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“限价房”将使住房问题恶化 为寻租留下豁口
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.9.4 来源：楼市 作者：李文斌
价格管制的结果必然是短缺，限制房价的目的是为了解决部分老百姓的住房问题，但是却容易造成住房短缺，住房质量下降，造成社会不公，为寻租留下豁口。
2006年5月29日出台的“九部委意见”中提到，土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。一时间，很多城市开始酝酿出台限制房价的政策，老百姓也纷纷叫好，在笔者看来，限房价政策不仅不能有效地解决房价问题，反而会使住房问题恶化，并且带来一系列社会问题。
价格管制的结果必然是短缺。对于任何商品来说，对市场价格进行管制，必然导致短缺。目前，一些地方政府正在推行限房价政策，这是一种典型的价格管制行为，而价格管制的结果必然造成住房短缺和排队。一方面，价格限制会增加住房需求，在收入水平不变的情况下，原来打算购买80平方米住房的购房者可能选择90平方米；原本租房的人群，可能会提前进入购房市场，这样总的需求量就增加了。另一方面，价格限制会导致住房供应减少，因为开发商将会减少新建住房的数量。价格限制最终会导致住房供需矛盾加剧。
区域引发“市场价格”上涨和黑市交易。由于限制价格导致住房供应减少，需求增加，供需之间的失衡反而会推动市场价格上涨，使得市场价格高于没有实行限价政策的水平。这种情况下，幸运的购房者会得到限价的住房，而其他没有获得限价房的购买者不得不接受黑市价格，这个价格要高于限价政策以前的市场价格。按照媒体披露的信息，北京部分限价房的限价幅度很可能在15%左右。以某楼盘为例，市场价格在10000元/平方米左右，如果购买一套100平方米的限价房，就能够获得15万元的优惠。因为限价房相当于商品房，因此可以自由买卖，扣掉税收及其他交易费用，这套住房的“黑市”收益应该在10万元左右。不论是否有实际的住房需求，有这样的利益，排队恐怕在所难免。
导致住房质量下降。俗话说：“萝卜快了不洗泥”。实行限价政策的住房价格低于市场价格，即使质量更低也有人购买。这就刺激开发商尽可能降低成本，甚至会出现偷工减料。也许有人提出，可以加强监管力度，但是住房是难以监管的商品，政府不可能规定采用什么标准的门窗、瓷砖，也不可能规定小区里种什么样的树。因此，政府对住房质量的监管实际上是非常有限的。
造成社会不公。限价政策不可能针对所有的新建住房。那么确定购买对象就成为一个难题。按照媒体披露的情况，北京限价房购买对象的原则有三个：一是限定购房者经济水平；二是北京市户口；三是首次购房。这样的原则是否公平呢？
首先来看限定购房者的经济水平，这个标准如何划分呢？在建设部酝酿的住房保证体系中，廉租房是面向低收入者的，经济适用房面向中低收入者，限价房面向谁呢？如果是面向中低收入者，那与经济适用房有何不同呢？而且从北京准备推出地块的价格水平来看，限价房的价格应该在5000元/平方米以上，部分限价房的价格甚至会达到8000元/平方米，能买得起的人肯定是属于高收入者。另外，就算把收入水平限定为中低收入者，从经济适用房的实施效果来看，也未必能够到位。当我们看到回龙观、天通苑 (论坛 像册 户型 样板间) 这些经济适用房小区里停放的高档轿车，没有人会相信住在那里的是中低收入者。经济适用房房号的价值已经被炒到十几万元，也不再是一个新闻。然而，我们也许没有意识到，有幸住在这些小区里（或者通过倒卖房号获利）的少数人，已经间接地接受了其他多数人的补贴。
其次，以北京市户口作为划分标准更加不具备合理性。户籍政策本身就是一个缺乏公平的政策，是一项应当逐渐淡化的政策，以户口来作为限价房的购买标准，严重违背了我们社会进步的方向。
第三，以第一次购买住房作为划分标准。这个标准太过笼统，范围过大。已经享受过公房分配的人群算不算是第一次购房？如果算的话，恐怕大部分有北京户口的购房人群都符合这个标准。
创造“寻租”机会。对住房价格实行限制，属于典型的政府干预市场的行为。这就为政府设定了新的权力，也为某些官员创造了“寻租”的机会。寻租可能出现在两个环节，一个是土地挂牌和监管落实的过程，开发商是不是按照预先限定的房价和建造标准来落实，需要政府的监管。而监管的力度必然是由部分官员来掌握。另一个是分配的环节，因为限价房低于市场价格，能够买到限价房就意味着获得了额外的利益。限价房政策在这两个环节为某些官员带来了新的权力，也创造了新的“寻租”机会。
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2006-09-04 19:13:52
