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调控房价应着力增加廉租房在内的住房供给
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.9.1 来源：中国经济时报 作者：徐平华
近年来虽然中央和地方房价调控政策层出不穷，全国各大城市的房价仍然涨声一片。据国家发改委、国家统计局的最新调查，2006年上半年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5．6％，7月同比上涨5．7％。调控政策效果似乎并不理想。究其原因，乃是由于调控政策的着力点在遏制住房投机性需求，而实际上，投机性需求在房价上涨中充其量起了导火线的作用，房价持续上涨的根源是房地产市场供不应求的基本格局。因此，要从根本上解决房价过高问题，还必须着力增加住房供给。
总的来看，我国住房市场基本上是自住型购房者支撑着整个市场交易，投机者只占少数。目前住房需求者大体可以分为这么几类：第一类是自住者。包括与父母分立组成新家庭后需要购置新房的年轻人、进城务工的农民等。此外还有大批收入增长后要求改善住房条件的城镇居民，其购房主要也是自己居住。第二类是投资者。其购买住房不是为了投机，转手赚取差价，而是为了让手里的货币保值增值。在当前银行利率偏低的情况下，投资住房不但可以收取较高租金，还可以享受住房升值的好处。因此，他们购买住房后一般不会转售。在资金不足的情况下，他们也会向银行借贷部分贷款，通过收取租金还贷，即所谓“以房养房”。第三类是投机者。这些人投资住房，就像他们投资股票、期货一样，只是为了转手以赚取差价，如温州购房团等。第四类是境外购买者。其中一部分为自住者，包括港澳台地区及其他国家在中国大陆经商从业的人士。另一部分为投机者，他们因为预期中国人民币升值及房地产升值而在中国大陆购买住房。在以上四类需求者中，第一、二类占绝大多数，是住房市场的主要需求者，尤其在广大中西部地区，第三、四类人很少。
住房是一种商品，既然是商品，其价格就要受市场供求的影响，供不应求价格就涨，供过于求价格就跌。当前住房市场的形势是严重供不应求，要从根本上解决房价过高问题，只有大幅增加住房供给。具体应从以下几方面入手：
第一，大力增加居住用地供给。我国目前正处于城市化和工业化快速发展时期，必然要求大量增加住房和工业建设用地。对土地供给控制过严，地价和房价的上涨就在所难免，也势必影响城市化和工业化的正常推进。我们对土地严格控制主要是担心农用耕地减少会影响国家粮食安全。但据有关资料，我国人均耕地面积为0．103公顷，而日本为0．035公顷，韩国为0．036公顷，英国为0．099公顷，我国人均耕地面积不但远远超过日本和韩国，甚至超过英国。这些国家均不存在粮食安全问题，因此，我国增加居住用地供给还是有一定余地的。同时还应看到，衣食住行都是人的基本需求。在农业科技水平日益提高的情况下，目前我国粮食问题已大大缓解，人们的吃饭需求已基本得到满足，甚至还有粮食外援，根据世界粮食计划署的最新报告，2005年我国已成为仅次于美国的世界第二大对外粮食援助国。而随着经济社会发展和居民收入增加，人们的居住需求迅速提高，人们的居住条件与实际需求的差距越来越大。因此，增加居住用地供给不仅是可能的，也是必要的。建议对现行的土地政策作适当调整，大力增加居住用地的供给，尤其要增加地价和房价上涨过快地区的居住用地供应，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。同时，坚决打击囤积土地行为，严格执行法律规定，对逾期未动工开发的，征收土地闲置费乃至无偿收回土地使用权。加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。
第二，大幅增加经济适用住房和廉租房供给。增加住房供给主要就是增加经济适用住房和廉租房供给。中低收入者是我国住房需求的主体，中低收入者买不起房是房价上涨引发的主要社会后果。解决这一问题的有效办法是大幅度增加经济适用住房和廉租房供给。建设部曾经规定，各地住宅项目中，经济适用住房的比重应占70％。但是实际上，各地均远未达到这一水平。以北京为例，全市每年住宅的交易量约为6000万平方米，而经济适用房仅为300万平方米左右，约占全市住宅交易量的5％，不仅无法满足需求，也无法发挥平抑房价的作用。要加大对经济适用住房的土地供应，通过各种优惠政策对经济适用住房开发建设予以扶持，大幅度提高经济适用住房占住宅项目的比重，加强对经济适用住房开发的管理，切实降低开发建设成本，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象。同时，积极推进城镇廉租住房制度建设。在一些发达国家，廉租房占住房的比重达40％，而我国廉租房的比重微不足道。必须大力增加廉租房供给量，认真落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面。可以将一部分经济适用住房转换成廉租房，切实满足低收入者的住房需求。
第三，发展和完善二手房市场。目前我国住房市场以一手房为主，二手房市场虽然发展很快，但仍处于次要地位。在多数发达国家和地区，一、二手房交易量之比已经达到了1∶6，香港也在1∶4左右，二手房成为房产交易市场的主流。二手房价位较低，生活配套设施较为完善，物业等后续费用相对较低，尤其适合中低收入阶层的购房需求。发展二手房市场，提高旧房的流动性，有助于增加住房供给，缓解住房市场供不应求的矛盾。应当在遏制二手房市场投机行为的同时，下大气力解决二手房交易存在的贷款难、中介服务不规范等问题，推动二手房市场健康有序地发展。
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2006-09-01 19:21:15
