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住宅近郊化“催熟”底商投资 开发仍存在缺陷
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.9.4 来源：每日新报 作者：蔡伟
近一段时间以来，商铺投资之风盛行滨海新区每个角落。从业态分类来看，既有一般意义上的商业地产商铺，也有新兴的“产权商铺”———农贸超市，而在这其中，底商似乎从来都没有脱离人们的视线。一般而言，沿街或住宅小区底层商铺，作为一种传统的商业经营模式，一直受到许多人的青睐。
住宅近郊化“催熟”底商投资
随着滨海新区住宅产业的发展，底商的价值开始逐渐具有明显的区域特征。一般而言，成熟的居住区域内，底商的价值与繁华商业区距离有密切关系，越是接近，商铺的出租率和租金也就越高，因而其商业价值就越大，风险性就越小。但近些年来住宅区从传统的中心区向近郊扩散，在很大程度上促进了近郊商业项目的发展。一些大型成熟社区的底商产品必然会吸引大量商业地产投资者的关注，而正在开发中的土地资源和不断增多的人口也必然会带来稳定的商业需求，从而逐渐带旺底商的投资。
底商的地产开发存在缺陷
虽然投资前景比较广阔，但目前滨海新区的底商也存在不少问题。个体户王先生是塘沽区一家餐饮公司的老板，2006年4月他在某塘沽区工农村附近购买了一个住宅底商，尽管该底商的地理位置很不错，但如果不对之进行较大改造的话，根本无法从事经营项目，于是他又不得不对该底商进行“大手术”。无疑，这给投资者带来了巨大的投资压力。
其实，和王先生有共同困惑的底商投资者并不在少数。目前的很多社区底商存在着不少“先天不足”的缺陷。从事商业地产项目运作的冯先生告诉记者，“从房地产开发商的角度来看，商铺尤其是底商的售价远远高于同区住宅的价格，能够带来更多利润。但也不可否认，目前一些开发商对底商的设计、定位和后期的物业管理还缺乏经验，完全是按照住宅的开发思路*作底商。在开发热情高涨的同时，如何营造良好的商业环境和前瞻性的底商设计，无疑是应该引起地产开发商高度重视的问题。”
投资底商你要擦亮眼众所周知，低风险底商尤其是社区底商是最吸引人的地方。钟天明说：“买住宅底商相当于同时购买了庞大的顾客群，随着住宅区的逐渐成熟，附近客源就会像滚雪球一样积累，这样投资者回报率自然就有了保障。相对于产权酒店、写字楼等项目来说，住宅底商更适合资金比较少的中小投资者。一般来说，如果底商只占社区很小的面积比例，并且周边商业尚不成熟，住户对底商依赖性比较大，那么，底商投资者的投资回报就比较高。应该说，只要经营项目及风格与客户需求基本吻合，盈利前景就是一片光明。”
不过，投资底商虽然盈利前景看好，但并不是所有底商都能赚钱。“无论投资者自营、出租，还是转手出售，时间都是中小投资者最大的敌人。底商和其他业态的商铺一样也需要培养时间，在塘沽区一些区域内的商业氛围尚不成熟的情况下，底商投资者将承受相当一段时间的低迷期，投资的前几年内，店铺都有可能出现零收益。”一位地产代理顾问表达了不同的观点。
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2006-09-04 19:11:43
