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海开出售倒计时 京城房产八小龙殊途同归
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.9.1 来源：中国经营报 作者：李乐
一宗本来十分平常的房企收购案，让人们对某段早已淡出视野的风云故事，重新燃起了好奇心。
故事的主角之一，是海开房地产开发股份有限公司(下称“海开”)。京城地产圈以外的人，或许对这个名字感到陌生，但只要提起它的“同门兄弟”朝阳区综合开发公司(下称“朝开”)，很多人都知道——去年底万科并购朝开一事，曾经在业内炒得沸沸扬扬。
海开和朝开一样，都是北京市各区属下的房地产开发企业。而与其背景相似的房企，在北京一共有八家，通称京城地产“八小龙”。它们均由北京市中心八区房管局于上世纪八九十年代设立，2000年前后一度叱咤北京楼市。
但时过境迁，这批身份特殊的房企早已风光不再。朝开被万科收购之后，海开更成为“八小龙”中硕果仅存者了。
这中间到底发生了一些什么事情呢？
冠城舞剑，意在海开？
我们还是先从这宗收购案谈起。
近日有市场消息称，来自福建的G冠城(60067.SH)全资收购一家名为starlex 的北京房地产开发公司，而香港上市的中国海淀集团系该公司原来的所有者。海淀集团背后的实际控制者，正是海淀区政府。
表面看来，这宗成交价可能达3亿多元，并为冠城带来约50万平方米土地储备的收购，与海开并无直接关系，但由于海开的最大股东同样是海淀区政府。又有说法称，海开在starlex公司曾拥有若干股份，因此给人不少联想空间。
冠城上世纪90年代即进入北京参与地产开发，已建及在建物业包括危改项目冠城园和东北四环内的太阳星城等等。考虑到starlex公司为海淀集团旗下唯一的房企，此项收购显然不容易满足前者继续扩张的胃口。
另一方面，海淀区政府确实有意将海开出售，知情人士甚至直言，海开被卖掉只是早晚的事，关键是条件合适与否。海开内部一位人士承认，涉及海开接受其他企业并购的谈判，此前曾进行过多次。但他坚称，这不并意味着冠城下一步就要收购海开了。
“八小龙”前世今生
事实上，外界对这次收购及其后续发展的关注，更多是因为海开的最终命运，某种程度上标志着京城房地产业一个特殊年代的结束。
在北京，创办区属房地产开发公司的风气，早在1984年左右就出现了。那时以商品房开发为主的房地产业尚未起步，成立这些公司最初的目的是为了完成危改任务。西城区和东城区充当了“吃螃蟹者”的角色，各自创办了三家公司，比如西城区就有华远房地产开发公司、西城城建开发公司和西城区住宅建设开发公司等等。
随后朝阳区和海淀区相继成立了自己的区级开发公司，丰台、崇文、宣武及石景山等区先后跟进。这些公司，正是“八小龙”的前身。
1989年，区属房企遭遇第一轮整顿。当时，鉴于此类开发公司过多，管理颇为混乱，北京市政府决定，每个城区只能保留一家，余下的等现有项目开发完毕后，不得再建新项目，全部撤并改组。
在那一轮整顿中，很多相关企业被判“死缓”，其中最著名的便是华远房地产。但华远利用 “缓期执行”的空当，迅速完成股份制改组，得以继续生存。再后来，北京市建委提议各区都对属下开发公司进行股份制改组，却未获区政府普遍支持。
区政府也在打各自的算盘：东城区将原有三家公司合并，成立了住宅局；西城区则将西城城建开发公司与西城住宅建设开发公司进行资产重组，成立西城城建开发集团；宣武区则仿照华远的模式，实行股份制改组，建立了一家混合所有制企业；采用同样模式的还有海淀区，接受改制的是“老海开”，即海开房地产开发集团。
“老海开”改制过程中，海淀区政府引入了海淀区圆明园农工商公司、香江国际发展有限公司、中坤科工贸集团等5家新股东，共同组建了北京海开房地产股份有限公司，海开房地产开发集团公司为新公司的大股东，持有约70%的股份。
海开等公司的改制顺利进行，唯独朝开的改组工作迟迟没有落实，不过其履行的职能，仍与其他“兄弟”公司相近：拆迁、土地一级开发以及充当区政府管辖土地的交易主体。正因为如此，这些公司都拥有了大量无偿划拨的土地，“卖地”成为很长时间内最主要的盈利手段。
到八个区属开发公司改制大致完成时，已经是2002年了。这一年，北京正处在第一轮房价快速上涨周期中，由于几乎垄断性地控制了土地这一房地产开发的“命根”，“八小龙”顺理成章当上了各区的“地主”，不仅获得丰厚利润，在房地产市场上更拥有了举足轻重的地位。
当然，他们也为所在城区的政府财政做出了极大的“贡献”。
潮涨潮落 宿命难逃
“八小龙”命运的兴衰，折射出北京市各区级政府行政权力的实际消长。
随着2004年土地出让“8·31”大限的来临，招拍挂全面取代协议划拨，北京各区属开发公司难以获得增量土地的划拨。它们手中土地存量日渐减少，对区财政的“贡献”也越来越小，区政府从实际利益出发，开始考虑抽身而退。
据了解，目前西城城建开发集团除了个别危改项目之外，储备土地基本用光，几乎退出了房地产开发领域。宣武区属开发公司在改组后，也由民营企业接盘，东城、崇文、石景山等区的开发公司，同样迫于现实压力相继“退市”。而直至去年底，仍然各自拥有过百万平方米土地储备的海开和朝开，成了“八小龙”中最后留下的哼哈二将。
因为能傍上万科这个龙头老大，朝开上下心满意足。而鲜为人知的是，早在2003年，海淀区政府就开始为海开寻找合适买家，远比朝开为早。据说求售消息一经传出，立刻引起诸多外地房企的兴趣，包括鲁能集团以及两年后成功收购朝开的万科在内的若干大企业，都曾与海开和海淀区政府一起坐到谈判桌前。
造化弄人。当年在企业改组上落后于海开的朝开，最终得益于朝阳区政府剥离债务，将优质资产并入万科的果断决策，率先重获新生。而海开身上遗留的债务问题，却成为谈判最大障碍。各路准买家，均未能就此与海淀区政府达成一致。
并购谈判不断，却始终只开花不结果，海开的开发业务自然受到影响。正因为未开发土地存量多寡，直接关系到最终的收购价格，就出现了一个奇怪的局面：拥有数量可观土地储备的海开，每年新开工项目寥寥可数，也无法卖地套现。
但无论如何，既然海淀区政府“卖意已决”，接受并购将是海开唯一的出路。而为“八小龙”跌宕起伏的故事划上句号的日子，估计也为期不远了。
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2006-09-01 19:24:57
