是暴力物业还是物业暴力

《野猪乐园》显示文章详细内容：

桉桉妈

是暴力物业还是物业暴力

是暴力物业还是物业暴力

新华网 2002-05-30 09:42:08转载中国青年报以《暴力：物业管理新模式？》为题发表的文章—“业主：屡屡挨打，已吓得不敢出门，开发商：别以为是“上帝”就可以抬杠。

5月14日，继中国第一商城、现代城、鹏润家园之后，又一起严重的业主流血事件在北京市朝阳区九龙花园上演：临时业主委员会主任李建国被几名神秘人在小区门口保安眼皮底下打成重伤，头部被打出两个大窟窿、右眼永久性失明、左胳膊粉碎性骨折。而九龙的业主们在愤怒之余，以两万元悬赏捉拿行凶者。“

搜房网2003-2-17 13:35:00以刊载《关注地产暴力--广州金碧花园流血冲突》文章：“据广州搜房网论坛与相关媒体反映2月11日晚上金碧花园出现业主大规模游行事件，并有流血冲突，因对物业管理公司提高管理费有异议，1000多名金碧花园的业主聚集商讨时，遭到据称是着便装保安的痛打，某业主被数名“保安”打倒在地拳打脚踢十几分钟，另有多名业主也遭受“保安”的殴打。据称，事件中几十名“保安”轮番上阵，分3次殴打了业主.”

《京华时报》2004年04月16日报道“要求物业清理装修垃圾女业主一天两遭物业殴打。

本报讯（记者康少见）宣武区马连道三义西里小区一名物业负责人装修房子时，装修垃圾围着小区花坛蔓延十几米。住在一楼的史女士家窗户一开，垃圾里的沙土就往家里飘。昨天上午，史女士向该物业负责人提出清理垃圾的要求后，被物业工作人员两次殴打。“

东方今报2005年4月4日报道：“今报讯 4月2日上午，郑州市东明花园上演惊心一幕：业主宋贵兴、孙艳本就各自房屋的产权找该小区的管理人员讨要说法，没想到话不投机，东明花园物业管理公司的法人代表李宏杰大打出手，当场致使宋贵兴血流满面，怀孕4个月的孙艳坐倒在地。目前，郑州市城东路派出所已介入对该打人事件的调查。”

以上是公开曝光的物业暴力事件。下面是一则没有曝光的，发生在2005年7月10日北京回龙观龙跃物业小区内的暴力事件，所不同的是，本次实施暴力的主要人员是广州迪森家用锅炉制造有限公司北京分公司的职工和目前不详的服务人员。

北京回龙观文化讨论区网站：www.hlgnet.com/bbs野猪论坛或五期、六期分坛：

“寻找目击证人-------龙跃伤人始末

向您求助：我丈夫今天帮父母收六期的房，在询问对小松鼠锅炉的问题时由于对方一直没能解释清楚，我丈夫就拒绝签字。对方不仅出语威胁并且口骂淫秽脏字。我丈夫上前质问，还没到其跟前，就遭遇旁边冲出的两人殴打，随后那人也回身殴打，其后又冲上来五人一起殴打。使旁边拉劝的其他业主也被迫退后了。殴打持续了十多分钟，我丈夫在失去还手能力的情况下连续被打倒四次，最后站都站不起来，现在正在医院住院。大夫说其他好说，头部受力非常大。
我丈夫是脾气非常好的一个人，遭遇这样的事我们想都想不到。我们报了警，立了案，可事情下一步会怎样？如何抵制这样粗暴的服务？当时有一些业主围观,拉架.可当时对方人数众多,来势凶猛，大家只好回避了.有当时在现场看到的业主请出来说明一下,我们到底生活在怎样的一种环境中?

请您伸出手来帮助我!!”

于是，一位证人在分坛披露了看到的事件经过。

“我把我看到的业主被打事件写出来（部分简单过程），孰是孰非请大家自己判断，希望大家冷静对待：

首先声明，本人所叙述的过程均属亲眼所看到的，所以本人对以下的叙述负全责。如有必要，可以作为旁观者的证词使用。

地点：14号楼—15号楼之间

人数：总共大概50人，业主有10人左右，水利二，（包括各个协作厂家的服务人员）、物业等大概有40人左右。

冲突起始及原因：不详。

当时我站在金杯车后面，听见金杯车另一端（收房服务人员的办公桌处）有人吵架，回头看时，透过车窗看见有一个传（穿）白汗衫的小伙子面对面地和一个穿红衣服的人打了起来，穿白汗衫的人边打边推船红衣服的人，穿红衣服的人显然不是对手，边打边退，很快就退到我站得金杯车这一面，所以从这时的打架过程我都看在眼里。此时，已经有两个穿蓝色衣服（服务人员）的人，快速加入到白汗衫的这一方，参与追打穿红衣服的人。穿红衣服的人被推倒在路北的草地上。至少有三四个人对穿红衣服的人拳打脚踢。另外一处，有一个穿黑衣服留着长发的人不知道是为什么，也遭到至少三个以上穿蓝衣服（服务人员）的人追打。

这只是打架的开始，本来坐在14号楼1门门口几个穿蓝衣服（服务人员）吃饭的人，也放下饭盒，快速冲入打架的人群中，对穿红衣服和黑衣服的两个人拳脚相加的乱打。其中一个穿蓝衣服（服务人员）冲上去就对刚刚从地上爬起来的红衣服当腰就是一脚，红衣服当时就被踹出一米远并倒在地上。

这时候，站在路南面草地上的业主不知是谁喊“嗨，你们怎么这么牛B？干什么呢？这么多人打一个人？”、“你们怎么打女的？”、“快报警”等。这时穿蓝衣服（服务人员）中才走过来两位年龄稍大的人劝架，至此，穿蓝衣服（服务人员）参与打架的人才住手，刚刚踹红衣服的服务人员若无其事所谓又回到楼门口端起饭盒继续吃饭。这时还有业主在质问那些以群殴方式打人的人“这么多人打一个人，你们怎么这么牛B？”至此，打人过程结束，所有穿蓝衣服（服务人员）和穿白衣服（估计是锅炉厂家的服务人员）的人都快速散去。

下午3点左右，听见有几位年龄大的穿蓝衣服（服务人员）议论说：“……倒了的人不能再打，用脚踢倒了的人很容易把内脏踢成大出血……”。

用马甲写的，因为已经有物业的人在这里上网。不防君子，但要防小人。

（此文由亦尘亦沙在2005-07-1300：21：35编辑过）“

谁没有亲人，当自己的家人被多人暴打的时候，那心里是什么滋味！据说，被打的人的孩子还在现场目睹了爸爸被毒打的全过程。

多么残忍、狠毒！这些穿蓝衣服的服务人员究竟是些什么人？与穿红衣服的人有什么深仇大恨？为什么视他人健康和生命如草芥？通过什么训练，打人如打“沙袋”？放下饭盒打人，打人后又端起饭盒！如果这些是事实，那本案的情节是十分恶劣的！

其实，媒体的公开曝光也好，受害人及其家属自己呐喊也罢，证人的良知披露案件事实也好，相当一部分民众知道或者感受了物业与业主之间的矛盾冲突，其中，不乏业主对物业管理公司有着强烈抵触情绪。不但如此，有观点认为《暴力：物业管理新模式？》、鹏润家园打人案、李建国被打案都被怀疑与黑社会势力有关，（秦兵房地产律师网>> 物业 >> 新闻综述 >> 具体文章《居委会与业主》）、我们今日家园所有业主坚决支持鹏润家园业主的维权活动!痛斥暴力物业罪恶行径!评论2002-01-08 10:55:48发表于搜狐焦点房地产网-谈房论市-鹏润家园论坛。

2002年01月17日09:20 北京青年报报道：“编者按：随着北京入住纠纷的不断升级，随之而来的就是暴力事件不断发生，尤其是1月5日鹏润家园几个不明身份的‘黑衣人’殴打业主的事件，更使得发展商与业主之间的矛盾激化，究竟谁之过？在司法机关尚未作出裁决的情况下，有人认为物业公司应对此事负责，‘物业管理有黑道介入’。对此，北京物业行业组织发出叫屈的声音。”

由此看来，从表面上看，区别暴力物业与物业暴力没有多大实际价值，反正都是采用暴力。但实质上，认真研究暴力物业与物业暴力的本质区别，遏制小区内的物业暴力纠纷，建立民主法治、公平正义、诚信友爱、安定有序的物业环境至关重要。

暴力物业主要以暴力手段经营物业

暴力物业的性质界定没有法律依据。如果物业管理公司在管理活动中，经常采用以威胁、恐吓、殴打等违法行为侵害业主及其家庭成员或有关人员的合法权益，包括物业权益，并且其使用暴力的目的是实现非法经济利益，那，它，就是一种民间称谓的暴力物业。

笔者作为律师，知道“以事实为根据，以法律为准绳”的基本法律原则。在此，不能断定我们国家有或无事实方面的暴力物业，但，感性方面的暴力物业在一部分业主或民众的意识中是存在的。既然，媒体已见暴力物业这一概念，这就是一个新的课题，应有必要研究它。如果有，国家不允许它生存；如果无，有发展的苗头，就要把它扼杀于“摇篮”之中；如果没有苗头，就不要给它滋生的“温床和土壤”。当然，从罪行法定和疑罪从无的法律原则出发思考暴力物业这个称谓的话，如果，在我国的判例中确实没有过以物业管理公司为依托的黑社会性质组织的犯罪记录，那就应当说我国没有暴力物业。

暴力物业的一些基本特征，如果符合九届全国人大常委会第二十七次会议通过的关于刑法第二百九十四条第一款对“黑社会性质的组织”的含义作出解释的四个特征，那它就是以合法经济组织形式出现的一种带有黑社会性质的组织。

这一法律解释指出，刑法第二百九十四条第一款规定的黑社会性质的组织应当同时具备四个特征：形成较稳定的犯罪组织，人数较多，有明确的组织者、领导者，骨干成员基本固定；有组织地通过违法犯罪活动或者其他手段获取经济利益，具有一定的经济实力，以支持该组织的活动；以暴力、威胁或者其他手段，有组织地多次进行违法犯罪活动，为非作恶，欺压、残害群众；通过实施违法犯罪活动，或者利用国家工作人员的包庇或者纵容，称霸一方，在一定区域或者行业内，形成非法控制或者重大影响，严重破坏经济、社会生活秩序。

下面我们简单分析暴力物业与刑法第二百九十四条第一款规定的黑社会性质的组织应当同时具备四个特征之间的相同点。

第一，黑社会性质组织的特征之一：形成较稳定的犯罪组织，人数较多，有明确的组织者、领导者，骨干成员基本固定。

暴力物业的特征之一：以其建立的物业管理公司企业为依托的架构，利用合法的经济组织的内部管理体系和工作人员进行违法犯罪活动，具有明确的组织者、领导者，骨干成员基本固定。例如，已执行死刑的沈阳黑社会性质组织头目刘涌，原系沈阳嘉阳企业集团有限责任公司董事长。最高人民法院再审刘涌案刑事判决书（2003）刑提字第5号写道：再审被告人刘涌自1995年以来，先后纠集原审同案被告人宋健飞、吴静明、董铁岩、李志国、程健、张建奇、刘凯峰等人，在原审同案被告人朱赤、刘军、孟祥龙、房霆（均系警察）的参与及纵容下，逐步形成以其为首，以其建立的企业为依托的黑社会性质组织。所以，黑社会性质组织往往以其建立的企业为依托。例如，暴力物业在成立时或成立后，主观上就具有利用物业管理公司形式进行犯罪活动的故意。于是，故意招收或者临时组织招募一些具有“高危”背景人员进行违法犯罪活动。这里所称的“高危”背景人员主要是指明确知道公司会采用违法行为进行经营的工作人员和备用打手等人员。实践中，个别企业内部的保安部门就主要承担“打手”的职责。

第二，黑社会性质组织的特征之二：有组织地通过违法犯罪活动或者其他手段获取经济利益，具有一定的经济实力，以支持该组织的活动；

暴力物业的特征之二：其一，如果，物业管理公司明知自己的行为违反有关法律规定而提高物业管理费的收取标准或进行其他违法行为，在遭到业主的反对后，安排组织保安人员或其他人员实施对业主的威胁、恐吓、殴打，以实现违法收取物业管理费等目的。这样，可以认为是有组织地通过违法犯罪活动或者其他手段获取经济利益。其二，暴力物业本身是企业，具有一定的经济实力，在实施违法犯罪活动或者其他手段获取经济利益的同时，对参加活动的人员给与金钱和提供通讯、交通工具的行为与黑社会性质组织的“具有一定的经济实力，以支持该组织的活动“ 的性质也是相同的。

第三，黑社会性质组织的特征之三：以暴力、威胁或者其他手段，有组织地多次进行违法犯罪活动，为非作恶，欺压、残害群众；

暴力物业的特征之三：黑社会性质组织的特征之三与暴力物业的本质特征最为相似。它所表现出来的，如对业主等的威胁、殴打等暴力形式是一样的。但，该特征还具备有组织地多次进行违法犯罪活动的要求。所谓多次，一般具有不少于3次以上的违法犯罪活动。另外，暴力物业只要强迫业主服从其违法或违约的管理等，如稍有不从，就施加拳脚或威胁、殴打或采用其他手段，从心理上造成业主恐惧而敢怒不敢言等就与“为非作恶，欺压、残害群众，”的特征一致。

黑社会性质组织的特征之四：通过实施违法犯罪活动，或者利用国家工作人员的包庇或者纵容，称霸一方，在一定区域或者行业内，形成非法控制或者重大影响，严重破坏经济、社会生活秩序。

黑社会性质组织的存在，往往与国家工作人员的包庇或者纵容密切相关。在中国稳定的社会环境下，违法犯罪行为不被追究、光天化日之下敢于冒天下之大不韪、敢于挑战法律和党的领导的人或组织，恰恰就是有关系或者后台的。

所谓称霸一方，是指在一个或几个小区内或者物业管理行业内，其他物业管理企业不敢与其竞争或者受其控制、制约等。

以上的结果，必然破坏公平的竞争环境等经济秩序、必然违反法律规定和合同约定，其结果必然破坏小区及业主的生活秩序。

关于暴力物业的性质的描述是非常粗浅的，但，基本的性质应与黑社会性质组织是相同的。

物业暴力纠纷的产生具有不具有确定性

物业暴力是指在物业管理活动中发生的物业管理企业使用暴力侵害业主等公民的人身权利的行为。物业暴力纠纷的产生不具有确定性，这是指物业纠纷发生后，物业管理企业不会必然使用暴力等违法手段解决纠纷。而且，物业纠纷发生前后，物业管理企业不希望用暴力或者未预见暴力的发生。只是在遇到问题时，工作人员与业主语言激烈到一定程度、肢体的接触导致暴力的发生；或者物业管理企业认为业主的维权行为较大地损害了其形象或阻碍了其利益的实现，物业管理企业偶尔采用暴力报复业主。

物业暴力的特征之一：也是违反治安管理处罚条例或者刑事法律的行为。物业暴力的结果往往使业主的健康权受到侵害。如果鉴定为轻微伤以下伤情结论，物业暴力就应当受到治安管理条例的处罚。如果受害人被鉴定为轻伤以上伤情的结论，物业暴力就应当被追究刑事责任。

物业暴力的特征之二：物业暴力未形成犯罪组织，工作人员虽人数较多，但不知道他人和自己参加工作是在进行犯罪活动，也没有有明确的组织者、领导者，也不存在骨干成员。组织成员采用暴力具有单个性，即与业主发生矛盾时，不能克制自己，使用了暴力。组织成员之间虽然知道或者是有组织地进行暴力活动，但，没有形成较稳定的犯罪组织。

物业暴力的特征之三：物业暴力具有对业主的报复性。发生物业暴力的原因往往是从业主维权开始。不论维权的方式如何，是否有理由，只要业主的行为严重阻碍物业管理企业的不正当利益的实现或侵害了其合法权益，就有可能发生物业暴力。

物业暴力的特征之四：物业暴力造成的后果普遍为受害业主的身体健康权受到侵害、心理上造成恐惧、亲属也处于痛苦之中；同时暴力信息蔓延到相关小区的业主后，可能导致矛盾激化或者使大部分业主及家庭成员感到恐怖和无助等

物业暴力的特征之五：物业暴力的后面可能存在复杂的背景。虽然，很少在媒体见到物业暴力处理的结果和揭露或探索暴力发生的深层次原因的文章。但，从常识方面讲，就单个或部分保安或打手的社会地位和胆量来分析判断，他或他们没有力量来抗衡成千上万业主的“人民战争”。这种背景的强大后盾力量就是腐败。腐败是古往今来、中外都存在的问题，也是党和政府想要解决的问题，也是人民所痛恨的问题。但实质上，在物业管理与业主的暴力纠纷中，之所以上万业主不能战胜几十人的物业公司的非法行为的缘由，就是业主不能有效地进行维权；就是业主没有依法组织起来保护自己和大家的合法权益；就是业主不能解决因维权造成不利后果后的救济措施和渠道等。当然，笔者是职业律师，是职业法律人，不赞同以暴制暴，反对采用非法的途径实现合法权益的做法。任何欲用规模的暴力解决矛盾的想法，在现实中，最终都是行不通的。

以上观点出自善意，切勿对号入座。

（待续）

2005-08-02 10:22:16