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京发改[2005]2662号
北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准
京发改[2005]2662号
为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，经市政府同意，现将《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》予以发布，自2006年1月1日起施行。
在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。物业管理企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，或者提供住宅安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可以参照经济适用住房相关服务内容测算费用。
按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人物业服务费用的承担，从其约定。
特此通告。
二〇〇五年十二月十九日
附件：
北京市物业服务收费管理办法（试行）.doc
北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准.xls
北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准2.doc
北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准.xls
北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准
一、经济适用住房小区物业服务收费基准价标准：0.55元/建筑平方米.月
服务内容 服务范围 服务标准
综合管理 小区规划红线范围内，涉及公共财产和公共事务的管理。 "（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4）协助召开业主大会并配合其运作；
（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；
（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7）全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；
（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％；
（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行；
（10）投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险（0.04元/建筑平方米.月)。"
物业共用部位、共用设施设备日常运行维护 按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。 "（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；
（4）单元楼外园区道路照明能源费用。"
绿化养护 小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。 按市园林局规定的三级养护标准养护。
清洁卫生 小区规划红线以内，业主户门以外。 "（1）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾箱、桶及垃圾进行管理；
（2）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；
（3）按规定进行消毒、灭鼠等活动；
（4）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；
（5）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。"
秩序维护 小区规划红线以内，业主户门以外。 "（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。"
" 注：1.以上收费标准已含物业管理企业的营业税及附加,不能上浮,下浮不限。
2.单元楼内公共部位照明能源费按户分摊；单元楼外园区景观照明（例如草坪灯、小品效果灯、楼宇外轮廓照明和园区水系等）能源费由物业管理企业与业主协商后合理收取。
3.未成立业主大会的住宅区，住宅改变使用性质用于从事经营活动场所的，物业管理企业可以按不高于该小区住宅物业服务收费标准5倍确定物业服务收费标准。"
二、经济适用住房小区电梯运行维护费指导价标准
单位：元／部、年
楼层分类 电梯类型 运行梯 备用梯 高峰梯 备注
"15层及以下的楼房轿厢
无人值守电梯运行维护费" 交流调压调速 29609 2961 6580 以10层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。
交流调频调压调速 28492 2849 6332
"15层及以下的楼房轿厢
有人值守电梯运行维护费" 交流调压调速 58347 5835 12966
交流调频调压调速 57230 5723 12718
"16-25层的楼房轿厢
无人值守电梯运行维护费" 交流调压调速 39665 3966 8814 以20层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。
交流调频调压调速 38548 3855 8566
"16-25层的楼房轿厢
有人值守电梯运行维护费" 交流调压调速 68492 6849 15220
交流调频调压调速 67374 6737 14972
"26层及以上的楼房轿厢
无人值守电梯运行维护费" 交流调压调速 43017 4312 9559 以30层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。
交流调频调压调速 41899 4190 9311
"26层及以上的楼房轿厢
有人值守电梯运行维护费" 交流调压调速 71755 7176 15946
交流调频调压调速 70638 7964 15697
注：(1)电梯运行维护费已含营业税和附加,不能上浮,下浮不限。
(2)电梯运行维护费按住宅建筑面积分摊。
电梯服务标准：
"（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；
（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。"
北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准2.doc
三、经济适用住房小区生活饮用水水泵运行维护费政府指导价标准
（一）高压、变频水泵运行维护费用标准。
1.高压、变频水泵运行维护费：0.10元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。
2.运行、维修费包括工资、管理费、电费、水质化验费、水箱清洗费、主泵和备用泵的维修、消防泵试泵费、普查费、消毒费、营业税及附加等。
（二）服务标准。
1.保证居民正常生活用水，有停水处置预案；
2.水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
3.维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定；
4.禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱；
5.发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒。
四、经济适用住房小区住宅安全防范设施设备、住宅消防设施设备日常运行维护费政府指导价标准
（一）安全防范设施设备日常运行维护费0.05元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。
住宅区安全技术防范产品主要包括：门禁系统（可视、非可视及磁卡）、报警系统、电视监控系统、中央监控室和电子巡查系统等。
物业管理企业只提供门禁系统（可视、非可视及磁卡）安全技术防范产品运行维护服务的，按不高于0.02元/建筑平方米.月标准收取费用。
（二）消防设施设备日常运行维护费：多层住宅0.05元/建筑平方米.月、高层住宅0.10元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。
住宅区消防设施设备主要包括室内外消火栓、消防架、灭火器、消防安全标志和火灾自动报警系统等。同时物业管理企业按照《北京市消防安全责任监督管理办法》规定提供以下服务：
1.制定消防安全制度，落实消防安全责任。
2.开展消防安全宣传教育。
3.进行经常性的消防安全检查，及时消除火灾隐患。
4.划定和设置停车泊位及设施时，不得占用、堵塞消防车通道。对占用、堵塞消防车通道的行为，及时制止、纠正。
5.保障公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、安全出口等设施符合消防安全要求。
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2006-01-26 08:34:24
