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商业地产逐渐成为新投资盛宴 资金门槛几何
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.9.4 来源：中国经营报 作者：李乐
住宅领域的宏观调控正在令商业地产逐渐成为新的投资盛宴。尽管商业地产的投资风险普遍高于住宅，但由于其甚高的投资回报、保值增值的长期性以及无外界政策干扰的特性，还是令大量投资客持币等待入场。
然而，商业地产投资毕竟不同于住宅，资金需求量便是最为典型的例证。投资商业地产的资金门槛究竟有多高？专家告诉记者，这实际是投资者内心的一道“门槛”，其高低与其自身的投资回报预期、收益模式以及投资物业的类型均有密切关系。投资商业地产的资金门槛，须要投资者综合自身情况而定。
1000万不多 50万不少
面对众多持币待入的“准商业地产投资客”而言，究竟有多少钱适合投资商业地产的问题似乎从来没有像投资回报率一样，引发他们的极度关注。当记者就资金门槛问题向多位业内资深专家和投资客询问时，得到的答案基本相同——“1000万元不多，50万元不少，资金没有具体数额门槛，关键看你的投资回报预期如何。”也就是说，你想要赚多少钱。
实际上，在如今的商业地产市场当中，卖价的差异也很大，从3万~5万元/平方米到1万元/平方米都有销售。“在这个层面上逻辑最为简单，要买贵的，资金门槛就高，要买便宜的，资金门槛就低。”商业地产专家蔡宇翔说。
但是，在这个简单逻辑的背后，实际上隐藏着并不十分简单的问题，这其中最主要的体现是回报率。蔡宇翔分析，当人们比较不同商业地产项目的投资回报时，更多地看待的是投资回报的总额，即赢利的绝对值，而回报率的表现由于相对不是十分直观，很少被纳入指标的对比体系。
实际上，1个投资1000万元的投资客如果在一年内获得了200万元的回报，而另一个投资客以50万元获得了15万元的回报，倘若仅就绝对值进行对比，显然前者投资回报更高，但如果计算投资回报率，后者却远远高出前者。
这就是“1000万不多，50万不少”说法的来源。其核心在于作为准备投资商业地产的投资客，首要诉求究竟是赚取绝对值，还是看重回报率。如果投资的首要诉求在于现金总量，以用于扩大自己持有商铺的数量，那么大投入是必须的，资金门槛也就相对较高；相反，如果更看重后者，那么资金需求也就相对较小，门槛自然随之降低。
收益模式核算
除去投资客对回报诉求的预期之外，商业地产的收益模式也是影响资金准入门槛的重要因素。因为毕竟在当下的市场主流模式下，贷款进行商业地产投资，还是比较主要的实际运作模式。
“这就牵扯到了和住宅投资的最大不同。”商业地产专家穆昆告诉记者。因为按照现行的信贷政策，住房按揭贷款的贷款期限最长可达到25年，而商业地产贷款(包括写字楼、商铺)的最长年限不超过10年。而且后者在贷款利率方面明显超过前者，幅度大概在2个百分点左右。
因此，在这样的情况下，自有资金的总量，实际上直接关系到了贷款额的大小。在“最高不得超过50%”商业地产信贷政策规定下，自有资金越少，贷款额也就越大，负担利息也就越重。
现在，必须对商业地产的投资-收益模式进行考察了。通常情况下，投资客的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。
“所以，投资客应该在投资之初就想清楚，自有资金的水平和投资回报诉求之间的关系，以及他如何进行选择。假设同一个投资项目，如果自有资金较少，负担的银行贷款就相对较多，投资回报自然不会有太高的水平，反之亦然。” 穆昆说。
按照这样的逻辑，商业地产的投资门槛实际上应该在投资者的心中，而不是一个硬性的指标，而其收益模式，则是投资客衡量自己资金门槛高低时，必须考虑的一项。
投资类型差异
位于北京三里屯工体一带的商业地产项目中国红街，单价在3.8万~5万元/平方米上下，销售异常火爆。位于南三环的万年花城的商业物业，价格仅在8000~1万元/平方米，销售状况也同样良好，前者位于北京传统的商业核心区，热销或可理解，但位置相对较为偏远的后者一样热销，却有些意外。
其实，这只不过是投资客投资类型的差异。而这种投资类型的差异，实际上也影响到了商业地产投资的资金门槛。
在业内，这种投资类型通常被划分为两种：一是即刻回报型，二是培养回报型。第一种投资类型，通常购买那些位于传统商务核心区的商业物业，这些地区商务、商业氛围通常已经非常成熟，不需要培育，购买后出租经营即可获得可观的租金回报，这种投资类型之下，通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高。
而培养回报型则不同，他们看中的物业通常位于非传统的商业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着比较良好的未来，而这个过程便是培养的过程。这类区域的商业地产在最初通常售价较低，投资客此时入市实际上购买的是多年以后的价格和租金，如果判断准确，这类投资往往可以获得比“即刻回报”型更高的投资回报率。
在这种投资类型中，需要的资金相对较少，门槛也就相对较低，但是，需要提醒投资者的是，这种类型的投资方式往往蕴含比较大的风险，对于投资客自身的判断预估能力有比较高的要求。
链接
商铺投资收益率计算方法
方法一：租金回报率分析法
公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
方法二：租金回报率法
公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款＋期房时间内的按揭款)
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
方法三：IRR法(内部收益率法)
公式：IRR＝累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。
一个简单的投资价值评估公式
下面提供的方法是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
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2006-09-04 19:14:59
