讲完这两个故事，我们来仔细推理一遍业主们难以阻止小区过快折旧的逻辑：

首先，由于独特的土地制度，我国是世界上极少有的以高层住宅为主的国家，具体可见：《我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”》。

不只是头部城市面临红线约束，二三线、甚至小县城的情况都是类似的，如今全国各地小县城的新建住宅许都是30层以上的超高层。

塞冬拍摄的某二线、三线城市新建超高层住宅

以内陆某中心城市为例，2018年户籍人口1476万，常住人口1633万，“管理人口”2128万。这样一个2千万级的大都市，其2017-2021年的五年住宅用地供应规划中，排除掉棚改回迁房和农村宅基地，每年新增650公顷左右，相当于2.5*2.5公里。

再看另一个内陆中心城市的供地情况，其人口规模和上面这个城市是类似的。从2012年到2018年，这个城市的各类供地指令性计划如下表所示，可以感受一下住宅用地的低比例：

一位师兄到西南某省小城市旅游，感慨这个只有30万人的市府所在地，新建小区基本都是大高塔楼。为了解释这个问题，塞冬详细查阅了其土地规划数据：

常住人口30多万的市府所在地，从2015到2020年的整整6年时间里，总共（注意不是每年）只能新增1.37平方公里城乡建设用地（包括农村宅基地），其中能允许新增的城镇住宅用地只相当于一个700米*700米的正方形。

于是，哪怕是人口不多的边陲小城，想新建住宅大多也只能通过拆旧建新、提高容积率来实现，对于极其有限的新增用地，也必须尽可能地集约使用。

一方面是土地政策让住宅只能向垂直方向发展，另一方面就是各地新建城区普遍采用大街区制，这让高楼层大体量小区成为主流，1000户算正常，2000户不稀罕，小区公共空间总量大。下图是某中部城市的新城区，感受下小区的楼层高度和街区尺度。

大尺度、封闭式、高楼层小区也不是没有优点，比如：

• 封闭管理，社区安全性相对有保证。
  

• 土地利用集约，社会整体物流效率高。
  

• 能构建大尺度绿化、水系、广场和游乐设施，这是独门独户小院子比不了的。
  

在土地私有制国家，这样的小区通常还是市区的稀缺品，价格相对较高。但这得建立在一定基础上——需要充足的公共经费进行维护，维护到位就是豪宅、维护不好就是贫民窟。

香港最低小时工资是北京非全日制最低小时工资的2.5倍，物业费则高达京沪的5-10倍。香港传统老小区物业费折合成建筑面积约15-30元每平米，新建小区约40-70元每平米，50平的港式普通住房一个月要交大几百甚至两三千元物业费——其结果就是香港30年房龄的小区也普遍比大陆10年的小区更新。

高房价+高物业费给香港群众带来了沉重的住房压力，但这也是土地集约模式下高层住宅小区的必然。

理论上，虽然大尺度高楼层小区的公共空间体量大，但业主数量也多，在套均建筑面积一样的情况下，想达到相似的折旧速度，户均经费是大大低于独栋住宅的。

但是，独门独院投入再多是自己独享，而大型小区所有权过于分散，容易导致公地悲剧。就像“三个和尚没水喝”，一千个住户更容易出现谁也不想管、谁也不负责的状况。

不同公共设施有不同的折旧周期：

• 在北方地区，草坪2-3年不更换基本会成片枯死，南方不换就是成片杂草，相对还能凑活。花草树木如果得不到定期补种，几年后基本只剩下大型乔木和万年青。
  

• 游乐设施、水系喷泉、地砖墙面、公共门禁、楼顶防水，5年左右或坏或旧，10年不维护就成为传统意义上“老房子”年久失修的模样，哪怕此时仅过去房屋寿命的20%。
  

• 电梯保养得当的话，使用20-30年没问题。但国内绝大部分小区的电梯都没得到足量保养，一般15年就基本没法再用、必须更换，这是第一笔大额支出。
  

• 周期再往上，就涉及公共管道/水池的达寿和更换，乃至房屋本体结构的加固。
  

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