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开发商动起资本市场脑筋 “马太效应”渐显
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.9.1 来源：中国证券报 作者：孟坚
近几日，股市大盘走强，地产股成为热钱所追捧的对象。万科、保利地产、招商局……无不呈现出强势上攻的走势。对于这种市况，除了投资者所熟悉的人民币汇率升值、城市化进程提速、城市居民消费升级、房地产业利润可观等因素外，房地产业的“马太效应”正在逐渐显现，或许亦是机构投资者看好上市地产公司的原因之一。
从近几年房地产市场发展看，“游戏规则”的逐渐清晰，应算是市场的一大进步。众所周知，在2003年前，我国城市商业用地转让的80%以上为协议转让。在协议转让中，有许多说不清道不明的“黑箱*作”。只要拿到土地出让协议或规划部门批准的规划条件，当然最好是红线图(政府批准的建设用地规划图)，就会有人慕名而来要求合作开发。那个时候，靠“空手套白狼”实现财富神话，在地产界并不罕见。
然而，对于有“门道”的开发商来说，这种好日子在国土资源部出台了第11号令以及央行下发121号文之后就结束了。第11号令明文规定，城市商业用地的转让都必须通过招、拍、挂的方式进行；121号文则要求所有商业银行对房地产企业开发贷放款的先决条件是“四证”齐全，并且项目资本金要达到35%以上。这一下就按住了不少开发商的“命门”。缺钱，成了当时众多开发商们得的类似“流行性感冒”通症。
面对这种“病状”，一些开发商不由动起了资本市场的脑筋。谋求IPO上市当然是最理想的途径，但不少开发商往往因为“盈利模式不清晰”(诸如一些说不清道不明的暗箱*作成本与费用以及极低价格的土地获得)而被发审委们拒之门外。有的开发商不得不退而求其次，收购上市公司，以图再融资。甚至在收购上市公司后，干脆直接利用大股东控股的身份通过关联交易以及让上市公司担保获取资金。但这终不是解决之道，证监会一纸清理大股东侵占上市公司利益的规定，让那些怎么吃进去的钱还得怎么吐出来。由此看来，不是从“正门”进来的，要修成正果也难。
而那些通过IPO已经在证券市场上占有一席之地的房地产上市公司，则大多在主营业务上进入了良性循环。由于土地制度改革以及银行对开发商的企业贷款门槛抬高，因而逐渐突显出资本的优势。无论是竞标土地还是收购项目，拥有大把从股市上募集到资金的上市公司无疑处于市场竞争中的极有利位置。当这种行业竞争优势转化为公司业绩大增和估值的提高时，地产上市公司的再融资也就并非难事了。
由此，一种“马太效应”逐渐显露出来：越是有钱的公司越能挣钱，越挣钱的公司就越受到投资者的青睐。并且，这种行业状况正呈现出逐渐扩大的趋势。
客观地说，资本向少数管理优良的公司汇集，一方面有利于这些公司的做大做强；另一方面也有可能形成市场垄断，致使房价高企。因此，有必要提醒上市地产公司，在给予投资者丰厚回报的同时，是否也应适当兼顾到公众公司的社会责任？
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2006-09-01 19:24:40
