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业主必读两条最新信息
1、通常开发商在交房时要求业主必须先签物业合同，否则不交钥匙，现在这种霸王“行业惯例”已经被法律否决了。今后业主在收房时可以坦然拒绝开发商这种无法律依据的要求，由此产生的延迟交房等一切后果应由开发商承担全部责任。另外业主签订物业合同时最好只签一年有效期，以免因一时疏忽签订长期合同无法更改而吃亏上当。详见附件一《京华时报》2006年3月11日第11版的报道“不满先签物业合同后入住引发官司”。
2、业主因不满物业公司的服务拒交物业费，法院堵被窝强制执行的新闻报道曾经让业主感到很无奈。今后，业主对于自己讨厌的物业公司可以理直气壮的拒绝交费了：其一，在未经业主委员会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主；其二，如果小区根本没有成立业主委员会，物业公司必须首先协助业主成立让绝大多数物业公司都视为眼中钉的业主委员会。详见附件二《北京青年报》2006年3月10日A9版的报道“起诉欠费业主 先得业委会点头”。
附件一： 不满先签物业合同后入住引发官司
本报讯 （记者石毅）因不满先签物业合同后入住的交房方式，北京紫玉山庄业主杨先生将开发商告上法院，要求开发商返还房款607万元。法院判决业主胜诉后，开发商迟迟不退房款。近日，杨先生向市二中院申请强制执行。据悉，这是本市数额最大的一起退房案，杨先生也成为质疑捆绑售房而获得胜利的第一人。
2003年8月13日与10月13日，杨先生在紫玉山庄购买别墅一栋，房价款607万元，支付全额房款后15日内交付房屋。杨先生没想到，当他验房后准备领取钥匙收房时却被告知，必须先签订物业合同才能收房。杨先生认为，开发商的作为实际上是将《商品房买卖合同》和《物业合同》捆绑销售，而这是两个完全不同的合同。按照合同约定，业主有权在房屋交付完成后再签订物业合同。双方在物业合同的签订程序上发生分歧，而开发商称，先签物业合同再交房是“行业惯例”。于是，杨先生一纸诉状将开发商告上法院，要求解除购房合同，退还购房款并由开发商支付违约金。
2004年12月17日，市二中院判决杨先生胜诉。审理此案的法官说，杨先生已经支付了全部购房合同，而开发商却没有依约交付房屋，因此应当承担违约责任。此后，开发商不服提出上诉。2005年10月20日，市高院做出终审判决，维持原判。由开发商退还杨先生607万元购房款，支付违约金30余万元，案件诉讼费4万余元也由开发商负担。可是，判决生效后，开发商却迟迟不履行。近日，杨先生已向市二中院申请强制执行。
胜诉后的杨先生对记者说，目前开发商通常都要求业主先签订物业合同再办理房屋验收手续，而他们不满的正是这种“行业惯例”。杨先生希望，一起官司的胜诉，能使更多的业主站出来维护自己的权益，抵制开发商不平等、不合法的“行业惯例”。
附件二：
起诉欠费业主 先得业委会点头
《物业管理条例》中的这一规定一直被忽略 世纪城业主欠费被诉案陷僵局
本报讯 昨天上午，世纪城物业管理有限公司起诉杨某等4名业主拖欠物业费、供暖费纠纷案，在海淀法院复兴法庭开庭审理。此前欠费业主在此类案件中被屡诉屡败的物业费纠纷案，由于业主方律师提出《物业管理条例》第67条规定，此案陷入僵局。根据此规定，不经业委会点头，物业公司无权直接起诉欠费业主。
昨天，包括被告在内的多位世纪城业主一早就赶到复兴法庭旁听此案，以至于提前定好的小法庭因为坐不下旁听业主，不得不又加了多把椅子。听说现场有记者采访，业主们立刻围上来“诉苦”，说他们是因为不满意物业公司的服务才拒交物业费和供暖费。
世纪城物业公司在起诉书中称，4名被告业主分别在2000年前后购买了世纪城的房子，至起诉前，这4名业主分别拖欠了物业公司的物业费、供暖费和车位费8000到3万余元。物业公司请求法院判令被告业主交纳拖欠的费用。
而被告答辩一开始，担任此案业主方代理人的北京忆通律师事务所律师李劲松就抛出了一枚“重型炮弹”。他说：《物业管理条例》第67条明确规定，业主逾期不交纳物业费的，业主委员会应当督促其限期交纳，“逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。按照这一规定，对于欠费业主应该先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。
李劲松律师称，过去法院在审理物业费纠纷案件中，业委会点头才能起诉欠费业主这一前置条件一直被忽略，所以业主在欠费案中被屡诉屡败。他们受理世纪城业主欠费案后，经过认真研究《物业管理条例》，发现了第67条中的这一前置条件。李律师说，由于此发现对于业主依靠法律武器维权意义重大，所以他们当庭申请改简易程序为普通程序审理此案，并申请由有人大代表和政协委员身份的人民陪审员组成合议庭。
由于业主方律师坚持按照《物业管理条例》第67条此案没有履行业委会催缴程序不应进入实体审理，开庭40多分钟后，法官宣布休庭。
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2006-05-08 12:05:43
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