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一份辩护书,供参阅
尊敬的法官、书记员：早上好！
（2008）昌民初字第4477号诉讼案。原告深圳长城物业管理股份有限公司北京分公司（下称原告）指控被告“自入住以来被告都享受着物业的服务。物业多次电话催缴，并发函给被告，但被告仍不交纳物业管理服务费”。
指控完全不是事实，事实上是；被告已缴纳了2003 年6月至2006年5月的物业服务费。只是在2006年6月以后，因被告抵制原告乱收费（垃圾费51元）并要按〈前期物业管理服务协议〉（下称〈协议〉）交纳物业费，而屡遭原告拒收。所以不是被告不交物业费，而是原告不收。4月30日被告已在法庭作过全面申述。
今天就原告的有关举证等，作如下批驳；
一．4月30日在法庭上，原告确认被告欠费1245.82元(按〈协议〉0.52/㎡计算)。只是还有06.6月至07.12月的公共电费47.50元，说明原告还在乱收费。关于代收公共电费；前三年（03.6月至06.5月）原告已对每户收取了90元，一个单元门已有1080元，够用几十年的了。后经业主强烈反对，自2006年6月起，原告已被迫停止收取。难道还单独要被告一个人交吗？
既是代收，那是专款专用，请原告公示一下此项收费的财务收支情况。
二．长期以来，原告无视政府法律、法规。一贯乱收费；
2003至2005年，每年对每户乱收统收服务费（又称其它服务费）12元，共计36元。
2006年又单方擅自拟定收费项目、标准。还额外乱增收生活垃圾处理费3元/户•月，向每户乱收生活垃圾处理费51元。
今天又在本案起诉状中向被告乱要物业费1875元。
4月30日在法庭上，原告确认被告欠费1245.82元。今天又成了1353.24 元。
原告想要的物业费，从起诉状到今天，已改变了三次。到底应该要多少钱？还改不改啦？以上事实说明，原告就是在乱收费！
被告实际应交的物业费是1245.82-47.50（公共电费）=1198.32（元）。这就是被告要按〈协议〉多次向原告缴纳的物业费金额，而屡屡遭到原告拒收，形成欠费的责任完全在原告。
原告起诉被告欠交物业费是经过长时间、精心策划的；
原告在缴费期内拒收被告要交纳的物业费，形成欠费事实，企图谋取滞纳金，这本是原告的恶劣行径。原告以惯用的多收费、乱收费得出的不实欠费为依据，想当然的以凭空捏造事实的思维，随随便便的走上法庭，起诉对他们的非法收费不就范的业主。这正说明原告无视法律、法规，藐视法庭。如此；出尔反尔、再三更改诉讼请求；起诉状要1875元、4月30日在法庭上，要1245.82元、今天又改要1353.24元，把诉讼请求当儿戏，不是在渺视公堂吗？
三．原告举证材料之一；前期物业管理服务协议（下称〈协议〉）
从原告的起诉依据就是本〈协议〉，可以看出原告也确认该〈协议〉至今有效。既然〈协议〉至今有效，就对原、被告都具有法律约束力。
然而，原告却一直在违背本〈协议〉，列举如下；
1．本协议第十二条 协议期限
本协议自2003年6月4日起至本小区业主选举产生的物业管理委员会与甲方签订〈物业管理委托合同〉时止。
本小区业主委员会尚未成立，还没有签订新的〈物业管理委托合同〉，〈协议〉仍然有效。而原告于2006年2月14日发出〈通知〉，单方擅自提出要改变〈协议〉的物业收费条款；从2006年起；物业费由0.52元/建筑平方米.月，提高为0.59元/建筑平方米.月。同时增加生活垃圾处理费3元/户.月（乱收费）。未经双方协商，原告单方擅自拟定收费项目、标准，这才是明目张胆的违背〈协议〉，是严重的违约行为。
2．本〈协议〉第十三条 之
五、制止违反本协议、〈物业管理公约〉、〈居家指引〉和本物业管理规定的行为；
而原告对私搭乱建，变相支持。乱安装空调，视而不见。
八、编制物业管理服务及财务年度计划；
从未见过原告编制的任何物业管理服务及财务年度计划。
九、每六个月向乙方公布物业管理费用账目；
至今，原告已经收了五年的物业费，从未公布过任何费用账目。连代收公共电费都从未公布过。
3．本〈协议〉十六条 之
四、交费用时间：每年的一月三十一日前交纳该年一月至六月的物业管理费；七月三十一日前交纳该年七月至十二月的物业管理费；
然而，原告每年都要超前收到次年的五月份，每每违约提前收取五个月。
4．本〈协议〉第二十一条 本章收费项目及标准，如市政府有规定，按规定执行。
该规定就是；自2006年1月1日起施行的京发改[2005]2662号文件。即《北京市物业服务收费管理办法（试行）》下称（办法）和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》下称（标准）。
（办法）在前言中指出；在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定。我们的“约定”是什么？就是“前期物业管理服务协议”。
协议双方的权利是对等的，怎么可以不经双方协商，任凭原告单方擅自拟定一纸《通知》，就可以改变《协议》内容呢！这不是违约，又是什么！
（办法） 第二十一条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。
原告从未公示过政府文件；服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准。
今天，就是在法庭上也没敢公示一下有关物业服务收费的政府文件。
5.（办法）第二十条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
但是原告疏于管理、不作为。管理服务存在诸多瑕疵；例如：
 保安人员短缺，巡视不力。小区出入口处唯一的保卫用房长期被物业外租
为“日夜商店”。围墙红外报警系统年久失修，一直是坏的。传感器破烂不堪，21个传感器多数损坏，是聋子的耳朵----摆设。
自05年12月至07年10月，在不足二年的时间里，仅龙禧一区就发生六户业主家被盗案。08年3月11日晚又连续发生三起入户盗窃案。被盗户数已达到总住户数的1.3﹪。另外，被盗三轮摩托车一辆、自行车十多辆、还丢失电动自行车电并多起、停放的汽车被划无数。
 消防设施不足、缺少维护；两个烂铁柜，装着几个没有合格期的灭火器。
 社区绿化，搪塞糊弄；养护粗糙，草坪斑秃。树木枯死，野草丛生。
 露台私搭乱建成风，空调乱安、随便。
 房前、房后公用绿地搭架、挖窖、种菜、铺砖、修路随处都是。
可见，原告没有严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
6. 按2662号文件，（标准）中规定；物业服务收费基准价标准：0.55元/建筑平
方米•月。各分项收费，政府指导价标准都有限额，并明确指出；不能上浮，下浮不限。按文件要求的服务内容首项“综合管理”之第⑹款规定；与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
原告至今还没有做这些工作。只是片面地要增加收费。
7. 本〈协议〉第二十二条
甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息；
2006年2月14日，原告发出新的收费〈通知〉中，从2006年起“同时增加生活垃圾处理费3元/户•月（注：生活垃圾清运费30元/户•年照常收取）”
这3元/户•月，明摆着是乱收费。广大业主据理力争，直至2007年5月间，原告经理受到上级领导的严厉批评，才在来年不再收取此项费用，并表示要退还06年的乱收费用51元（2006.6~2007.5的36元﹢补交2006.1~2006.5的15元）。
但是，至今还有业主没有拿到应退还的51元钱。更谈不上退还利息了。
2003至2005年，每年原告对每户乱收的统收服务费（其它服务费）12元，
共计36元。至今也没有退还。
8. 本〈协议〉第二十四条 本协议履行中如发生争执，由双方友好协商解决。
按物业自定的收取2006年物业费时间段是2006.6月2007.5月。而京发改 [2005] 2662号文件，是从2006年1月起执行。原本有足够的五个月时间，可以提供给物业与业主在共建和谐社区的大好形势下，为全面落实、彻底贯彻执行该文件进行协商，达成共识，签定新的物业合同。然而，原告却封锁有关信息，不公示文件。惯于发号施令的长城物业龙禧苑管理处，见钱眼开，抛开协商解决；就匆忙于2006年2月14日出台一个《通知》；单方擅自拟定物业费由0.52元/建筑平方米.月，提高为0.59元/建筑平方米.月。同时增加生活垃圾处理费3元/户.月（属乱收费），企图单方变更〈协议〉的有关条款，众所不容。
这些，原告同样也从未与被告协商过，还告上了法庭，太不友好了。
本〈协议〉在总则里是这样写的；双方在自愿、平等、友好协商的基础上，就前期物业管理服务达成如下协议：
其实，这根本不是事实，本来就是不公正的；乙方既不自愿，也不平等，更没有经过友好协商。只是因为乙方不签字，甲方就不给乙方房门钥匙。乙方为了尽快拿到钥匙，连〈协议〉内容都没有看；甲方要什么就给什么、要多少钱就给多少钱。乙方在不知情的情况下，就签了字。
即使是这样，因乙方已签了字，就要承担责任，一直都能信守〈协议〉。而甲方原告反倒频频失信，屡屡违反〈协议〉，这是严重的违约行为。
今天，甲方原告还有颜把乙方告上法庭，正是恶人先告状。
综上所述，甲方原告始终在违约，是可忍孰不可忍！
四．原告举证材料之二；龙禧苑客户调查满意度达83.7
原告不遵照法庭的指令，没有给被告提供本小区全部客户的满意度调查表。只提供了几页北京分公司的客户满意指数测评报告，那是他们北京地区所管辖小区的汇总资料，与本案无关。但可指出的是；报告中，龙禧苑的满意指数（排3），竟比优秀示范小区云趣园的排序还靠前。明显可见那是数字游戏，不可置信。
五．原告举证材料之三；物业费调整确认书
有关物业服务收费的法规；无论是国务院379号令、还是京发改 [2005] 2662号文件，都有明确规定；379号令，第四十二条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用、2662号文，第十七条规定业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。现行的法律、法规，我们找不到凭“确认书”收取物业费的依据，请原告公示一下凭“确认书”收取物业费的政府有关文件、政策、法规。
原告所标榜的“确认书”，杨言得到了龙禧苑小区2/3以上业主的签署认可。龙禧苑小区的确实户数是1206户，2/3的户数应该是804户。而原告仅提供举证复印件672页（户），离2/3的户数还差132户。
就原告举证的“确认书”复印件，本代理人粗略的翻了一下；发现其中，有好多是滥竽充数的；如第458页是一份华云公司与某业主签定的有关房屋返修索赔的“协议书”，第581页是一份署名为“认可”的，没有其人，真正的业主是王xx，第103页、第104页是同一业主签署的两份复印件，两份第41页是同一个业主，签名字体却不相同的两份复印件，更有甚者，第160页在“确认书”上签字的竟是一名不满6岁的小孩。
应当指出；“确认书”只是物业单方持有，上述举证第581页不是业主王xx所签，还有第168页、第179页的签名也非其本人所签，物业有代签之嫌，这是严重的伪造行为，应追究其法律责任。还有多少份是物业人员替签的？原告自己心里最清楚。
够啦！以上事实只能说明原告不尊重庄严的法庭，弄虚作假。举证不可信。
什么“确认书”，这完全是原告在耍弄骗术。司马昭之心，路人皆知。原告利用签署“确认书”为名，以协迫业主就范，使其单方擅自提高物业费标准以及其它非法收费合法化，才是原告的真正目的。
事实正是；原告早在2006年2月14日就发出〈通知〉，从2006年起；物业费由0.52元/建筑平方米.月，提高为0.59元/建筑平方米.月。同时增加生活垃圾处理费3元/户.月（属乱收费）。原告心里很清楚；未经双方协商，单方擅自要改变“前期物业管理服务协议”条款，是站不住脚的、是非法的。所以在下半年收费时，搞一个签名过场。把它拟定的〈通知〉原稿台头改为“物业费调整确认书”，让来交物业费的人签字。蒙蔽业主就范，以达到其不可告人的目的。
从原告让交费人签字的特定步骤可以看出，这一签名过场是经过精心策划的；签字过程的要点是；交费人先交完钱，原告后拿出“确认书”，再对交费人说“在这签个字吧！证明你的物业费交了”，交费人就签啦！这完全是圈套。
经过调查；绝大多数人都误以为是交完钱，让签个字，很正常。人们去银行办理存钱业务时，不都是这样的吗！原告的作为是地地道道、彻头彻尾的骗签。
本案受到小区业主的广泛关注，自本代理人取回原告举证的“确认书”复印件后，许多业主都来索要，看看详细情况。看了之后，都认为自己被蒙蔽了，很气愤。纷纷表示要写个声明；表明当时的签字是被蒙的。下面请听听，他们是怎么说的（见附件⑩）；
这里，我们先看一位拒签“确认书”的老者是怎样讲的；他说：“当时因物业拿不出北京市京发改 [2005] 2662号文给我看，故此“确认书”我未签字，而带回家。由于物业多次催交给我带来家庭生活的不安宁，被迫按0.59元/㎡交了物业费”。
再看一看已签了字的人们又是怎么说的；目前已有30多位业主表了态，下面就按原告举证的“确认书”页码分别叙述，举例如下：
 第139页的业主说：我是龙禧一区的业主，我叫xxx，该公司不该蒙骗我80多岁的老年人。
事情经过是这样发生的；我于2006年到该公司交物业费，该公司陈梅香收到我的物业费后出一个本。这个本前、后写的什么没让我看，陈梅香对我说你签字吧！证明你的物业费交了。我是在陈梅香的欺骗下签的名。陈梅香叫我签字的目地，是叫我认定；物业费由5角2分提高到5角9分，垃圾处理费外加3元。但物业这个规定我虽然签了字，但我没有见到政府及有关部门提高物业费的文件。我在次（此）说明；我是在陈梅香的蒙骗之下签的名，该公司自行决定乱收费我是不承认的，到任何时候我都不承认。
 第490页的业主说：物业公司在催收物业费时，没有向小区全体业主公示政府有关提价文件。在不分场合或打电话催收物业费，影响了自己的正常生活，在无耐的情况下将物业费交了。在交费时让签字，当时误认为交费签字，是天经地义的事，当时就签了。现在看来这是一种欺诈行为，我不认可。
 第61页的业主说：本确认书是在业主交完物业费后交给业主的，并要求确认签字。物业公司没有提供相应的政府文件，仅告知业主该收费是政府规定的、完全合理的收费。本人相信了物业公司的说法，并签了字。但在后来业主之间讨论中发现我们被物业公司蒙蔽了。
 第90页的业主说：物业管理公司在让我签字时，只称是按政府规定调整的，本人轻信了他们，就签了字，我认为我是被误导的。后来发现其调整内容中很多不符合相关规定，特别是“生活垃圾处理费”根本就是非法收费。
 第2页的业主说：本人当时交过物业费后让签这字，并被告之大部分人都已签了。但现在看里面存在乱收费现象，比如说生活垃圾处理费3元/户•月。当时并未仔细看具体条款，现感觉被物业蒙蔽了。
 第402页的业主说：当时去交物业费，交完物业费后，物业工作人员让签个字，我就签了。当时物业工作人员没让看是什么内容，也没讲清楚，我是在不知情的情况下签的字。现在看了确认书，才知道有乱收费情况，故本人签字无效，不应作为任何依据，特此说明。
 第446页的业主说：我是龙禧一区的业主，物业公司没有公布京发改 [2005] 2662号文件，而且在去年我交物业费时让我签了此确认书，当时我没有仔细看内容，可现在看它有收费不合理的地方，所以我签字应属无效。
 第294页的业主说：该确认书是在交完物业费时，物业收费人员并未说明详细内容的情况下签字的。现在仔细看了确认书的内容；发现物业不仅单方擅自提高物业费，而且还有不合理收费现象，后悔当时不该轻易签字。
 第164页的业主说：我是龙禧苑一区的一个业主，我叫xxx，今年77岁。2006年我交物业费时，物业人员让我在一个收费单签字。我当（时）也（没）考虑什么就在上面签名了。以后听说物业私自提高收费标准，这实际是欺骗业主。没有与业主协议，单方提高费用，并让业主签字是一场骗局。在此我声明当时签字无效。
 第151页的业主说：交完物业费，物业人员叫我签名我就签了。现在看过才明白，确认书里还有乱收费的内容，这个字不能签，原签名无效。
 第440页的业主说：本人签字时不知什么原因签字的（是在交完物业费后）。另外，本人2000年脑子受过外伤，所以，我认为本人签字的（有）东西不能成为告业主的证明。
 这里我还想举最后一个例子，这位业主讲得有多中肯，原告可以仔细听一听，有何感想！值得深思！
第343页的业主说：物业龙禧园管理处与本业主签确认书时未向本人出示其声明所依据的《北京市经济适用房小区物业服务费政府指导价收费标准》、《京政办发（1999）第068号》文件；物业办事人员未对上述相关文件作阐述；当时在小区内没有发现对上述政府文件的公示；本小区无业主委员会，因而也未得到相关咨询及协商。所以签署确认书时对物业一方声称的物业费上调依据并不知情，事后也未得到任何方式的相关说明。但无论如何，该协议的有效性前提是建立在对相关政策法规及政府文件的正确理解和执行之上。
希望长城物业公司龙禧园管理处在实现经济利益同时，能确实履行本小区物业管理和服务职责；尤其业主普遍关心的小区治安问题。
本人自行车曾在小区被盗，近期接连发生入室盗窃恶性案件。不久前本人同楼老年邻居遭窃贼入室，使人人自危。希望物业部门亡羊补牢，加强宣传，提高广大居民的警惕性，并完善治安防范措施，共建和谐社区。
例子还很多，就不一一列举了。原告完全可以深入群众，自己走访一下广大业主、居民，听听他们的反映，脑袋也许会变得清醒一些，就不会拿如此泡制的“确认书”来举证了。
综前所述，可以得出如下结论：
1. 被告于2006.6月至2007.12月应交的物业费确切金额是1198.32元。实际上，这就是此前被告要按〈协议〉多次向原告缴纳的物业费。
2. 原告在起诉状中向被告索要物业费1875元，4月30日在法庭上，原告确认被告欠费1245.82元，今天又第三次改为1353.24元。没有法律依据，被告不接受。
3. 在缴费期内被告曾多次向原告交纳物业费，而屡遭原告拒收，原告存在过错。欠费责任完全在原告，不存在滞纳金问题。
4. 原告举证材料之一；前期物业管理服务协议。多年来，原告始终在违反协议条款。原告应立即停止违约，严格履行〈协议〉。
5. 原告举证材料之二；龙禧苑客户调查满意度达83.7，未见举证材料。其提供的廖廖几页满意指数测评报告，明显可见那是数字游戏，不可置信，与本案无关。
6. 原告举证材料之三；物业费调整确认书。弄虚作假，举证不可信。已有足够证据可以证明；那是诱签、骗签的“确认书”。而且签字乙方的法律主体资格为个人，与被告无关，对被告不存在任何法律约束力。
7. 为全面落实、彻底贯彻执行“京发改 [2005] 2662号文”，原告应与被告进行协商，达成共识，按文件要求的服务内容首项“综合管理”之第⑹款规定；与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准。
8. 原告应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
代理人 2008年6月11日
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2008-06-12 10:34:45
