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与浮动利率仅差0.366% 固定利率变身加息保护伞（表）
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.24 来源：焦点网 作者：千万家
中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；1年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。消息从18日一公布出来，就在房产界又掀起了一场轩然大波。加息为何此时落生？固定利率是否会再次成为焦点话题？面对不断上调的浮动利率，固定利率是不是最佳选择？千万家市场研究中心分析认为：
贷款利率再调，政府狠心力击投机
如果说今年4月的加息是意料之中的话，那么此次加息可谓是始料不及的。4月份，当时迫于一季度北京和其他城市的房价疯涨和房屋的成交额同步飙升；政策上，05年宏购调控效果有些不尽人意，政府在“空调”的舆论压力下，年初拿人们最敏感的贷款利率开刀固然不足为奇。然而，目前个税强征才上轨道，各家都唱起政策“终结”的口号，期待“金九银十”的交易回暖到来时，出其不意的二次加息，再一次显示了政府抑制了产投机的决心，这就注定“观望”成为了这个季度的主旋律。加息是调节经济的杠杆，是调控房地产市场最有力的速效药，尾随刚刚 落幕个税主题，目的是给投资者一个措手不急。
前三次调息央行已经给众多的房产投资者加了一个“紧箍咒”，此央行再次加紧了这个“紧箍咒”，不可否认是本着将房产投机者一压到底，彻底抑制的方针。前期两税齐收，仅是针对投机的浅线勾边，利率的调剂才是这当仁不让的一笔。 本次调息央行虽有0.27个百分点的增长，但在大多数银行不约而同地择取0.85的商业性个人住房贷款利率的下限后，仅针对5年以上利率有0.063%的增长 。实际调额度小，投资成本增加不多，主要是增强投资者对加息的预期存在的不确定性，增加投资本身的压力与风险。特别是那些购买两套、三套甚至多套住房进行投机的投资者，他们就像正在锅中慢火加热的青蛙，随着利率匀速升温上调，逐步靠近死亡。
仅差0.366%，固定利率变身加息保护伞
固定利率住房贷款早已经不是新鲜的名词,今年1月便在各方关注下破茧而出。光大银行一马当先，随后招商银行和建设银行也纷纷赶到相继推出了各种期限的固定利率房贷产品。与目前一般采用的房贷产品不同的,固定利率房贷是银行与借款人约定一个利率，不管央行的基准利率，或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。
当时固定利率住房贷款登场，由于姿态颇高以致中低消费者望而却步。在持续加息的背景下，10年期固定利率房贷目前为止，与普通贷款相差仅0.366%。分析目前情形，个人住房贷款利率共调升了4次，每次的幅度大小基本相同。如果今后发展趋势不变，浮动利率只需在调整一次便可达到持平的状态。千万家市场研究中心人士认为，在连续三年紧锣密鼓的放贷利率调控之后，下一次调升是什么时候，虽难预测，但相信政府不会放弃刚显成效的调控效果，不会给投资者太久的喘息之机。由于不断的加息，固定利率的优势越发明显，以至成为各大银行再度发展的业务。
对于消费者，固定利率的好处是可以转移利率风险，化解市场波动。每个月或每年有一个固定的还款额，对于有固定收入者来说比较有保证。另外一个好处就是，利率如进入上升周期，锁定贷款利率可以避免一定的风险。银行方面也打起了签的期限越长就越合算的旗帜，固定利率渐为中低消费者买房的绝佳选择。
目前，北京地区只有光大银行大规模地拓展固定房贷业务。该行本年1月推出3年、5年以及10年期的固定利率房贷，利率分别为5.85%、5.94%与6.18%。据了解，在光大银行进行过房贷业务且信用良好的消费者，固定利率贷款可享受9折的优惠利率。招商银行和建设银行曾宣布在全国推出该业务，但在北京地区并未推广。在各大银行都将触角伸向北京的时候，农行也声称即将推出同类业务，并在业务中添加了减低固定利率走低风险的贴心业务，在利率走低时帮助借款人减少损失。如果央行降息达到一定的幅度，那么借款人在支付一定的费用后，可以申请执行选择权，将固定贷款的利率调低相应的幅度。此业务一出，固定利率贷款便不再是一场银行、购房者间风险各50%的博弈，而是人们购房首选。
根据光大银行的固定利率值，我们可计算一下，选择固定利率要比选择目前浮动利率最低标准多支付多少钱，贷款人可以检测多支付金额是否在自己的承受范围之内。千万家市场研究中心计算得出以下表格：
由上表可以看出，如果贷款人选择了固定利率，以5年为基准：每一万元贷款每月要多还2.00元，5年下来总计多还120.04元。付出的成本不算高，但却对银行预期加息风险做到了有效防范。
利益与风险共存是不变的真理。因此，消费者若是要防范未来银行持续加息带来的风险，就要在目前付出少量的成本来缴纳保险费，采用固定利率值与不值，都是建立在购房人对未来的利率走势的判断及个人还款计还上。如果购房人贷款额不大，又准备在未来三到五年内提前还款，那么，利息的升降对个人生活影响应不大，选择固定利率反而会带来提前还款要支付违约金等等约束。如果贷款人贷款金额较大，贷款期限较长，对未来利息的走势看涨，那么当未来银行推出固定利率与浮动利混合贷款上时，将是这类消费者的最好选择。
结语
随中国利率市场化进程的加快，长期看，固定利率必然会成为个人房贷市场上占据举足轻重地位的产品。对于各大商业银行来说，尽管条件不成熟，都无一例外对这项业务抱有无比的兴趣。为了在未来市场中抢占先机，从现在就开始积累经验，并探索借款人的接受程度，也是一个不错的战略选择。伴随着国家相关政策逐步实施，中国房产将逐步走向繁荣。
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2006-08-24 18:29:52
