关于与龙跃一二物业座谈情况及物业回复的汇报！

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忧郁得罗伯特

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关于与龙跃一二物业座谈情况及物业回复的汇报！

2006年7月红酒、酋长、小嘴嘴、我作为一二区的业主的代表和一二区的物业主任刘鹏、马姐进行了交流，就龙跃一二区目前存在的问题进行了沟通。

会议前，我们四人首先由嘴总将网上的问题归纳总结，具体问题如下，

1、绿化
1.1、是否可以提交养护绿地的工作细则，是否可以达到养护的标准。
1.2、侵占绿地，私搭乱建如何管理，利用公共绿地种植花木、果蔬，如何管理。
1.3、原设计道路不合理，考虑在经常穿越绿地的部位铺设方砖。
1.4、修剪树木，补种。
1.5、如要批量种植树木，费用怎样。
2、卫生
2.1、消灭蚊蝇，共同讨论方案。比如，处理积水，设置捕蝇器，用药等等。
2.2、垃圾桶可否改为脚踏式开盖。
2.3、小区饭馆的后门，卫生污染严重，应责令清理。
2.4、楼道卫生，定时打扫。禁止楼道内堆放杂物、垃圾。
2.5、清理自行车棚内垃圾。
2.6、清运垃圾车辆注意遗撒。
3、治安与交通
3.1、加强保安巡逻。特别是保证夜间巡逻。
3.2、如何管理保安人员，提高保安的素质和服务意识。
3.3、小区外墙的红外防盗系统是否正常使用。
3.4、二区西南门内停放的华北电力大学的大巴严重影响出门和进门车辆的视线，容易造成事故。另外小区门口外停放车辆、报亭，也同样遮挡视线。
3.5、一区的四个大门建议把人行道上的小门也打开，方便行人。
4、噪音
4.1、割草避开休息时间。
4.2、收费品拖拉机，进出小区，避开休息时间。
4.3、二区11号楼前半夜三更经常有保安和物业小姑娘取水洗脸洗衣服并打闹，严重影响业主休息。
5、公共部位的维修
5.1、维修自行车棚。
5.2、维修健身设施，如要增加设施，讨论费用来源。
5.3、维修路灯与楼道灯。
5.4、维修积水路面。
5.5、施工毁坏路面和绿地：1区34号楼前压坏路面、2区临时开北门压坏路面、绿地。
5.6、维修楼道纱窗。
6、房屋质量问题与维修
6.1、公共维修基金如何使用。
6.2、房屋质量问题可否承诺代开发商及时、彻底解决问题。
6.3、维修人工费用标准。
7、养狗：
7.1、对于违法养犬，无证，不拴，不按时，超大，超量，物业如何管理。
7.2、小区内养犬公示工作，是如何进展的，是否需要物业配合派出所。
7.3、犬吠扰民，犬粪便，物业如何管理。
8、停车
8.1、解释停车管理公司如何获得授权经营；收益如何分配
8.2、临时车位设置明显标志，管理外来车辆，减少侵占长租车位。
8.3、目前停车管理的具体内容。
8.4、小区门口的车辆管理系统，是否为物业购置、经营。
9、物业费
9．1、新调整的物业费价格，与文件规定不一致，业主普遍不认同，物业将如何处理。
9.2、物业其他项目收入如何使用的，是否用于冲低物业费。包括垃圾承包，出租临时房，摆设摊位，设置广告牌。
9.3、物业收支情况公开。

以上问题，前期已经和大家介绍过，主要是三个层面的问题，

第一是物业服务质量上的问题，那么这些问题，物业通过自身努力和重视，是完全有可能解决的，如绿化问题，卫生问题，自身扰民、安防问题等。在会谈中，对于这类问题物业表示了极大的诚意，同时基于龙跃一二原来有过沟通的基础，我们在某些方面也能体谅物业的某些难处，如绿化问题，物业在接手小区前，关于小区的地里满是建筑垃圾，而且关于种植的绿植的品种和质量已经确定，园林公司也已经确定，那么在这样一个绿化基础上，可以说，物业也是难为无米之炊。另外，我们的物业在园林公司、保安公司等选择的权利非常小，有些事难免掣肘。

第二是业主和业主之间矛盾的问题，如个别业主私搭乱种的问题，养狗的问题，这些问题，在座谈中物业也坦言难度，首先关于个别业主私搭乱建的问题，如龙跃一29号楼的问题，已经协调城管，城管也下了整改通知书，但是该业主仍然没有反映，城管也不敢贸然行动，唯一的途径只能是业主诉诸法律，由法院下强制执行的通知书，协调公安、城管及防强制执行才有可能将此类问题解决。
另外关于养狗的问题，我们也和物业进行了沟通，第一个希望物业能够加大文明养狗的宣传力度，尽可能形成文明养狗的氛围，第二希望物业联合居委会能够协调养狗业主自身的座谈及同不养狗业主的座谈，第三积极沟通派出所，尽快完成对龙跃苑的养狗普查问题，按照相关规定执行。

第三是业主和开发商和承建商的问题，如房屋质量问题等，物业有义务积极响应，协助业主完成投诉，整改等问题，尽可能的帮助广大业主解决作为弱势群体在面对房屋质量问题时所遇到的困惑和苦恼！

同时物业也表达了希望广大一二区业主能够一如既往继续支持物业工作，同时能够理解物业的苦衷，如物业费的增加问题，物业只是执行天鸿的有关规定，同时物业也表达了龙跃一二区本年度物业费收缴的情况非常不乐观的焦虑心情，目前龙跃一二的物业费只收了全部的50%左右，同比去年的96%，相差甚远。

另外我们也提出了一些比较尖锐的问题，如关于相关费用收益、使用问题，在提出这些问题之前，我们也知道物业不会给我们什么答复，有些问题物业即使解答，也不会面对我们这些人来解释回答，但通过这些问题的反映，希望物业能够重视相关问题，规范自己的行为，并提醒物业自己所处的位置。

通过这次座谈，龙跃一二区物业也在积极行动，起码绿化上已经开始动作了，

以下是物业关于座谈问题的回复，请一二区的广大业主参考并给出意见：

根据一、二区业主代表座谈意见的答复

一、绿化问题：
1、有个别住户在草地里种菜、搭架子等行为，物业服务处工作人员已多次和其业主进行工作座谈，劝其自行拆除、清理，但有业主坚决不拆，态度十分蛮横，关于此类事情，服务处将继续走访，说服，并已经上报城管，要求城管进行清理，以保证小区内的优美环境，同时我们也呼吁业主也能够共同向相关单位反映，督促其解决；
2、对于部分绿地已经踩出道路，我们安排施工人员统一将绿地铺设方砖路，便于行走。
3、小区内的花卉、草坪的补种和移植，近期绿化公司正在进行当中，已经栽种了一千多棵月季花，部分草坪也已经补栽完毕。
二、卫生问题：
1、服务处每周固定会对蚊蝇进行消杀，同时也会根据季节或其他实际情况增加消杀次数和频率；
2、由于小区现在实行垃圾的分类处理工作，垃圾桶统一由昌平区市政管理部门配备，我们已经和他们协商过此事，市政部门同意可以适当将部分原有垃圾桶更换为脚踏式开盖的，但时间未确定；
3、对保洁人员工作我们有比较严格的考核办法和惩罚措施，对于他们的工作区域每天和每周都会组织检查，同时也希望业主们能够给予监督及时反馈意见。
三、治安与交通问题：
1、已安排保安人员加大夜间巡逻力度和频次，并加派暗哨定点蹲守小区死角和偏僻地方的位置；
2、小区周界报警系统一直处于正常使用中，安排有专业人员负责维修养护，保证问题的及时处理；
3、我们在小区的进出门口两侧都预留有临时停车位，我们会重新布置临时停车的标示，也建议没有固定车位的业主尽量将车停放到门口的两侧。
4、小区主要出入口旁的小门的开放时间为：8：00~20：00。
四、噪音问题：
1、割草时间：上午8：00~11：30，下午14：00~18：00；
2、由于回龙观的生活垃圾都要清运到七里渠消纳，可能导致清倒时间较长，所以在清运小区的垃圾时间较早，针对此情况我们会调整他们的清运时间，尽量躲开住户的休息时间；
3、夜间保安扰民问题，我们已经对保安人员进行调整，如业主再发现这类问题可直接向我服务处反映此事。
五、公共部位的维修问题：
1、我们将在近期组织人员对自行车棚逐个进行维修；
2、维修健身设施的问题，因安装时间不长已联系安装公司进行维修，并要求留一些零部件方便日后及时的修理维护；
3、路灯（包括小区周遍道路的路灯）的管理工作统一由供电部门负责维修；对于楼道灯的维修与维护工作由服务处统计购买安装，且服务处每月会检查一次发现问题及时修理，如您的居住的楼道有灯出现问题可直接向我服务处反映，我们会马上安排人进行修理。
4、对施工毁坏的绿地和路面，我们已经和施工单位的领导协商解决办法，他们表示在维修完毕后会予以修复；
5、我服务处每年夏季来临前都会对楼道的破损纱窗进行统计，统一安排维修或更换。
六、房屋质量问题与维修：
1、公共维修基金的使用在《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中有明确说法，服务处备有文件的复印件，业主可去查询；
2、维修人工费用标准见附件（该标准为新标准，原收费标准作废）。
七、养狗问题：
物业服务处对业主提出的文明养狗公约一事表示赞同，并将制做条幅和宣传
资料，张贴在宣传栏内，同时我们将与居委会、派出所联合，加大宣传和整治力度。
八、物业费问题：
1、关于业主提出要求进行收支公开的意见。根据2662号文件第十一条之规
定：“实行物业费用酬金制的企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况”。我小区的收费采取的是政府指导价，属于包干性质，但我们也准备每年年初向全体业主公布上年度的物业服务资金的收支情况，2006年度的收支情况我们将在2007年初进行公布，敬请广大业主留意。
2、对于补交2006年物业费的问题。根据我公司与业主所签订的《前期物业
服务协议》的约定以及入住交费单据的标注，物业费将根据国家政策随之调整，多退少补。所以预交2006年物业费的业主还需要按照新标准补足差价部分。

北京天鸿宝地物业管理经营公司入户维修配件价格一览表
序号维修配件名称单位人工费(元) 备注
1 拆换水管 m 2.81 　
2 拆换水表块 9.20 　
3 拆换水龙头个 6.01 可依直径大小
适当调整
4 拆换淋浴喷头个 11.70 　
5 拆换门锁个 6.50 　
6 拆换锁芯个 3.90 　
7 拆换地漏个 6.50 　
8 拆换坐便器配件个 1.95 　
9 疏通下水管道元／小时 10.40 　
10 拆换窗帘杆根 3.90 　
11 拆换窗户把手个 1.95 　
12 拆换纱窗 m² 2.60 　
13 拆换玻璃 m² 2.60 　
14 拆换阀门个 4.81 可依直径大小
适当调整
15 拆换对丝／弯头／线堵个 1.30 　
16 拆换冷热水龙头个 19.50 　
17 拆换浴盆冷热水龙头个 42.90 　
18 拆换水龙头垫片个 1.30 　
19 拆换电气开关面板个 3.90 　
20 拆换漏电保护开关个 6.50 　
21 拆换灯泡／灯管个 0.65 　
22 拆换电线 m 0.39 　
23 拆换日光灯镇流器个 1.30 　
24 拆铺地面砖 m² 13.00 　
25 拆铺墙面砖 m² 16.90 　
26 修补墙面零星抹灰 m² 26.00 　
注：上表中人工费依据2005年7月1日执行的《北京市房屋修缮工程预算定额》制定，费用已包含企业管理费、税金。

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天行健，君子自强不息
龙聚首，良朋以球会友