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加息令市场重陷迷雾 调控、房价及房租呈不同轨迹
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.24 来源：金融时报 作者：庞东梅
近期，两个事件把人们的目光再次吸引到难以回落的高房价上。一是央行自8月19日起上调了存贷款基准利率。这是央行今年以来第二次加息，目的主要是抑制过快增长的固定资产投资，对过热的房地产投资具有明显的抑制作用。二是8月份北京、上海这两个房地产市场上的重量级城市，房屋租赁价格出现了下降的局面。宏观调控政策不断深化、房租价格下
降与我国目前仍然高位运行的房价，构成了一幅扑朔迷离的画面，这究竟告诉我们什么呢？
调控、房价及房租不同的轨迹
近年来，房价的高企一直备受各界的关注，由此造就了一批房地产富豪，也带来老百姓的抱怨，专家学者的异议。为此，我国政府不断出台宏观调控政策，紧缩银根和地根。今年以来，更是加大了宏观调控的力度，不仅“新国六条”框定了大的方向和目标，而且具体的调控措施不断出台并付诸实施。国土资源部频频出台措施严把土地闸门，加大对违法用地的检查力度；6月和8月国家开始征收营业税和二手房转让环节税；近日央行加息行为已经是今年以来的第二次，国家再次拿起利率武器。然而，房价快速增长的势头似乎并没有得到有效遏制。根据国家发改委、国家统计局调查，今年6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，新建商品住房销售价格同比上涨6.6%。经历了数次的宏观调控，我国的房地产市场似乎已经练就“金刚不坏”之身，大有越是调控越是加速价格上涨之势，似乎宏观调控与房价高涨已经成为我国房地产市场上的一大悖论。
在我国房价长期高位运行的情况下，我国主要城市房地产市场的租赁价格却出现了下降的趋势。近期，上海、北京两地的房屋租赁价格纷纷下跌。资料显示，上海的租房价格从今年5、6月份以后一直呈下降趋势，尤其是高端、大面积房屋的租金跌幅更大。北京租房价格这个月明显下降。8月上旬，北京普通住宅平均成交租金比7月同期下降7.7%，而大户型住宅租金降幅更是达到11%。房租下降并不仅仅是近期才有的情况，据记者调查了解，在去年宏观调控政策下房价涨幅有所缓解情况下，北京的租房价格虽然升升降降，但是总体上还是呈现下降的态势。
房租下降的背后是调控
对于房地产市场出现的宏观调控与房价高涨的矛盾，人们把矛头纷纷指向政府的宏观调控政策，有的从政策本身寻求原因，有的从政府执行力上寻找障碍。总而言之，国家的各项宏观调控政策在有力的数字面前成为指责的目标。然而，人们却往往忽视了房租下降的现象，房租下降的原因是什么？又说明了什么问题？
对于近期京沪出现房租下降的局面，专家指出：“房租下降是近期国家的宏观调控政策发挥了作用。”短期来看，近期有关宏观调控措施的实施促使房屋租赁市场上供应量增加。近期国家出台了营业税和二手房转让环节税，这些针对房屋交易出台的税收政策，一方面令很多炒房人转让手中房的成本增加，盈利的空间缩小，基于成本和收益的考虑，这些炒房人将可能出手的房子转到租赁市场，这在客观上增加了出租房屋的供应量。另一方面，明显增加投资成本，短期内要获得较高的投资回报已经很难，由此有力打击了投机炒卖行为。另外，北京市出台了住宅禁商的措施，商住民宅的公司纷纷搬离，进一步增加了租赁市场的房屋供应量，减少了需求。这些措施都使得房屋租赁市场的供需状况发生变化，导致了租金下降。房物中介公司的陈小姐告诉记者：“对于前来出租房屋的房主来说，减少空置期比少几百元租金更重要。”
从长期的角度来看，连续几年宏观调控政策不断深化，商业银行也相应地调整贷款政策以及贷款结构，以防范房地产信贷风险。对于二手房购房按揭贷款、转按揭贷款等业务控制较严，这在一定程度上抑制了二手房的需求，从而促使空置的二手房转售为租，增加了房屋租赁市场的供应量。另外，央行的加息也在一定程度上抑制了购房者的投资热情。从这两个方面可以看出，房租的下降是由于供应量的增加引起的，而租赁市场房屋供应量的增加直接原因在于国家的宏观调控政策。
房租下降利于房价的回落
由于房屋转售为租现象的增多，专家预计京沪租赁价还可能继续下滑。房租价格的下降态势，似乎并没有引起房地产开发商的重视。在他们眼中，房租的下降对房价的影响可以说微乎其微。虽然房租价格的下降与房价并不能简单地呈现正相关关系，但是有关专家指出：“长期来看，房租价格的不断下降将有利于房价的回落，同时说明了国家的宏观调控政策初显成效。”确实，房租的下降和房价的上涨促使租房和买房的成本出现变化，有些专家测算高位运行的房价使得购房的成本要高于租房的成本，这种情况会使得越来越多原本需要买房的人们开始衡量买房和租房的利弊，转而加入租房者的行列，这将抑制人们购房的需求意愿。另一方面，因房租下降而导致房屋空置现象增加也反映了我国房地产市场的真实需求。随着国家宏观调控政策的深化，房地产业的泡沫会遭到挤压，房价飞速上涨的势头有望缓解。
近期出现的一些现象也在验证这一说法。国家发改委和国家统计局发布的消息显示，虽然二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，但是作为中国房地产风向标的上海房价却在下降，降幅为2.8%。同时，上海二手房市场的交易成交量大幅萎缩。今年二季度，北京的商品房交易量每月都在下降。有关数据显示，7月份同6月份相比，商品住宅预售量下降8.5%，预售面积下降9.9%，与之相对应的二手房成交量也出现大幅下降。7月份环比6月份二手房成交量下降15%。作为中国房地产市场重量级的两个城市，房价的下降和交易量的下降都反映出，房地产市场在调控政策重拳频出下，持币观望的氛围增加，调控政策对市场已起到一定抑制作用。
加息说明了国家宏观调控政策的连续性和不断深化，房租下降说明了国家的宏观调控政策效果初显，房价虽然没有回落，但是这三者构成的框架似在述说三者之间并不矛盾，从长远来看，在国家宏观调控政策下，房价上涨的迅猛势头将有望得到减缓。
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2006-08-24 18:25:11
