这一问题该怎么破解呢？现实中有这么几种途径：

1、财政买单：

北京近年来在大力推进老旧小区改造，包括抗震结构加固、保暖防水铺设、上下水管道更换、外立面重漆、地面道路重铺、大门楼道翻新，许多小区效果显著，里里外外焕然一新。

这一政策主要针对90年代以前修建的、30年以上房龄老小区。1997年时，北京国有建设用地上的住宅总建筑面积是12451万平米，约等于现在的1/4（更老的数据没找到）。

也就是说，目前参与改造的小区只占北京住宅建筑面积的一小部分，是多数人为少数人买单，而且基本都是结构相对简单的4-6层板楼，翻新维护成本不太高。

再过10年，当北京大规模建设时期的高层住宅逐渐超过30年房龄时，需要翻新的建筑面积总量、以及需要翻新的高层住宅的结构（如电梯更换），对财政资金将会是极大考验。

2、棚户区改造：

近年来全国各地如火如荼的棚户区改造，相当于一次性解决老房子折旧问题。其本质是容积率大幅提升，新住户和财政一道为原住户买单。而当近年来新建的超高层住宅老掉后，容积率就无法再提升，缺乏拆旧建新的可行性。

相比于中小城市而言，一线城市要提前20年左右进入高层楼房时代（80年代末-90年代初开始）。如今一线城市高层住宅折旧过快、翻新困难已是普遍状况，这些景象未来也将在中小城市大规模上演，特别是各地小开发商建设的高层住宅。

3、开发商预设提前量：

近年来，大城市许多新建小区的物业费都提升至5元以上，许多达到7-10元。一方面是劳动人口红利减少、人力成本大涨；另一方面也是出于“一旦设定就无法改变”的现实，为未来预设提前量。随着我国年轻劳动力的大幅减少，未来各小区竞争服务人员的态势会愈演愈烈。

如果经济正常发展，10年后，一二线城市的人均GDP将达到如今香港的七八成（3-3.5万美元），而届时大陆大城市的物业费只有当前香港同档次小区的1/5-1/10。这样的物业费水准、哪怕预设提前量，也很难支撑未来的实际需求，届时矛盾还会更加突出。

一个让人感到讽刺的事实是——在很多时候，唯一有动力也有能力减缓小区折旧的，是少部分打算做长期生意的品牌开发商及其物业公司。

业主自组织的道路无法走通，就只能依靠这一小部分开发商希望打造品牌的主观能动性——哪天这种能动性消失了也毫无办法。

4、小区治理行政化：

现在许多城市都开始试点在社区设立”社区环境和物业管理委员会“，一些物业公司领导还被纳入了社区党组织。“环物会”在本质上就是社区牵头，部分替代业主大会的职能，以更有效行使对业委会和物业的监督管理。

与此同时，提取公共维修基金的流程也在简化，一些地区设立了提取公维基金的”应急机制“，出现如电梯更换等严重问题时，由社区牵头联系相关机构提取基金、申请补贴，高优解决。

业主自组织失效后，就只能由行政力量牵头、财政资金补贴、常设机构监督，来解决一些老大难问题。

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在塞冬看来，对大部分小区而言，这种模式甚至还可以走得更远一些——物业费财政化、基层政府牵头制定标准、购买服务并予以监督。

就类似新加坡组屋的S&CC（Service and Conservancy Charges，服务与维护费），由各市镇委员会（Town Council）制定收费标准（跟随需求上涨）、保证征收、聘请物业公司并对其服务进行评定。服务内容包括例行的清洁绿化以及长周期的电梯和外墙更新。同时也会接受财政补贴并对特定家庭进行费用返还。

普通小区财政化/行政化，高端小区市场化——这恐怕是比较符合我国国情的一种思路。