完全认同。
“收费率不到30%，亏本经营，物业管理公司还不退出，那物业管理公司是不是有病啊？”
物业管理的盈与亏
按北京市建委公布的数据，截至2005年4月底，全北京市有物业管理的居住小区2911个，已成立业主委员会的有241个。而在这些小区里面，因为物业纠纷而由业主委员会成功地更换了物业管理公司的，据秦兵介绍，“全北京不会到10个。”
中和家园小区即是为数稀少成功地更换了物业管理公司的小区。
四十多岁的李石岩，是中和家园最早的业主委员会筹委会主任，也是中和家园业主们正在筹划中的监事会候选人。在见面之前，他特意嘱咐记者，“小区大门口旁边的橱窗里，有对我们物业管理公司一年来的审计报告。”
由北京中环阳光会计师事务所出具的这份审计报告里，清楚地列出了2004年7月1日～2005年6月30日这一管理年度北京鼎泰物业管理有限公司中和家园管理处的财物收支情况。账面显示，这一年，北京鼎泰物业管理有限公司中和家园管理处账面营业收入139万余元，营业成本为105万余元，管理费用15万余元，加上其他收入，利润23万余元。
这是在中和家园解聘了老物业管理公司后，新任的北京鼎泰物业管理有限公司在竞标获得管理权限之后的利润收益。
而至于老物业管理公司，李石岩说，“每年整个的账面收入不到200万，但拿走纯利润至少50万，利润率25%是没有任何问题的。”
这么丰厚的利润使得物业管理公司的更换充满了火药味，按中和家园业主严晓红的说法，是“经历了血与火的战斗的”。今年最激烈的那天被中和家园的业主们称为“难忘的6·25”，当天从上午8点一直到晚上10点，业主与老物业管理公司之间甚至发生了暴力冲突，最后在民警和街道办事处、居委会到场的情况下，老物业才不得不退出。
“新的物业管理公司当初就签订有合同，每年都要有财务审计。从他们的财务收入里你就能够很清楚地看到目前物业管理的利润到底有多大。”李石岩说。
张贴在中和家园橱窗里的审计报告里，各种收入与支出一目了然：
目前，物业管理公司实际从小区收取的费用主要为物业管理费、供暖费、公共收益收入三块。
建筑面积为3.7万平方米的中和家园住宅区，按照业主委员会与鼎泰物业管理公司双方合同，收费标准为有电梯(六层以上)业主1.58元/平米·月、无电梯(六层以下)业主0.88元/平米·月。应收金额为51.7万元，但至审计时，实收金额为38.8万元，收缴率为75%。
同时，在这一管理年度，物业管理的支出为57万余元，按照实际收入和支出，物业管理公司要亏损18万余元。
这一点，和北京市小区办的调查结果相符合：一般情况，物业费收缴率低于80%，物业公司将难以维持正常的经营管理活动。按此计算，目前约有一半的商品房小区物业管理举步维艰。
不过，中和家园稍微特殊的是，它的物业管理费是低于北京市物业服务收费的政府指导价的。
还有一点是，拖欠的物业管理费遭到业主委员会的过问。在中和家园橱窗审计报告旁边，贴的就是拖欠户及金额列表。但是，在记者采访时，很多户名都被划掉了，这意味着拖欠款已经得到大量收回。
不过，尽管如此，李石岩也承认，“物业管理公司从物业管理费里面是赚不到什么钱的。”
物业公司如何赚钱
“一般物业管理公司都不是从物业管理费里赚钱的，主要是从公共收益里获利。”秦兵说。事实也正是如此。北京鼎泰物业管理公司中和家园管理处所管理的主要收入即来自公共收益。
与北京很多地区一样，中和家园是自建供暖。在7月份对中和家园进行审计时，暖气费的收缴率为89.7%。扣税之后实收金额是93万元。而实际支出为69万元，仅此一项，由物业管理公司负责的供暖费就还剩24万余元。
这一点，舒可心曾任业主委员会主任的朝阳园小区也证实了这一点，他们供暖费收了两年的却足够三年用。
这个盘子相当大。11月3日，北京市热力集团总经理李大维称，该市集中供暖不到总供暖面积的30%，更多的社区与单位是自建供暖设施。对于没有业主委员会或者业主委员会不能真正起到作用的小区，归物业管理公司掌握的供暖费无疑是一笔数目惊人的收入。
但在由业主委员会掌权的中和家园，专款专用的供暖费，物业管理公司是不能参与分成的。能参与分成的是公共收益，公共收益主要来源于公共房屋的出租。
中和家园可用出租用房共有7间，年房租合计收取11.8万元。人防房租年收入6万元。另中和家园可出租车场车位79个，年收租金12.6万元。这一管理年度，物业管理公司依靠这些公共场所经营所得的营业收入总计28万余元。根据公司与业主委员会约定，对这些公共收益，中和家园和物业管理公司四六分成，这意味着从这些收益里面，物业管理公司将得到近17万元。
这些收益，是纯利润，按李石岩的说法，“是已经刨去各种成本、各种损耗后的纯收益。”
但是，中和家园小区是北京的一个例外。之所以至今它能够公开物业管理的财务，与一个强有力的业主委员会息息相关。而现实的情况是，目前已成立业主委员会的小区尚不足总数的十分之一。也就是说，绝大部分小区是完全由物业管理公司来“当家作主”的。而且各小区所处位置不同，其收益多少也不同。除了出租公共用房这一收益方式外，还有包括园区内广告、会所等各种经营收入。这也就是一般物业管理公司只要进驻了小区就不愿离开的原因所在。
利益链中的开发商
在小区的物业利益分配上，还值得一提的是开发商。尽管从名义上讲开发商与物业管理公司是完全独立的，但实际上，秦兵说，“往往是老子与儿子的关系，开发商在招物业管理公司时，往往就是找自己人。”
开发商找自己人的重要原因即在于物业管理中间的丰厚利润。这丰厚的利润也使得物业公司在短短的几年便遍地开花。
据《经济参考报》报道，截至去年底，北京市共有商品居民住宅小区2322个，但物业管理企业却达到2400家，从业人员超过20万人。在一个僧多粥少的年代，关系就显得非常重要。中和家园的前物业管理公司即与小区开发商属于一个公司，在被赶走之前，它在中和家园整整呆了四年。
中和家园业主与物业管理公司最初的龃龉即来自锅炉房的建设。开发商没按设计图纸而把锅炉房建在了楼下一层，引起业主们的强烈抗议，但此时小区负责的已经是物业管理公司。
“物业纠纷很多是物业管理公司在给开发商揩屁股。”秦兵如此说，“最开始的时候业主对物业管理公司无可选择，因为最开始时开发商就是最大的业主。”
北京市消费者协会对市内100个居住小区和99个物业管理公司进行的随机抽样调查显示，因开发商遗留问题而导致的业主与物业管理公司之间的纠纷占到小区物业管理纠纷的80%以上，主要表现在开发商对规划的任意更改、房屋工程出现质量等问题上。
而小区业主的利益最后能否得以维护，至为关键的是小区能否成立起业主委员会。但是，“这个非得专业人士才行，一般业主是很难成功地组织起来业主委员会的，哪怕他毫不计较地为大家投入。”
(来源：《中国新闻周刊》；何忠洲 陈云凤）
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2005-11-18 09:25:40
