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之五：分析结论部分
7. 居住天通苑可行性分析
7.1 对天通苑的总体评价
首先来看一下天通苑的优势。毫无疑问，天通苑最有竞争力的就是房屋价格了，虽然说拿天通苑和廊坊相比，天通苑的房子已经算是非常昂贵的了（注，天通苑到北京市中心的距离约为20多公里，在北京的五环以外；廊坊到北京市中心的距离约为40多公里，在北京的七环以外；廊坊的经济适用房价格在1180元左右）。但是就北京来说，天通苑2650元的几个确实是非常有诱惑力的，是天通苑的杀手锏。从2005年6月天通北苑发号的热闹场面就可以看出天通苑的吸引力了。
其次，天通苑的餐饮以及一般性小型生活设施很发达，基本上接近于城区的水平。天通苑缺乏健身器材的局面也将由昌平区东小口地区办事处投资解决，同时，据说天通苑还将建设一个万米以上的欧式花园。
立汤路将于2005年10月全线贯通，这对于解决天通苑的致命问题—交通问题来说，是一个非常大的好消息。途径天通苑的地铁5号线预计也将于2007年年内投入使用。
天通苑的问题多多，我们上面已经进行了详细的描述。天通苑最主要的问题有以下几个：
一，交通。这是天通苑的最主要问题之一。虽然立汤路10月将全线贯通，但是天通苑的整体道路改造预计要历时2-3年才能最终完成。目前阶段，交通问题仍将是天通苑的致命伤。
二，医疗。天通苑附近没有大型医院，虽然天通苑已经有了急救中心，并将于2007年之前建成一个三甲医院。但是2007年毕竟太遥远了。
三，教育。天通苑终于有了公立小学。但是该小学的教学条件和质量却不敢太乐观。相比于城区来说，同样是在北京市，差距咋就那么大呢。
四，物业管理和小区环境。即使用经济适用房的标准来要求，也应该是很不合格的。
五，购物依然不方便。当然，随着苏宁电器入驻天通苑，电器的购买是不用再担心了。现在小区已经有了上海联华超市、西单超市和天福超市，西堤百货也正在建设。如果家乐福也能够如约进驻天通苑，凭着家乐福在北京零售业所树立的良好形象，可以断言，天通苑的购物应该不会再成为一个问题。但是，这些依然只是遥远的预期。目前，可能购物不方便还会持续一段时间。
六，水质。天通苑的水质依然是个讳莫如深的话题。根据综合分析，天通苑目前可能是采用市政水和地下水混用的状态。这样的水，是无论如何不能喝的。好在纯净水站倒有几个，喝纯净水倒应该是蛮方便的。
七，文化设施。这里主要是指电影院、音乐厅、体育场馆和书店及图书馆等。这个问题应该是不太可能解决的。
八，治安。目前的治安状况并不良好，天通苑处于城乡结合部，人员混杂，保安数量又少，安全令人担忧，而且这个问题的解决也没有时间表。
九，空气和周边环境。应该是已经有了很大改变，当然还远远不够。
十，房屋质量。个人认为，天通苑房子的外观还是很不错的，房屋质量据说有一些问题，但是好像并没有业主表达特别大的意见。
十一。人员素质。好像是高素质人群和低素质人群的聚合地。如果多和高素质人员打交道的话，可能会好一点。当然，还是会遇到很多低素质人员的。但是，说句实在话，在天安门广场或者四星级酒店，我也经常遇到低素质人员。
十二，购房综合成本。天通苑的购房成本在北京市来说是相当低的，装修成本也并不高。主要是考虑到目前的交通拥堵问题，如果买车的话，可能会增加买车的费用。而且以后老人生病或者孩子上学可能还会增加其它成本。而且还要考虑到装修期间在城区和天通苑之间来回奔波所需要付出的货币成本和时间、精力成本。
个人看法，可能要两三年后，天通苑才会比较适合居住。当然，这种预期有很多是建立在市政部门和开发商给我们营造的美好构想上的。
7.2 货币成本、交通、教育及生活舒适度各项目评分
评分采用1到10分的计分方式，1分为最差，10分为最好。
说明：对天通苑各项指标的评分因个人的生活背景以及对天通苑的了解程度不同而有所不同，下面的评分只是我的看法，而且基本上没有考虑以后的情况，只是针对天通苑的现状进行打分，如果考虑到将来的预期，分数应该会提高很多。
1，购房货币成本：8
2，装修货币成本：7
3，装修时间和精力成本：2
4，交通：2
5，医疗：1（天通苑的医疗状况相对来说已经有了一些改观，可以考虑给这项加分，但是我个人处于人命关天的考虑，还是只给这一项打了1分）
6，教育：2
7，小区物业管理及环境：2
8，购物：4
9，餐饮：7
10，文化设施：0
11，花园与健身设施及绿化：3
12，房屋质量：6
13，水质：3
14，空气及周边环境：4
15，人员素质：5
16，其它：4
共16项，总分为60，平均分为3.75分。
7.3 老年人要考虑的项目及其评分
老年人要考虑的主要项目是：医疗（需乘6）、小区物业管理及环境、购物、花园与健身设施及绿化（需乘2）、房屋质量、水质（需乘2）、空气及周边环境、人员素质等8项。再考虑到因重要性不同而加上的系数，应该是共15项。根据上面的评分，这15项的总分为39分，平均为2.6分，非常不适合老人居住。
说明：个人对各项目重要性的判定会很不同，而且这种系数方式也比较简单和主观，不太科学，仅供大家参考。
7.4 年轻人要考虑的项目及其评分
有小孩的年轻人要考虑的主要项目是：购房货币成本（需乘8）、装修货币成本（需乘2）、装修时间和精力成本（需乘3）、交通（需乘5）、教育（需乘5）、小区物业管理及环境、购物、餐饮、文化设施（需乘2）、房屋质量、水质（需乘5）、空气及周边环境、人员素质等13项。再考虑到因重要性不同而加上的系数，应该是共36项。根据上面的评分，这36项的总分为147，平均分为4分，不太适合有小孩的年轻人居住。
没有小孩的年轻人要考虑的主要项目是：购房货币成本（需乘8）、装修货币成本（需乘2）、装修时间和精力成本（需乘2）、交通（需乘3）、小区物业管理及环境、购物、餐饮、文化设施（需乘2）、房屋质量、水质（需乘3）、空气及周边环境、人员素质等12项。再考虑到因重要性不同而加上的系数，应该是共26项。根据上面的评分，这26项的总分为125，平均分为4.8分，不是很适合没有小孩的年轻人居住，但是可以考虑居住。
7.5 对于是否购买的考虑
如果买房给老人居住的话，根据上面的评分，天通苑非常不适于老人居住，可以不予考虑。
如果是年轻人买房。对于有两个成人的年收入4万的家庭来说（相对于北京人的年平均收入为2万左右的情况，对于经济适用房购买者来说，两人收入4万是一个比较现实的收入），购买一个70平米的房子（房款加上入住所缴纳的其它费用，约为20万），加上装修的花费（约为6万），房屋与收入之比为6.5:1，价格应该说是比较合适的。
对于有小孩的年轻夫妇，天通苑可以考虑的余地比较小，如果基于天通苑改善的预期，还是可以考虑一下的，但是不建议购买。
对于没有孩子的父母来说，应该说天通苑是一个选择。但是这个选择的前提是，要么你对天通苑的未来有一个非常好的预期；要么就是你对自己有一个非常好的预期，在将来有了孩子之后，另外买一处房子居住。
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2006-06-18 23:31:14
