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面对房产新政 业主“转售为租”与“继续抛售”（表）
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.24 来源：焦点网 作者：中原地产
2006年7月份国税总局一纸“108号文”的落地，在二手房市场引起强烈反响。买卖双方对于增加税费的支付问题陷入博奕状态。面对高额税费，有部分业主陷入两难，在“转售为租”和“继续抛售”中无从选择。
转售为租VS继续抛售
营业税、个税执行以来，据北京中原三级市场部统计数据显示：处于征税状态的房屋中，有40%业主在持有和抛售中犹豫不决。为了能给处于征税状态的业主以帮助，使得他们早日脱离困惑，下面北京中原三级市场部研究人士特以一个实例，来进行详细分析。
实例：王女士于2003年8月以56万总价在亚运村购买了一套二手商品房，建筑面积为80平方米。买时房产无装修，合同中房价不包括装修费。另外王女士为贷款买房，首付200000元，贷款360000元，以20年等额本息的商业贷款方式购买此房产。另外2003年的公证费约为200元，评估费约为600元。该房产装修费用为70000元，且有装修费用凭证。2006年8月她决定将房屋以75万的总价卖给吴先生，则王女士需要交纳的各类税费如下表一：
（以上数据由北京中原三级市场部提供，仅供参考，实际以银行及税务部门出具数据为准）
通过上面计算，可知，王女士若出售该套房屋，需交纳税费为印花税+营业税+个人所得税＝375+41250+5017.64＝46642.64元
现在出售该房屋的话，实际羸利＝转让收入－购房款－三年房贷利息－税费－装修费＝750000－560000－57801.8－46642.64－56000＝29555.56元
假设王女士“转售为租”，二年后再出售此套房屋，此时，该套房屋已超过5年，不用交纳营业税和个人所得税。据北京中原三级市场部研究人士分析，目前亚运村地区二手商品房二居室租价为2600元/平米左右，对于王女士来说，房屋出租的话，假设考虑每年1个月空置期，则两年的租金收入为11×2×2600元＝57200元。
假设王女士再等两年后出售，仍按75万元转让，则实际赢利＝转让收入－购房款－五年房贷利息－税费－装修费+两年租金收入＝750000－560000－96336.3－375－56000+57200＝94488.7元
通过上面计算可知，王女士若采取转售为租的方式，赢利收入会比现在出售的话要高64933.14元。
由此可见，虽然从数值上来看，转售为租的话要比现在抛售合适一些，但我们并未考虑
1）在租房的过程中，市场会存在很大变数，在目前市场情况下，租金有下降趋势，而且未来房价的涨跌也不确定，未来收益存在一定风险。
2）若将房屋抛售后的房款投资于其它行业，按8%的投资回报率考虑，两年的收益为72051元，高于两年后再出售时增加的收入64933.14元。
综上所述，北京中原三级市场部研究人士分析认为，在目前市场情况下，对于业主来说是售还是租，关键要根据自身情况来考虑，如果您是急于用售房款来进行升级置业或另有投资项目，不妨继续出售，如果您不急于用钱，可以采取转售为租，等待过了营业税、个税征收期限后再将其售出。
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2006-08-24 18:26:03
