买房必须看五证是否齐全，开发商连《国有土地使用证》都拿不出，购房者为何还愿意给钱呢？

明明是买卖关系，开发商为何签合作合同？

发生维权纠纷后，购房者多方求助，为何仍难挽回损失？

记者调查发现，购房者的心态是导致他们陷入困境的主因。他们一旦掏钱出来，由于监管制度不给力，有关部门只能在办证进程上制约开发商，却很难为购房者挽回损失 。

购房者：明知问题很多 还是掏钱买房

杨先生在区直某单位工作，学法律的他买房之前，就已得知“五象中央广场”不但没取得预售证，就连土地都还在另一家单位名下。既然如此，为何还要买这里的房子呢？杨先生说，他们单位一些人也买这里的房子，他们觉得“这个楼盘应该是靠谱的”。

记者走访了近10个楼盘，调查了100余人，60%以上的购房者交款时都知道这些楼盘存在问题，比如没有取得预售证、是小产权房等，只有少数购房者是在完全不知情的情况下，被销售人员“忽悠”着买了房，事后才明白上了“贼船”。

何先生当年交完定金后，“五象中央广场”工作人员私下告诉他，开发商内部矛盾重重，一旦资金出问题，是无法按期开工的，劝他赶紧退钱。但何先生认为，开发商内部有矛盾，正是“捡便宜”的最佳时机。如今，他既拿不到房，又无法退回钱，不由得后悔万分。

南宁市房产监察支队执法人员称，他们巡查时，如果发现一些项目存在违规销售行为，就会立刻介入调查，意在及时阻止购房者。但购房者对此十分敌视，认为监管部门挡了他们的财路，甚至去阻扰执法工作。

这名执法人员说，他们在之前发现了问题，想办法拦住购房者交钱，其实是有利于购房者的。购房者的钱款一旦支付给了开发商，是很难要回来的。

比如说中介费，可能已被分给销售人员作为提成了；其次，有些开发商买地遇阻后，有可能携款潜逃；有些开发商后面补办手续，得以开工建设，但完全不会按照当初约定的超低价换签商品房买卖合同，而是要求购房人补交房款。

开发商：推行“合作建房” 巧妙逃避风险

记者走访时发现，很多问题楼盘的开发商都会选择有利于自己的方式来跟购房者周旋，他们大多数不会在项目所在地设置销售中心。

南宁市房产监察支队执法人员分析称，他们在巡查过程中发现，这类违规销售的房产，都是由销售人员通过散发小广告、网上发布信息等来招揽客户。

他们这样做，一方面是想躲避监管部门的检查；另一方面，免得发现问题的购房者上门维权，影响销售。但这对购房者来说是有害无利的，一旦房产出售完毕，购房者就很难再找到开发商。

走访时记者还发现，开发商跟购房者签订的非《商品房买卖合同》，而是《合作建房合同》或者《合作建房协议》等。明明是买卖关系，为何变成了合作关系了呢？

南国早报公益律师唐建勇说，个人出资与企业合作建房，然后获得一套房，这是一份变相的销售合同。从政策监管上来说，在取得相关部门的销售许可证之前进行销售，是要被行政处罚的，因此，它首先是想规避政策监管；更重要的是，开发商想要逃避民事责任。

唐建勇说，销售合同是民事权利义务关系的协议，首先要遵守国家的法律和政策，一旦违背这个原则，法院就可以判定该合同无效，开发商要全数退还购房款，如果给购房者造成损失，开发商还须赔偿。可如果是合作合同或者合作协议，说明双方都是商业投资行为，双方共担风险、共享利润。

他举例说，如果房子建不起来，按照销售合同，购房人已经付款，开发商必须承担违约责任，赔偿购房者的损失；如果是合作关系的话，购房者作为合作一方，很难向另外一方追究责任。

唐建勇提醒市民，这是开发商规避责任的方式，购房者如果签订合作合同，无疑是将自己的权利葬送了，还有可能替开发商“背黑祸”。

监管方：政策相对滞后 难以有效监管

不少购房者交付房款后，才发现项目存在多种问题，去找开发商退款，但开发商不接电话，还玩起了失踪。无奈之下，购房者选择报警、拨打市长热线、向房产监管部门投诉等方式来维权。

南宁市房产监察支队介入后，发现行政处罚的效果并不好。该支队负责人说，《城市商品房预售管理办法》从1995年开始实施，距今已经20年了，虽然后来经过修正，但处罚力度不大，对开发商起不到震慑作用。

该负责人举例说，开发商如果没取得商品房预售证就向业主收房款，可认定为违规，但相关法律规定罚款不得超过3万元。单单一个业主就要交十余万元房款，一个项目涉及数百人，违规金额多达数千万，“对开发商来说，3万元的违法成本太低”。

有其他的行政手段来监管开发商吗？该负责人说，有非常严厉的法律规定，即没收违法所得，但在现实中很难操作。

因为这些违规项目在收款等方面存在很多问题，比如五象中央广场项目，开发商自己都无法理清购房者交付的钱款账目，一旦政府没收，就等于接了烫手山芋，开发商会跟购房者说“钱已经被政府拿走”，转而将其与购房者的矛盾转化成购房者与政府之间的矛盾。因此，基于这些钱款的来源问题，有关部门也不敢轻易去没收。

据介绍，房产监察支队或许可从行政审批方面来制约开发商，如果开发商没有退还购房者的钱款，房产部门可将此违规行为知会国土、规划等部门，在办证方面严格把关。但监管部门也没办法强迫开发商退还购房者的钱款。因此，在事后的监管过程中，购房者交出去的钱款，往往很难挽回。

（来源：南国早报）