 |
| 等 级：资深长老 |
| 经 验 值：2857 |
| 魅 力 值：491 |
| 龙 币：6498 |
| 积 分：3337.7 |
| 注册日期：2004-04-07 |
| |
|
|
|
就住宅经商问题《龙锦苑二区业主公约》进行修改的提案
龙锦苑二区业主大会(2008)
就住宅经商问题《龙锦苑二区业主公约》进行修改的提案
2007年10月1日《物权法》正式实施，其中第七十七条明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”自此住宅经商的决定权回归业主。2008年5月4日由北京市工商行政管理局、北京市建设委员会、北京市民政局联合发布的京工商发(2008)58号《关于社区居委会或业主委员会出具将宅改变为经营性用房证明有关问题的通知》则进一步的明确了相关配套办法。2008年8月1日正式实施由北京市工商局发布的京工商发《关于贯彻落实<北京市信息化促进条例>加强电子商务监督管理的意见》则明确要求网店必须办理工商登记。
2006年11月通过的《龙锦苑二区业主公约》对住宅经商问题没有明文规定，综合以上法规政策并结合龙锦苑二区的实际情况，建议就住宅经商问题提交业主大会表决，根据表决结果对《龙锦苑二区业主公约》进行相应修改。
如果否决住宅经商，则在《龙锦苑二区业主公约》第二章增加第十二条：本小区禁止住宅经商，任何个人或者单位不得利用小区住宅进行经营性活动，如有违反小区内任何业主都可以据此向违约者进行经济索赔，并要求违约者恢复原状。
如果赞成住宅经商，则在《龙锦苑二区业主公约》第二章增加第十二条：本小区仅允许业主利用住宅从事 经营活动。在业主向业主委员会提出申请后，由业主委员会按照《龙铁苑二区住宅经商管理办法》办理。并同时批准《龙锦苑二区住宅经商管理办法》。
附件：
《龙锦苑二区住宅经商管理办法》
在2008年召开的龙锦苑二区业主大会上，经投票表决允许小区业主利用住宅从事 经营活动。
如业主要利用住宅从事经营活动，则按如下程序办理：
1、 由业主向业主委员会提出书面申请并出据房产证复印件一份，业主委员会应将相关资料存档。申请书格式参见附件一。
2、 业主委员会在收到申请后在小区内进行公示。公示书格式参见附件二。
3、 公示期结束后，业主在按物业服务合同交费标准足额交纳物业服务费的情况下，由申请人交纳商业住宅物业服务费并由物业公司开据发票。具体交费标准如下：
如工作人数少于5人（含5人）则按1元/平米.月执行；如多于6人少于10人，按2元/平米.月；如多于11人少于15人，按3元/平米.月，以此类推。
4、 申请人向业主委员出据物业服务费交费发票原件后交复印件一份，然后交纳共有财产使用租金到业主委员会基本账户并由业主委员会开据发票。具体标准如下：
如工作人数少于5人（含5人）则按400元/年执行，如多于5人少于10人，按800元/年；如多于10人少于15人，按1200元/年，以此类推。
5、 业主委员会在《关于业主同意将住宅改变为经营性用房的证明》上签署意见并盖章。
6、 申请人向业主委员会出示《企业法人营业执照》原件后交复印件两份，一份进行公示，另一份存档。
7、 如出现申请书的经营范围与《企业法人营业执照》不符的情况，则业主委员会不再为申请人办理工商年检的相关手续。取得《工商营业执照》后不办理公示手续，则视同申请书中的经营范围与《企业法人营业执照》不符。
8、 如果在实际经营中出现超范围经营的情况，任何人均可向工商管理部门投诉或者举报。
9、 办理工商年检登记出据《关于业主同意将住宅改变为经营性用房的证明》时按本管理办法执行。
10、 收取的共有财产使用租金必须经业主大会表决后方可使用。
附件一：
住宅改变为经营性用房申请表
申请人姓 名
经 营住 所
经 营 范 围
本人申请将北京市昌平区回龙观龙锦苑二区 楼 单元 室住所作为
经营场所从事经营活动。特做出如下承诺：
一、 本人将以经利害关系人同意的经营项目向登记机关申请登记，具体经营项目以登记机关核定为准，并保证在开展经营活动期间遵守国家有关法律、法规的规定，严格按照核定的经营范围开展经营活动。因需要变更原经营项目时，将在征得利害关系人同意后向登记机关申请办理变更登记。
二、 本人已经征得有利害关系的业主同意，有利害关系业主的意见完全属实。如有虚假，本人愿承担法律责任。
申请人：
年 月 日
附件二：
关于住宅改变为经营性用房公示书
广大业主：
现有居住在（详细地址）的（申请人姓名）等 人申请将住宅改变为经营性用房。根据北京市工商行政管理局、北京市建设委员会、北京市民政局《关于社区居委会或业主委员会出具将住宅改变为经营性用房证明有关问题的通知》，现将申请人的《住宅改变为经营性用房申请表》予以公示。
公示时间为十天，从 年 月 日起，至 年 月 日止。
北京市昌平区龙锦苑二区
业主委员会
年 月 日
备注说明
1:经营范围的约定。
在北京市工商局发布的京工商发(2007)195号文件中，对于经营范围的约定如下：“住宅楼及住宅楼底层规划为商业用途的房屋不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造、经营危险化学品等涉及国家安全、存在严重安全生产隐患、影响人民身体健康、污染环境、影响人民生命财产安全的生产经营活动。”结合我们小区的实际情况，我们该怎么约定呢？
是如同上述的约定呢，还是只单独列出一些可以办的经营活动呢？如果采用前者，那么最终的决定权是在工商部门，如果采用后一种方法，那么就需要大家明确哪些经营行为是可行的。我个人认为，网店、软件开发、设计工作、创意服务、咨询服务业应该是允许的，便利店家、家电维修、家教服务、家政服务、幼儿教育等等经营性行为可以吗？
此外还有一种办法，就是先按工商部门的规定办，根据实际影响在年底召开的业主大会中再行修正。相比而言，采用哪种方式最容易让大家接受呢？
2：物业服务费
在进行经营性活动时，必然会增加物业服务的一些工作量，增加小区的共有财产损耗。所以一定要有所补偿。物业管理行业的标准是原收费标准的2-5倍，参照本市的案例，则有物业服务费增加1元的方案。对于一般100平米的业主，一年增加的物业费是1200元，应该是可以接受的，此标准基本上相当于在外租房时一个月的租金。
如果仅简单的按户计算也有可能会有不足，考虑到目前每户常住人口3-4人，通常不多于5人。那么增加住宅经商后的工作人数限制应该更完善一些，比如工作人数少于5人（含5人）则按1元/平米.月执行；如多于5人少于10人，按2元/平米.月；如多于10人少于15人，按3元/平米.月，以此类推。
收取共有财产使用租金应该是用于小区共有财产的大中修，但是上一周我就此问题向北京市建委咨询过，虽然《物权法》及《物业管理条例》中规定利用共有财产进行经营的收益，应该补充大修资金或者按业主大会决议使用。但是目前北京市没有出台将收益补充为大修资金的操作办法，所以根本就不知道该怎么办。因此在上述方案中，就只能规定将这些收益由业主大会决议了。
目前按每户所交大修资金6000元计算，每年大修资金增值270元。如果住宅经商，那么共有财产使用租金是否可以参照执行呢？比如每年300元至500元。同样在执行时还需考虑住宅经商后的工作人数。比如工作人数少于5人（含5人）则按400元/年执行，如多于5人少于10人，按800元/年；如多于10人少于15人，按1200元/年，以此类推。
『声明：以上内容为本站网友《flying_fox》原创，转载需征得原作者同意并注明转载自www.hlgnet.com』 |
| |
|
|
2008-08-25 16:51:21
