续3
另外，就是需要根据人力成本逐年递增的劳动密集型服务开支：路面楼道定期清扫、公共设施定期清洁、垃圾定期清运、保安保持基本数量和战斗力、公共上下水设施/消防设施/公共管道定期检查等...这些都可换算成人力 * 相关行业的年平均工资。 塞冬看过的房龄10多年的小区，这些服务大都维持在最低水准，一些已经突破底线，垃圾问题、脏乱问题非常严重。
封闭式高层小区要想得以正常运转，就必须抛弃各扫门前雪，建立一套集体治理机制： 一、有机制能诞生一个大多数业主都认同的公共服务标准。 二、有机制能保证每户业主都缴纳足够该标准得以施行的公共经费，哪怕他并不认同。 三、有机制能保证该经费随着通胀和人力成本同步提升。 四、有机制能保证服务提供者能不折不扣、保质保量地完成工作。
五、最后，还要有机制能保证公共设施和公共空间的折旧速度不被人为加速。 通过上述分析和案例我们会发现，这几个条件都极难达成。现实中的真实情况往往会是这样： 一、上千户业主的组织成本太高，且组织者几乎是义务劳动。大部分小区连走过场式的法定业主大会都开不起来，就更不要说能诞生多少共识——这些流程塞冬都跑过，最后选择了放弃。 不同业主对服务标准的诉求差异极大，有的要求很高，希望干净、整洁、有秩序有档次，甚至超出了小区业主的平均承受能力。有的则是无所谓，最好不交钱也别维护，等实在扛不住了就等着财政统一进行老旧小区翻新。 以塞冬的老房子为例，有的业主希望能把1块2的物业费提升到2块5甚至3块以上，聘请品牌公司入驻，彻底改变小区面貌，提升小区房价。有的则希望物业费下降到5毛，甚至最好把物业公司赶走，组建“老年志愿队”来接管小区。
市面上还真有业主自我管理的例子。来看一个《钱江晚报》的新闻，这个小区的位置很好，房龄15年，以大户型为主，建成时算是蛮高档的。从2011年开始，这个小区开始尝试自我管理，最后证明是条死路： 
来源：该网址不再展示 下面是一些节选： 刚开始那段时间，大家积极性都很高。那时业委会从外面找了大概10个保安和6个保洁人员，收收垃圾，维护安保。从第三年开始，保安和保洁人数越来越少。“绿化越来越差，要么野草杂生，要么无人打理而干枯。” 一些业主只能自发拿皮管将家里的水接出来，从楼上往下浇水。这些人手法不专业，乱剪一气，好几棵原本郁郁葱葱的大树受不了这般折腾都死了。有时候收垃圾的没来，垃圾桶满得一塌糊涂，业主只好自己运出去。平时就生活在这种环境里，我已经受不了了。 园区有多处墙面、墙顶出现风化、脱落；多处单元门存在电线私拉乱牵；多处消防栓消防水带、枪头等必备零件缺失，灭火器瓶体、充灌气体过期；楼顶消防栓无压力，且无法出水等等。 《自力更生六年，景城花园坚持不下去了》，钱江晚报，2017年
2018年，这个小区重新聘请了物业公司，开始正规化管理。在此后的相关报道中，有业主因为物业回归而直接提价50万（大户型、好地段、次新设计，都是大几百万的房子）。
二、即便能诞生大部分人认同的共识，也难以对其他业主产生约束力。
还是以塞冬的老房子为例，由于对物业不满，一些业主长期拒交物业费，物业公司尝试去法院起诉。最后由于走法律流程成本较高，物业选择了和解，欠费业主补缴了5-7成不等的物业费。许多人得知消息后也去找物业理论，希望物业费能打折，还真有人成功了。
这个例子可能不太好，因为大多数业主不愿交物业费是有原因的，错不一定在业主。这里想说的是——由于业主太分散、单个案例金额不大、通过法律流程追究成本太高，因此不管理由是否正当，只要有人坚决反对（不管是否有理），那他大概率不会受到损失、只会获得利益。 小区作为一个集体，想要实现良性循环，业主就必须承担一定义务，这种义务不只是按时交纳物业费，还需包括——参加业主大会、参与相关流程、提出意见建议、监督业委会。 现实中，不接受共识、不履行义务没有坏处只有好处，而接受共识、履行义务却只有成本而无法获益，这样的良性循环就无法建立。
三、物业费一旦被确定下来，基本就会伴随终身。无论回迁房、普通小区、还是豪宅小区，由于上述一、二步机制走不通，想要让物业费跟随通胀同步上涨也成为不可能，其结果就是能购买到的服务逐年减少。 当然，整个过程不会那么简单。通常而言，当资金不足时，最先发生的是物业公司利用业主的公共资源挣钱——停车、广告、小区空间对外营业开放等等，这也是如今业主和物业的矛盾焦点之一。 以塞冬现在的小区为例，该小区10年前交房，物业费2块5，在当时算比较高的，物管质量也一直算有口碑。10年过去后，这个价格只能算中等，当年的高标准服务也在一项项消失。 5年前，当时的业委会发起过涨30%物业费的运动，最后被业主们抵抗成功，业委会也从此有了”和物业公司勾结“的骂名。 那么物业到底缺钱么？塞冬初步估算过，如果考虑到各式各样的增收措施，实际上目前的物业费能达到4块钱一平米，并不算低，物业费确实没必要提升。 但需要注意的是，不提升物业费的背后是业主公共资源的变现，本质上是拿小区品质换钱。当这种变现潜力被榨干后，矛盾还是会凸显出来，继而继续加剧业主、物业、业委会之间的不信任，让”提价保质“更加成为不可能。
四、理论上，物业公司接受业委会监督、业委会接受业主大会监督。业主们讨论确定服务标准并按时交纳物业费，物业公司认真履行职责，服务不达标就被炒掉——这是我国法律法规所期望达到的理想模式。 根据上面一、二、三步的分析，这一模式中的大部分环节都是失效的，其实现基础就不存在，想达到目标也就成为奢望。 我们理想一点，假设上述诸多步骤都经过不懈努力走通了，就像那位师姐一样——业委会得以成立、提价方案得到通过、品牌物业成功引入。当正向循环的苗头开始浮现时，也还存在很大隐患：
业委会是很少有领工资的，相当于是几个人义务劳动、上千户家庭受益。在这样的机制下，牵头成立业委会的要么是乐于奉献的热心人，要么就难免没有利益动机。 在现实中，固然不乏雷锋式的业委会成员，但“和物业勾结”也很常见。就算真的是雷锋，也很难自我证明，最后就是劣币驱逐良币、有动机的驱逐纯理想的、无所事事的驱逐专业能干的。还在上一个老小区时，和周边小区的业委会成员座谈，基本都面临这样的问题。 业主不信任业委会和物业、业委会无法有效监督物业，让业主们有钱也不愿意交钱。 有一次业主群里聊了很久，大部分业主都明白10年不变的物业费不是长久之计，时间长了肯定影响小区品质，并最终影响房价。相比于房价波动而言，物业费纯属毛毛雨，但大家不愿提升物业费的理由也很简单： “既然无法有效监督物业，物业干多干少纯凭自觉，那么物业费涨了活儿不多干，能拿它怎么办？” “业委会监管？”——都是一条裤子。 “重选业委会？“——选来选去都一样。 ”群里热心人重组业委会？“——大家都很忙，你行你上吧。 塞冬和许多朋友都聊过这一话题，大家业主群里的结论都差不多：一番讨论下来，只能默默攒钱准备下一次换房。
五、最后，有这么一个基本定律：公共品的折旧速度，取决于这个群体中破坏性最强的那部分，而不取决于群体平均水平，而维护公共品所需的开支，则取决于群体的平均支付意愿。 于是，一旦破坏性强的那一小撮人不受到惩罚，公共品就将以超常规的速度破损下去。 举个栗子：塞冬的小区有一块很大的草坪，几年前刚入住时，草坪品质很好很整齐。从去年开始，几位家长开始带着小孩在草坪上踢球，只用了一年功夫，这块草坪就全秃了： 
前段时间物业重新翻土播种，养护了一个月才让草坪重新修复。问了问工人师傅，这一波操作下来平均每平米要14块钱，相当于小区群众花了大几千块为几个人支付踢球场地费。
少数人破坏、所有人买单，这是大家普遍面对的现实。 如今超高层住宅遍地，如果一栋楼有30层，每层4户就是120户，如果是塔楼则会多达几百户。假设不守规矩的业主比例低至1%（实际不可能这么低），那么电梯里出现狗屎狗尿、单元门被人为破坏、楼道被随意图画、公共空间被堆放杂物乃至被圈占、绿地植被被踩踏攀折，就几乎是一种必然。 小结一下就是：
| 
2019-05-30 09:20:51
