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个税加剧二手房市场售转租 8月租赁供需两旺
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.9.4 来源：北京晚报 作者：徐德新
很多购房人对房价走势没有把握，转为租房以观市场变化，使得二手房市场趋于冷清，而租赁市场开始活跃起来。中大恒基市场研究部8月份统计数据分析显示：北京二手房市场8月上半月与7月份上半月相比，买卖成交量下降幅度为8.1％，而租赁成交量逆向上涨9.3％。约有8％的买卖业主在8月1日后将房屋转售为租，本月成交量与上月相比略有上涨，成交量主要集中在海淀、朝阳、丰台这三个城区，占总成交量的68％。普通住宅一居到三居的平均成交价格主要集中在1200元/月至2800元/月之间。
需求总量平稳上升
受新政及税收政策影响，二手房买卖双方均处于观望状态。由于出售房屋成本增加，为尽可能减少利润损失，部分业主暂时将房屋由出售转为出租以静观市场变化，导致租赁房源量增加。中大恒基市场研究部专业人士表示，本月上半月租赁市场火爆，除了个税开征外，还有一个重要原因就是受到大学生毕业租房、进京务工人员增多的影响，求租客户量出现一定幅度的上涨。据统计，8月上半月租赁房源供给量增长了5.3％，求租客户量上涨13.1％。约有9％左右的求购客户减缓了购房的脚步，选择了租房以观望市场，使租赁客户需求量增加。
据中大恒基市场研究部介绍，北京房屋租赁市场2006年需求群体仍以外来流动人员和刚毕业的大学生为主。2006年北京市外来人口将保持在400万左右，其中北京市高校毕业生约17.8万左右，比2005年增加2.5万左右，是历年来北京高校毕业人数最多的一年。再加上城市建设、拆迁等引发的租房需求，2006年北京市房屋租赁市场需求量将有增无减，从而带动总体租赁成交量平稳上升。合租需求也有扩大趋势，随着合租逐渐被人们接受，专业人士预计合租市场也将进一步走旺。
租赁价格小幅上涨
中大恒基市场研究部对比分析显示，2006年租赁平均成交单价比2005年上涨了58至157元。分析原因有以下几点：
首先，一居室和两居室相对2005年价格保持稳定增速，市场发展平稳。合租实际人均费用相对低的特性使三居室租赁走俏，其价格涨幅超过其他户型，并带动了整体租赁价格的上扬。双井、劲松地区属于泛CBD区域，而且潘家园地区有着全国最大的旧货市场，交通非常方便，多条公交线路构成的交通网络四通八达，吸引了许多东部上班族、白领阶层在此租住，租赁成交量也因为新一年毕业生增加的原因增加了38％。而且随着外来人口的增加，该区域房屋租赁市场还有着极大的发展空间。目前，该地区一居室面积在50平方米左右，月租金1200至1300元。二居室面积60至70平方米，月租金1600至1800元。均比上半年有了100元左右的增长，租赁热点集中在劲松小区、松榆里一带。
其次，根据中大恒基市场研究部统计数据，2006年租赁市场业主将房产装修后再出租的比例超过了总成交数的75％，这也造成2006年房屋租赁价格的上涨。鉴于2006年租赁市场成交量的持续增长，其普通住宅租金同样会水涨船高，呈现小幅增长态势，中大恒基预计涨幅在6％至9％，但个别租赁供需关系紧张的区域租金价格涨幅相对会高些。
五大效应带热租赁
轨道交通效应、办公效应、求学效应、就医效应较大的区域一直是租赁热点。2006年传统热点租赁区域大体不变，但奥运效应会更加明显。在交通便利，特别是靠近轨道交通的房屋会更受租房人青睐。因轨道交通与城区距离拉近的昌平、通州等近郊区租赁市场仍将继续火爆。此外，围绕南中轴路附近交通便利的二手房也将引爆南城房屋租赁市场，教学质量高的重点学校及培训机构，医疗设施齐全、技术先进的医疗机构仍将继续带动区域租赁市场升温。商务中心或产业带附近的租赁市场都将继续走旺。
与此同时，奥运效应也将辐射到租赁领域。随着2008年北京奥运的临近，奥运板块、奥运商圈焕发出新生机。奥运建设的陆续投入和推进，对租赁市场来说是空前利好。2006年这里必将聚集更多人气，供需两旺将成为租赁热点区域的主要特征。
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2006-09-04 19:14:06
