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“土地新政”两周年 专家称土地手续繁琐仍有待解
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.9.1 来源：信息时报 作者：高江虹 田桂丹
两年前的8月31日，被称为全国地产界“土地新政”的“大限日”，从那一天起，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把土地收回。两年后的8月29日，广州市再次发出43宗闲置地块的收回令，收地面积82万平方米刷新了广州市的收地纪录。
无疑，自“大限日”以来，广州市的土地回收行动是卓有成效的。据了解，自2005年至今年上半年，政府已经收回闲置土地183宗，共279.05977公顷。
但问题也接踵而来。首先是土地转让的费用，由于土地掌握在政府手里，开发商拿地之后的各项审批费用和时间成本，往往都转嫁到消费者身上。对此，业内人士呼吁，政府在实施“8·31”政策大方向的同时，应在管理方式上减少交易环节。
政策成效 政府承担“地产商”角色
“‘8·31’是一个姿态，一个方向。”在“8·31”政策实施两周年的昨日，新城市地产集团董事长曹志伟表示，土地作为国家之根本，尽管国家对土地交易一直管得很严，但如此明确地表态并执行的，却是在“8·31”之后，这一信息告诉市场，土地应该是规范化的。
8·31后“地虫”基本消失
曹志伟认为，“8·31”的意义，在于把土地集中起来，由政府供地，这使得基础建设和国民经济发展带来的土地增值这部分财富集中到国家手中。“其次，是将房地产开发商变成房产开发商，地产商则由政府承担。”曹志伟表示，这使得开发商更加专注于造房子，而不再靠廉价土地取胜。
事实上，“8·31大限”后的这两年，靠玩土地为生的“地虫”就基本上不存在了。现在一个公司要买下另一个公司的地，已经不可能用协议出让的方式进行，只能用买公司股份的形式拿到该地的开发权。
另一方面，闲置土地的回收数据也证明了“8·13大限”的实施成效。据了解，自2005年至今年上半年，政府已经收回闲置土地183宗，共279.05977公顷。而在8月29日，“8·31”两周年前的几天，广州市再次发出43宗闲置地块收回令，收地面积82万平方米刷新了广州市收地纪录。
开发商结束“囤地时代”
对此，广州市合富辉煌首席分析师黎文江认为，部分老城区内的单幅闲置土地因为面积较小成为“鸡肋”，只能建一些单体楼，成本太高难以进行开发。因此当初拿地的开发商觉得“很难吃”，就将地交了出来。
业内人士认为，这与“8·31”之前开发商在拿地的时候没有进行太多的规划有关，当时许多开发商都是有地就拿，没有进行全盘考虑，导致了地块一闲置就十多年的局面。
在8月29日最新公布的闲置用地名单里，广州市西关建设开发有限公司和广州光大房地产开发有限公司合作的在荔湾老区的一处7893平方米的住宅用地被无偿收回。广州光大地产副总经理陈洪志对此表示，放弃主要是因为该地块的具体特点与企业的发展战略目标不是很吻合，而跟公司的实力无关。
专家看法 政府开始收紧土地二级市场
广州光大地产副总经理陈洪志认为，政府加紧收回闲置地块是希望出让的土地可以效率更高地产生更好的效益，现在把闲置多年未能建成的土地收回到政府手中总比“窝”在某一两个开发商手中要好。这表明政府在加强对一级市场的严格管理后，也开始严格约束土地二级市场，使之日趋规范化。在这种趋势下，开发商拿地的时候也可以考虑得更加长远，更加科学。因为一旦拿了地又不进行开发，就会被政府重新收回。
中房集团广州市天马河房地产开发有限公司营销策划总监李大龙也认为，闲置用地由政府进行盘活会更好，因为这些地块可能历史遗留问题比较多。就算开发商后期投入资金进行建设，可能都会有很大的障碍。
广州市社会科学院研究员、教授谈锦钊也认为，不管是否储备问题，收回这些地是完全应该的。因为原来的房地产市场并不是一个很纯粹的商品货币市场，而是夹杂了很多权力分配。这些土地的价值已经在十几年来都被荒废了，产生不了任何社会效益，损失是很大的。
有业内人士也认为，闲置的土地在这么多年来，对社会的贡献几乎是没有，如果政府回收后重新再推出市场，可能让这些闲置地在土地越来越少的市区起到解渴的作用，可以用于平衡房价。
业内声音 土地交易费用抬高房价？
市场对“8·31”的实施效果虽然持正面评价，但并不代表人们对其就是完全满意的。在记者采访过程中，不少业内人士纷纷提出了自己对“8·31”后续的意见。
4成资本用于土地交易
“‘8·31’后，开发商多交了一个出让费用，也就是所谓的地价。而在地价背后，还有土地的交易费用。”谈锦钊透露，开发商拿地之后要进行各项审批，一般来说，一个楼盘要拿下所有的证件，大概要盖100~200个章。而且每个环节都要审查，一般要1~2年才能把整个开发程序都办下来，时间成本上十分浪费。
另外，每个环节可能都要收费。不但效率大大下降，而且也造成了成本的提高。据透露，如果开发商急着要拿到审批文件，希望在很短时间内办好手续的，私下要多付出很多成本。
谈锦钊估计，这些交易成本加上地价成本，大概要占总投资资本的40%，这给开发商抬高房价多了一个理由。所以，在“8·31”大方向是好的情况下，政府的管理方式一定要跟上，减少环节，减少交易费用。也就是说，政府需要以机构改革对“8·31”的实施做好配套。
政府不能再“打包”卖地
在“8·31”实施的两年内，政府卖地的方式也发生了一些变化，特别今年从原有的以拍卖为主转变为竞地价、竞房价的招标，有业内人士认为这是政府在卖地上延续“8·31”的变革。
谈锦钊认为，政府卖地不能再是“卖大包”——即整大片整大片地批给开发商的模式，而是要进行精耕细作，多一些技巧。最好是小块地的*作，先把配套做好，开发商拿地不用投入太多，也不需很长时间去完成。
“另外，政府应该进行合理的计算，比如开发商可以得到多少利润，由政府算出来，在保证市场健康的同时，也保证开发的动力。”谈锦钊认为，在城市建设方面，政府也要有适当的投入比例，“以地养地，以地建城”。比如修造地铁很贵，每公里需要80亿元，但通过地铁上盖土地升值的钱来还地铁建设的投入，以实现“8·31”后让整个城市更加良好循环的意义。
政策背景 90年代的广州闲置土地问题
据了解，目前广州市集中清理的闲置土地，主要是在上世纪90年代时期的历史遗留用地，不少原用地单位都是政府机关单位。广州市社会科学院研究员、教授谈锦钊认为，这与90年代初期机关单位拿着政府批准使用地块的红线图，就去寻找主要是港商的开发企业进行合作的开发模式有关。
1993年，国内房地产一下子过热，批出了很多土地，其中有很多是外资，也有相当一部分是有政府背景的，另外还有一部分是行业的，即主管局属下的开发公司。据了解，这些公司拿地以后，就成立了一级土地运营者。然后由政府批给一张红线图，赋予其划定地块的开发权利。接着，公司就拿着红线图去找投资者，主要是找港商。其时对外资的态度还比较谨慎，凡是要进来的都要找一家国内的公司来合作，双方的股份一般是各占一半，甚至国内企业要占51％。
据了解，当时的主要合作模式是“一人给地，一人给钱”，由国内的开发商提供红线图，外商就进行投资，然后大家再分成。这种模式因为利润较高，不少外资也十分乐意。
但随着进来的外资渐渐多了起来，整个市场开始鱼龙混杂。由于并不是所有港商都拥有大量资金，加上当年宏观紧缩，银根收紧，银行也贷不到款，因此不少外资在进来广州时，说是投资100亿元，但往往只是拿出20％左右的资金，其余的则通过对土地的投资在国内借款，主要还是依靠国内的资金来建设。一旦资金收紧后，项目就没办法进行下去。
除此以外，当时还有部分外商认为，自己拿真金白银过来的，而国内公司凭一纸红线图就分走了一半的利润，心存不甘。因此在当时银根收紧、边预售边收回资金的情况下，这种矛盾就更加混乱了。手里握有土地的政府机关单位没有资金，握有资金的外商又迟迟不动手，因此就造成了大量土地闲置。
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2006-09-01 19:23:38
