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当前买二手房不再便宜 购房成本高达楼价16%
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.9.4 来源：新快报 作者：姚泳湫
楼价高、中介费高、按揭费高，当前买二手楼不再是“便宜货”的象征
日前本报报道了目前部分中介行存在高达5％佣金收费的问题，随即收到不少读者反馈，指出现时买二手楼不仅中介费高，二手楼的购房成本也上涨得十分惊人，以致不少买家面对高成本而打退堂鼓。有读者买家仔细算过，根据一些中介公司开出的预算单，买家支付一套二手房的交易费用竟高达房价的16％！
真实案例
朱小姐今年准备接家里的父母来广州一同居住，与丈夫决定买一套面积较大的二手房。在地铁二号线沿线地区看了好几个月的房，终于相中了赤岗附近某楼盘的一个单位。朱小姐觉得房子开价60万还算合理，但业主卖房要求“实收价”，即所有中介费和税费都由买家付。朱小姐回家后仔细算算账，一套房子交易下来仅各项费用就要7万多元。
朱小姐所要支付税费明细：
卖家周先生转嫁的税费（由于房子房产证不足5年，今年交易就必须要支付个人所得税和营业税）
营业税及附加=房价×5.5%=3.3万元
个人所得税=房价×1％=6000元
印花税=房价×0.05%=300元
中介服务费=房价×2%=1.2万元
合计：51300元朱小姐自己应交税费契税=房价×1.5%=9000元
印花税=房价×0.05%=300元
交易服务费＝702元产权登记费＝50元测绘费＝250元递件查册费＝50元
中介服务费=房价×3%=1.8万元合计：28352元
购房成本合计：79652元（不包括按揭费）
朱小姐准备按揭买楼，贷款金额42万，按照中介行附属的按揭公司列出的按揭费用预算也达15717元。因此，朱小姐总计这次买楼的成本预算为95549元，达成交价16％。如此高的交易成本，朱小姐当然觉得房价再划算也是不值，但父母也在天天催着买房，朱小姐觉得甚是为难。而且，上周央行贷款利息又再提高，朱小姐预算的还款利息又要增加，置业成本越来越高。
成本高源自“实收价”＋高中介费＋高按揭费
据读者反映，“实收价”、高中介费、高按揭费决定了目前二手楼购房成本高昂。
这两年业主卖楼纷纷跟风要“实收价”，这变相要求买家支付双倍佣金，如果房子购买未满5年就出售，买家还再要支付总计房价6.5％的营业税和个人所得税。业内人士分析，目前估计市区业主放盘时要求“实收”的比例几乎占总量五成，业主之所以跟风，也与近两年税收政策常变有关，由于预期未来政策变化仍然不稳定，估计要求“实收”的放盘业主只会更多。部分按揭公司收费也高得离谱，再加上如今业主卖楼都流行“实收价”，也就是说买家要承担买卖过程中的一切税费，无形中买家要额外增多一大笔成本。
如今二手市场供不应求情况严重，不但中介行在佣金点数上“企硬”，按揭公司收费叫价也越来越高。目前大部分的买房者都是用按揭方式买楼，按揭手续繁琐且需时较长，大多数买家都交由按揭公司办理，按揭费的叫价也让许多买家吃不消。
高交易成本三害
1.一、二手楼价差不再有吸引力
这两年，一手市场中小户型、中低价位的房源少，二手市场为购房者提供了不少中小户型的选择，这也是二手市场迅速发展的重要原因之一。但目前国家的宏观政策支持一手中小户型建设，未来一手楼中小户型供应增多，尤其是市区和中心城区路段，这本来已经对二手市场形成很大冲击，如果二手楼的购房成本高企，那一手楼与二手楼之间的楼价没有差距，对买家来说二手楼就失去吸引力。
2.二手交易量萎缩
目前二手楼交易普遍存在“实收价”、高中介费的现象，加上中介行业管理的混乱，像多家中介行带客争相看同一个单位、中介行“打架”同业主谈价等，造成业主错误判断楼市供应极其紧缺，频频大幅提价。于是目前二手放盘价普遍高昂，更有部分业主不肯随便出价、要等看楼客反应后再定价，令不少看楼市民大喊价格难以承受。价格高企必造成买家退出市场，导致二手交易量的萎缩，长期来看直接影响二手市场的发展。
3.中介行业形象受损
据了解，“实收价”一般是业主与中介先签订一份委托合同，其他收费由中介与买方讨价还价，这很容易引发中介食差价等不良行为和合同纠纷。中介行业形象向来一般，纠纷越多，市民更难以对中介行业投信任票，而二手中介往往就是市民买二手楼最有效、最直接的介绍方，中介行业失去信誉，市民也就没信心选择二手楼了。
不少中介从业人员都认为，在目前二手房价高得“不正常”的情况下，部分中介行趁势通过抬高中介费、按揭费用等来提高购房者的成本，是贪图短期利益所为，后果会导致二手市场整体失去竞争性。
业界呼吁：二手房交易成本该降下来了
据悉，由于目前国家施行的房屋买卖高税政策，对二手房交易行业已经带来不少冲击，这也直接导致了广州二手盘源出现不足。有业界人士呼吁，在交易税收越来越高的情况下，中介行业应致力于如何降低交易成本，吸引市民重返或进入二手市场买楼。
满堂红地产研究部总监龙斌表示，交易成本越来越高，肯定会影响市民选择二手楼的热情，虽然如今二手需求仍旺盛，但如果二手成本高昂长期持续，会令一些买家选择退出。他指出，根据满堂红近几个月的数据统计，全市租赁成交明显增多，但售盘放盘量变化不大，这说明二手高楼价和高交易成本已经让一些市民选择租楼。
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2006-09-04 19:07:10
