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银行人士提醒3类购房者不宜提前还贷
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.24 来源：江淮晨报 作者：潘艳刚
上周五，央行宣布同步提高存、贷款利率。利率提高后，提前还贷是否划算？提前还贷有什么窍门？23日，合肥一些银行人士提醒，提前还贷并不一定合算，购房人须加谨慎。
徽商银行相关业务负责人李先生说，根据央行的规定，购买第一套房的个人，房贷优惠利率可以从9折扩大到8．5折，因此虽然本次5年以上贷款利率从6．39％提至6．84％，但对于这类购房者来说，实际利率标准只是从5．751％提至5．814％，升幅仅为0．063个百分点。而目前部分银行对借款人办理提前还款收取一定的违约金，且提前还款金额越大，支付违约金越多。因此市民应在权衡提前还款的成本后，再决定是否办理提前还款。
他认为3种类型的购房者不宜提前还贷。
第一种类型：1998年底前办理房贷的客户。1998年底前办理房贷的客户比较特殊，他们当时的还款方式均为等本等息还款法。也就是说，将贷款全程利息分摊到每个月，而前面有部分利息实际上被摊到了后面还，所以如果客户需要提前还款，那么必须补上这块息差。提前还贷十几万元，息差得补上1万多元。
第二种类型：月供一样且贷款快要到期的客户。等额本息法每月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金。比如贷款10年已经还到八九年了，那还的基本上是本金，简直相当于低息甚至无息贷款，提前还贷没有意义。
第三种类型：近期有投资计划的客户。不少市民已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目又贷款去投资或经营，但经营性贷款利率要比房贷高得多。所以提前还贷前，最好考虑清楚近期有无投资计划。如果手上有好的投资项目，收益能够超过房贷利率，就应该考虑投资。
据介绍，对于决定提前还款的市民来说，选择不同的提前还贷方式，节省的利息支出是不同的。一次性提前还贷节省的利息支出最大。部分提前还贷，有三种方式，分别为部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。投资者应该计算出不同方式下的还贷结果后，结合经济实力来确定自己的最佳方式。
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2006-08-24 18:30:08
