龙锦苑二区物业服务规范书草稿

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龙锦苑二区物业服务规范书草稿

北京市昌平区
回龙观龙锦苑二区

物业服务规范
（2007版）

北京市昌平区龙锦苑二区业主委员会
2007年1月
目录
1 总则 2
2 概况 2
2.1 物业基本情况 2
2.2 物业服务内容 3
2.3 物业服务参考文件及标准 3
3 基本物业服务规范 4
3.1 综合服务工作 4
3.2 物业共用部位、共用设施设备及配套相关场地日常运行维护 4
3.3 绿化养护 6
3.4 清洁卫生 7
3.5 保安及秩序维护 8
4 专项物业服务规范 9
4.1 投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险 9
4.2 安全防范设施设备日常运行维护 9
4.3 消防设施设备日常运行维护 11
5 物业及资料交接 12
6 物业的使用与维护 12
附件 13

1 总则
1.1 本服务标准是为北京市昌平区回龙观龙锦苑二区物业服务招标而做，包括范围、内容、标准等有关内容，投标者需仔细阅读文件中的全部条款，提供满足本服务标准的物业服务。
1.2 本服务规范书提出的是最低限度的技术要求，并未对一切服务细节作出规定，也未充分引述有关标准和规范的条文，服务方应提供符合本规范书和相关标准的优质服务。
1.3 如果服务方没有以书面形式对本规范书的条文提出异议，则意味着服务方提供的服务完全符合本规范书的要求。如有异议，不管是多么微小，都应以书面形式说明差异。
1.4 本服务规范书所使用的标准如遇与服务方所执行的标准不一致时，按较高标准执行。
1.5 本服务规范书经供需双方确认后作为物业服务合同的附件，与合同正文具有同等法律效力。
1.6 本服务规范书未尽事宜，由供需双方协商后确定，并作出书面补充。

2 概况
2.1 物业基本情况
物业名称：龙锦苑二区
座落位置：北京市昌平区回龙观镇
东至良庄街，西至田园风光雅园，南到回南路，北至回南北路
总建筑面积：78845平方米
国有土地使用证明文件政府批文号：京政地[2001]196号
土地用途：经济适用房
（规划平面图见附件一,物业构成明细见附件二）
2.2 物业服务内容
 综合服务
 物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；
 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；(相关配套场地明细见附件五)；
 公共绿化的养护和管理；
 公共秩序、交通秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
 装饰装修管理服务；
 物业档案资料管理。
单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容及收费标准由甲方根据政府指导和市场情况与乙方协商制定,并向业主公布。
2.3 物业服务参考文件及标准
《物业管理条例》
《龙锦苑二区业主大会议事规则》
《龙锦苑二区业主公约》
《北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》
《房屋及其设备小修服务标准（试行）》
《绿化养护等级质量标准》
3 基本物业服务规范
乙方应遵守国家与地方的相关法律和规定,本规范书未尽事宜遵照相关法律和规定执行.
3.1 综合服务工作
（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；年初向甲方提供计划文件,第二年年初提供计划完成情况说明、计划地执行和完成情况并接受甲方质询。
（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3）日常工作时间有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；非日常工作时间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；在需要时可供查询。
（5）与业主委员会签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（6）全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；对于电工保安等有专业性和其他政府规定需要相关资格的工种,上岗人员具备相关执业资格。
（7）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％；甲方监督征求意见的真实性。
（8）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行；
3.2 物业共用部位、共用设施设备及配套相关场地日常运行维护
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》(详见附件六)；
（2）保证护栏（小区周边护栏和底层业主护栏）、围墙、楼道灯、楼道门窗、楼梯栏杆、绿化设施等公共设施、设备正常使用；小区护栏每年刷防锈漆进行保养。
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施完整无破损；
（4）单元楼外园区内景观照明设备正常保养。如有损坏一周内修复，报修时间以物业发现或小区居民报修为准。
（5）小区内道路及铺装养护，对于翻浆，沉降，破损应及时平整，修补，确保正常使用。如有损坏一周内修复，报修时间以物业发现或小区居民报修为准。
（6）非机动车车棚正常保养。确保顶棚，栏杆完好；对于栏杆每年刷防锈漆进行保养。
序号类别设施设备名称实施方案质量标准
1 弱电系统避雷设备避雷针除锈、防锈固定牢固无腐蚀，导电性能良好，每年雨季前用摇表测试一次。
避雷带除锈、防锈更换损坏的避雷带
2 共用部位外围护栏及围墙巡视随检随修
刷漆围墙结构牢固，无掉灰及面层脱落现象，护栏安装牢固，无破损、锈蚀、掉漆。
宣传栏巡视随检随修刷漆无破损、安装牢固
非机动车车棚巡视随检随修
刷漆车棚结构牢固，棚面无脱落现象，护栏安装牢固，无破损、锈蚀、掉漆。
健身器材巡视随检随修刷漆保证安全正常使用
小品巡视随检随修维护安装牢固，无破损、锈蚀、掉漆。
信报箱间巡视随检随修信报箱安装牢固，无破损、锈蚀、掉漆
伸缩门对控制柜中转动部位加油随检随修除尘伸缩门无异常声音正常工作
雨落管及冷凝水管巡视随检随修
疏通雨落管及冷凝水管应保证五金配件齐全，流水通畅。
采光井清扫清扫后的采光井干净、无杂物
雨箅子巡视清理箅子沟内应无泥土、杂物，雨箅子应平整、牢固
井盖巡视清理无丢失、破损、掉漆现象。
3 配套场地小区道路巡视随检随修维护道路及铺装平整，无积水。
露天停车场巡视随检随修维护停车位及铺装平整，无积水。
（7）小区内露天停车场及铺装进行正常养护，对于翻浆，沉降，破损应及时平整，修补，确保正常使用。
序号类别设施设备名称实施方案质量标准
4 建筑物本体楼道地面巡视随检随修地面应保持平整、光滑、接槎平顺
公共部位的墙面及顶棚巡视随检随修墙面及顶棚应保持清洁接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固
外檐巡视随检随修外檐抹灰及块料面层局部无严重空鼓，不存在脱落危险。
屋面屋面局部滴漏影响使用的屋面局部（10㎡）补漏随检随修屋面无滴漏现象
阳台、雨罩等结构构件巡视随检随修阳台、雨罩。梁等结构构件保护层无开裂现象。
楼梯扶手及栏杆金属扶手巡视随检随修粉刷扶手应光洁、平整
木质扶手巡视随检随修
粉刷扶手表面应光滑无瑕疵
楼道窗巡视随检随修窗应开关灵活、不松动、五金齐全、窗纱绷紧、不露纱头、玻璃安装牢固，无损坏。
室外散水巡视随检随修散水应平整、光滑、接槎平顺
5 强电系统变压器高压变压器巡视随检随修变压器温控器运行良好，显示准确。风机运行良好，无噪声。计量柜、配电柜：外观美观、完好、清洁。开关运行良好，无异响等，并悬挂警示牌。
低压变压器巡视随检随修
组合式开关控制柜巡视随检随修
电力井巡视随检随修无水渍、杂物、鼠害（小动物）
电表井巡视随检随修
路灯巡视随检随修灯具应保证配件齐全正常照明
楼道灯
车棚灯
6 给排水系统给排水化粪池管道检查井等巡视检查
清理维护
水表巡视无渗漏
冷水管线阀门加油
刷漆管接头、阀门无渗漏
7 消防系统灭火器干粉灭火器巡视除尘外观清洁、无灰尘，检验合格。
CO2灭火器

3.3 绿化养护
三级养护质量标准
1、绿化基本充分，植物配置一般，裸露土地不明显。
2、园林植物达到：
(1)生长势：基本正常。
(2)叶子基本正常：
①叶色基本正常；
②严重黄叶、焦叶、卷叶、带虫尿虫网灰尘的株数在10％以下；
③被啃咬的叶片最严重的每株在20％以下。
(3)枝、干基本正常：
①无明显枯枝、死杈；
②有蛀干害虫的株数在10％以下；
③介壳虫最严重处主枝主干上100平方厘米3头活虫以下，较细的枝条每尺长一段上在15头活虫以下，株数都在6％以下；
④90％以上的树冠基本完整，有绿化效果。
(4)措施：按三级技术措施要求认真进行养护。
(5)行道树缺株在3％以下。
(6)草坪覆盖率达90％以上；草坪内杂草控制在30％以内；生长和颜色正常；每年修剪暖地型草1次以上，冷地型草6次以上。
3、行道树和绿地内无明显死树，树木修剪基本合理，能较好地解决树木与电线、建筑物、交通等之间的矛盾。
4、绿化生产垃圾主要地区和路段做到日产日清，其他地区能坚持在重大节日前突击清理绿地内的废弃物。
5、栏杆、园路和井盖等园林设施比较完整，能进行维护和油饰。
6、对人为破坏能及时进行处理。绿地内无堆物堆料、搭棚侵占等，行道树树干上钉栓刻画现象较少，树下无堆放石灰等对树木有烧伤、毒害的物质，无搭棚设摊、围墙圈占树等。
3.4 清洁卫生
区域项目清洁标准实施方案
外环地面目视无垃圾、杂物、积水、积雪、香口胶。烟蒂每50平米控制在1个以内、虫鼠害500平米少于5处。清扫、清洗每日1次
灭鼠每季度1次
地面车场
甬道
绿化带
排水沟无烟头纸屑落叶等杂物、无大量积水，设施干净。清扫每日1次

小品
标识牌、指路牌等
宣传栏
健身器材
消防器材
座椅无尘、无污迹、玻璃光亮擦拭每周1次
垃圾站房
垃圾桶
果皮箱垃圾容量不能超出2/3满，外观无污迹，内无粘附物，无异味、无蚊蝇孳生、附近地面、墙面无油渍，垃圾分类收集，日产日清，运送到指定地点刷洗每周1次
消毒夏秋季每月2次
杀虫冬春季每周1次
夏秋季每周2次
凉亭
岗亭地面无垃圾、无污迹
门窗玻璃光亮、洁净清扫每日1次
擦拭每周1次
自行车棚目视无垃圾、杂物、积水、积雪、香口胶。烟蒂每50平米控制在1个以内。清扫、每日1次
楼外观雨台
台阶无垃圾、积水、杂物、青苔、杂草台阶清扫每日1次
雨台每周1次
单元门无尘、无污迹、玻璃光亮擦拭每周1次
楼道楼梯、扶手
地面、踢角
管井
消防器材
门窗
装饰物品无尘、无污迹、角落无蜘蛛网，
无杂物堆积，无虫鼠害，蟑螂控制在可控制范围。
无尘、无污迹、玻璃光亮清扫每日1次
擦拭每周1次
消杀每月2次
外围及周边铺装及绿地目视无垃圾、杂物清洁每周1次
信报箱间地面
门窗无尘、无污迹、角落无蜘蛛网，无杂物堆积、门窗干净、玻璃光亮。清扫每日1次
擦拭每周1次

3.5 保安及秩序维护
1、小区主出入口24小时值勤。
2、所有保安人员应持有真实有效的《保安员资格证》，并报甲方业主委员会备案；
3、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。做好巡查记录并保留至少三个月。
4、对进出小区的车辆进行管理，汽车出入登记、引导车辆有序通行、停放。登记记录至少保留三个月。
5、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。登记记录至少保留三个月。
6、在危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
4 专项物业服务规范
4.1 投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险
投保额度:
投保时间：
投保后，物业服务公司必须向业主委员会提供公众责任险的保费发票、保险单原件后留复印件备案。
4.2 安全防范设施设备日常运行维护
日常巡视
1、周界报警、电视监控系统每天巡视，对讲主机、单元门等设备每周巡视一次；
2、巡视人员每天8:30对小区内安放设备设施进行巡视，首先去中心控制室了解前一天的事件记录与值班记录，并予以落实与记录；
3、检查各设备设施是否正常运行，对周界报警设备进行逐一测试，保证每对红外线探测器工作正常，如有问题进行及时处理，难以解决的先更换设备（必须保证其夜间正常工作），保证每天将小区内的情况及时准确的反映到维护班与厂家售后部，并予以记录；
4、每月进行检查、检修及保养，每项工作完毕要求人退、场清、物归原处、摆放整齐，并将检查、检修结果及情况，认真填写工作记录，报物业管理处备案；报修服务为接到报修后应该在一小时内赶到现场，24小时内排除故障或将检修结果给予明确答复。
日常维护
日常维护须做记录，相关记录保留至少三个月。
（一）周界报警系统
1、室外探测设备的除尘、固定（红外探测器、摄像机镜头、机身、球罩等），检查线路接头、地址码、过线盒等处线头部位连接情况；
2、室外探测设备的调试，红外探测器的调整，使其准确精度达到最高值。
（二）、电视监控系统
1、摄像机镜头焦距的调节，使图像清晰度保持在最佳状态；
2、检查硬盘录像机、报警主机等设备运行是否正常，连接线是否牢固；
3、对硬盘录像机和报警主机、电脑内灰尘的清扫，对设备进行除尘、温度的控制，以提高设备运行速度，延长使用年限。
（三）、楼宇对讲系统
1、楼宇对讲主机的检查（按键外观、通话质量、开锁情况、运行情况等）；
2、单元防盗门的检查（门的外观是否清洁完整，有无变形情况，闭门器是否完整、漏油等，单元门开启与关闭速度是否合适）。
（四）、电子巡更系统
1、信息钮的牢固、清理；
2、巡更管理软件的升级、数据库的整理；
3、计算机的日常维护。
维修标准
1、对报修内容、时间进行记录，并立刻通知维修人员，普通故障保证在8小时解决，特殊设备故障保证在24小时内解决或协商解决时间；
2、住户报修后予以记录、约好时间并进行安排，通知维修人员维修或备件更换；
3、设置两组维修队伍，第一组负责楼宇对讲系统的处理，保证在预约时间内到达并予以解决；
4、第二组负责周界报警及电视监控的维修，并保证在8小时内予以解决；
5、配备常用的设备备件，保证系统在最短时间内实现正常的运转；
6、定期组织专业技术、特殊工种人员的培训工作，各类专业人员必须持证上岗，定期审核。
特别说明：
1、春秋两季由于风多，灰尘较大，每个月对主动红外探测器灰尘清扫一次；
2、每个季度对摄像机镜头、机身、球罩等灰尘清扫一次，并进行调整；
3、每季度对闭门器进行调整；
4、夏季来临时，对报警地址码进行一次防潮防雨检查；
5、控制中心主控设备每半年进行一次全面的清理及调整。
4.3 消防设施设备日常运行维护
1) 确保消防设备随时应急使用，保持消防井正常供水。
2) 维修工人每周对消防井等器材进行擦拭和润滑保养，晾晒消防水带，更换易损的消防锹等器材。
3) 每年对消防柜和器材刷红漆二次，对灭火器进行检测、灌装至少一次，更换过期的灭火器和零部件。
4) 制定消防安全制度、消防安全操作规程；
5) 实行防火安全责任制，确定每个区域的消防安全责任人；
6) 针对本小区的特点对员工进行消防安全培训和对业主宣传教育；
7) 组织防火检查，实行每日防火巡查，并建立巡查记录，及时消除火灾隐患；
8) 建立防火档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理；
9) 按照国家有关规定配置消防设施和器材、设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保消防设施和器材完好、有效；
10) 保障疏散通道、安全出口畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志。
11) 制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练。

5 物业及资料交接
1) 对于本协议签订后承接的物业共用部位、共用设施设备及配套场地，甲乙双方应按照规定进行查验,协议签定即表示对于该协议中所规定的物业共用部位、共用设施设备及配套场地进行了认可，并作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
2) 如进行物业服务公开招标，则在公开招标前一个月，乙方应向甲方移交下列资料：
 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
 物业质量保修文件和物业使用说明文件；
如因乙方没有按时移交资料影响甲方的物业服务公开招标，甲方有权从乙方交纳的履约保证金扣除罚金。罚款标准按300元/天计算。
6 物业的使用与维护
1) 乙方在正常履行物业服务义务时，可采取规劝、书面通知、法律诉讼等必要措施，制止业主、物业使用人违反本服务规范和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
2) 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
3) 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主的同意并通知乙方；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
4) 临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
5) 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
6) 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
附件

附件一：
龙锦苑二区规划设计图

附件二：
物业构成明细
类型幢数套（单元）数建筑面积
（平方米）
多层住宅 13 63 78845
居委会办公楼 1 1 235
配电室 1 1 485
物业用房
合计
备注

附件三：
物业共用部位明细
1、房屋承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、户外墙面；
8、屋面；

附件四：
物业共用设施设备明细
序号类别设施设备名称数量备注
1 建筑物本体公共部位的墙面及顶棚
2 外檐
3 屋面
4 阳台、雨罩等结构构件
5 楼梯扶手及栏杆
6 楼道窗
7 室外散水
8 强电系统变压器
9 组合式开关控制柜
10 电力井
11 电表井
12 路灯楼道灯车棚灯
13 给排水系统给排水化粪池管道检查井
14 水表
15 冷水管线阀门
16 消防系统干粉灭火器
17 二氧化碳灭火器
18 弱电系统避雷针
19 避雷带
20 共用部位外围护栏及围墙
21 宣传栏
22 健身器材
23 小品
24 信报箱间
25 伸缩门
26 雨落管及冷凝水管
27 采光井
28 雨箅子
29 井盖
30 安防系统电视监控系统
31 红外周界系统
32 电子巡更系统
33 门禁/楼宇对讲系统

附件五：
配套相关场地明细
1、露天停车场：车位 262 个；
2、非机动车棚：个；
3、小区绿地: 13000 平方米；
4、小区道路；

附件六：
房屋及设备小修标准
一、总则
(一)为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。
(二)本标准适用于本市普通住宅房屋及其设备小修服务工程。其它房屋的小修可参照本标准。
(三)本标准包括楼房土建及设备小修标准、平房土建及设备小修标准、电梯供水供电天线小修服务标准、住宅锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。
本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。
(四)本标准由市房屋土地管理局负责解释。
二、楼房土建及设备小修标准
时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞：室内给水系统小修、换管：烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修；自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。
(一)工程项目：内地面、散水
小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换。
质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。
(二)工程项目：室内墙面及顶棚
小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。
质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。
(三)工程项目：检修门窗
小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。
质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。
(四)工程项目：烟道、垃圾道等
小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。
质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。
(五)工程项目：清扫屋面、采光井、雨落管等
小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。
质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。
(六)工程项目：屋面补漏
小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。
质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。
(七)工程项目：外檐装修
小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。
质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。
(八)工程项目：阳台、雨罩等结构构件
小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护层剥落的，应补抹。
质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。
(九)工程项目：室内给水系统小修、局部换管
小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换：给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。
质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。
(十)工程项目：卫生设备
小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。
质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。
(十一)工程项目：排水管道、化粪池，检查井等。
小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通：化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。
质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。
三、供水、供电、天线小修服务标准
(一)服务标准
高压供水运行服务标准
l、有防疫部门核发的"供水卫生许可证"(张贴于醒目处)。
2．保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。
3．水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。
4．保证供水安全，每年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。
5．供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。
6．保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理，大修时要有"安民告示"，并采取临时供水措施。
7．消防泵每年试泵一次，保证泵能转、水能上。
供电设施服务标准
1．每年进行l-2次巡视维修，发现隐患及时处理并上报。修后的闸具、线路应完整无损，使用良好。
2．每年进行一次安全检查(配合下达年修缮任务)。
3．小修及时按时限要求修复。
4．监督超负荷用电，保证全体用户用电安全。
5．妥善处理因零线断线造成烧毁家电事故。
共用电视天线服务标准
1．保证天线系统的收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。
2．天线前端系统设备完整(无丢失损坏)，安装牢固，防雷措施可靠，每年检查一次接地电阻。
3．每年定期检查不少于一次。维修及时，接到报修最迟在三日内修复。
(二)维修标准
二次供水设备
1．工程项目：生活水泵(包括备用泵)
(1) 小修内容：巡视检查
质量标准：运转正常、无杂音轴承
时限要求：每日一次
(2) 小修内容：水泵轴承温度
质量标准：温度不超过75℃
时限要求：每天测试一次
(3) 小修内容：水泵轴头滴漏
质量标准：环境温度不高于35℃
时限要求：每日一次
(4) 小修内容：泵体加油
质量标准：轴头漏水符合要求润滑良好
时限要求：随时检查
(5) 小修内容：水泵出水口压力
质量标准：压力表指示应在正常范围内
时限要求：每日一次
2．工程项目：消防泵
(1)小修内容：巡视检查
质量标准：灵活转动
时限要求：每月攀车一次
(2) 小修内容：试运行
质量标准：最高端出水压力不小于10m、无漏水、无杂音
时限要求：每年四月、九月试泵两次
3．工程项目：电机
(1) 小修内容：巡视检查
质量标准：运转正常、无杂音
时限要求：每日一次
(2) 小修内容：接地保护
质量标准：牢固可靠
时限要求：每日一次
(3) 小修内容：运行环境
质量标准：散热良好
时限要求：每日一次
4．工程项目：阀门
(1) 小修内容：检查
质量标准：无渗漏、无锈蚀，无异常撞击声
时限要求：每日一次
(2) 小修内容：阀门
质量标准：无跑、昌、滴、漏，润滑良好开闭灵活
时限要求：发现问题及时解决
(3) 小修内容：逆止阀
质量标准：性能可靠
时限要求：发现问题及时解决
5．工程项目：管道
(1) 小修内容：巡视检查
质量标准：无渗漏、无锈蚀
时限要求：发现问题及时解决
(2) 小修内容：保温
质量标准：保温良好、无破损无脱落
时限要求：每年九月检查保温
6．工程项目：高、低位水箱
(1) 小修内容：检查
质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准
时限要求：每周一次
(2) 小修内容：水质
质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准
时限要求：每年一次
(3) 小修内容：液位控制器
质量标准：灵敏可靠，控制线路规范
时限要求：随时检查，发现问题及时解决
7．工程项目：气压罐
(1) 小修内容：检查
质量标准：压力正常，无锈蚀，无跑、冒、滴、漏
时限要求：发现问题及时解决
(2) 小修内容：水位计
质量标准：水面在规定范围内
时限要求：发现问题及时解决
8．工程项目：空气压缩机
小修内容：检查
质量标准：压力指示在正常范围内，清洁无油污、不漏气
时限要求：发现问题及时解决
9．工程项目：控制系统
(1) 小修内容：配电(盘)柜
质量标准：柜内元器件齐全完好接地、接零良好，指示灯完好
时限要求：发现问题及时解决
(2) 小修内容：液位传感器
质量标准：控制系统可靠
时限要求：发现问题及时解决
(3) 小修内容：消防信号
质量标准：动作准确，能随时启动
时限要求：每年至少与消防泵试运行一次
10．工程项目：运行环境
(1) 小修内容：泵房、水箱问
质量标准：干净整洁无杂物、无积水，有门、有锁
时限要求：发现问题及时解决
(2) 小修内容：管道、泵体有少量漆膜脱落
质量标准：无锈蚀、无脱落
时限要求：及时补刷
供电设施
1．工程项目：配电没施
小修内容：(1)配电柜(2)配电箱(3)配电盘
质量标准：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好
时限要求：出现故障30分钟到达现场处理
2．工程项目：室内设备
小修内容：(1)闸具(2)电源插座(3)开关(4)灯头
质量标准：正常使用
时限要求：报修后30分钟到达现场处理
3．工程项目：配电线路
小修内容：(1)导线(2)支持物
质量标准：绝缘良好完整可靠
时限要求：出现故障30分钟到达现场处理
共用电视天线
时限要求：报修后2小时到达现场处理
1．小修内容：前端箱
质量标准：元器件齐全可靠
2．小修内容：户内终端盒
质量标准：使用正常
四、服务规范
(一)服务用语：文明礼让、态度和蔼、语言亲切、表达清楚。
您好!请进；请坐；请讲；对不起，请稍等：让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。
(二)服务礼仪：着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。
1．服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的装饰品；入户服务不得穿拖鞋。
2．接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的答复。
3．入户服务先按门铃或轻敲门，征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。
4．服务对象有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。
(三)职业纪律：遵纪守法、勤政廉、办事公道、高效服务。
1．自觉执行有关法律法规，依法管理，不得擅自主张、各行其是..
2．爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。
3．坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。
4．多办实事，为住户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向住户提无理要求。
5．施工保障安全，不得损坏住户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。