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四次加息后五种提前还贷方式省钱大比拼
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.9.8 来源：中原地产 作者：
短短3年央行4次加息，而今年在不到四个月的时间就已两次加息，看得出政府对于打击过度投资和控制银行贷款额度的坚定决心。与此同时商业房贷利率也随行就市地连续上涨，已贷款的购房者个个表情无奈，眼看着自己的月供逐年增加而无可奈何，希望能找到更好的方式节省资金，中原三级市场部的专业人士愿意用自己的专业知识为房贷消费者支招。
对于房贷消费者而言，现阶段省钱的唯一方式即所谓的提前还款。为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，中原三级市场部专业人士建议，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。 银行提供的提前还款方式基本有5种，请看中原三级市场部的专家用案例为您做纵向比较。
案例分析：王先生买了一套70万的房子，首付50%后，贷款额为35万，贷款期限20年，在其采用等额本息还款法还款6个月后，其考虑提前还款，此时他所剩贷款额为335180元,其中所还利息共10117元。从以上数据可以看出，仅仅半年时间王先生已经白白支出了1万多元的利息。因此提前还款十分必要。
通过王先生分别采用以下的5种还款方式计算总利息支出，最终列出省钱排行榜。
第一种：将所剩贷款一次性还清
利息总额=提前还贷前的利息额(10117元)
第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。
提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即2470元，贷款期限则缩短为10年零6个月，提前还款后的总利息为81000元。
利息总额=10117+81000=91117元
第三种，部分提前还款，减少月供，还款期限不变。
提前还款10万元，贷款期限剩余19年6个月，月供减少为1682元，提前还款后总利息为158494元。
利息总额=10117+158494=168611元
第四种，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。
提前还款10万元，月供减少为1960元，还款期限缩短为15年，提前还款后总利息为117804元。
利息总额=10117+117804=127921元
第五种，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。
提前还款10万元，月供增加为2589元，还款期限缩短为10年，提前还款后总利息为75470元。
利息总额=10117+75470-=85587元
中原三级市场部专业人士总结得出，缩短期限是节省利息的关键因素，而月供的减少、不变与增加将使得利息的节省程度逐步提高。因此房贷消费者要根据自己的资金实力和未来的收入预期最终选择适合自己的还贷方式。
中原友情提醒：
提前还贷切记到保险公司办理退保手续。
保险的计算公式：
以王先生为例：其35万、20年的贷款的保费为350000×0.5‰×20=3500元，如果其将贷款期限缩短10年，应收的保费为：350000元×0.8‰(10年保险期限对应的费率)×10＝2800元，退保费为700元。
注释：由于各保险公司的保险费率不尽相同，且每年会有调整，因此房贷消费者要到自身投保的保险公司询问具体的计算参数。
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2006-09-08 19:30:46
